6月21日，新州政府公布了2016-17财年的预算案，其中两条倍受关注——同时也备具争议——的新政便是对海外投资者购房征收更高的印花税（stamp duty tax）和土地税（land tax）。新州房产市场中的外国买家从今年6月21日起必须多支付4%的印花税。而从2017年1月1日起，土地税也将增长0.75%。澳洲公民以及过去12个月内在澳境内居住超过200天的澳洲和新西兰永久居民不受此新政影响。

以悉尼目前的公寓中位房价（$656,804）为例，从今年6月21日起，海外买家需多支出印花税$26,240澳元，折合人民币约12.6万元。

图：新州财长Gladys Berejiklian宣布针对海外投资者的税收新政。

图片来源：悉尼先锋晨报 (Sydney Morning Herald)

近期另一项受到华人社区关注的税收改革是所谓的“豪宅税”。这是澳洲联邦税务局即将于今年7月1日实施的新政。新政策规定：所有在澳洲境内出售价值$200万澳币以上房产的卖家都会被归类为海外投资者，除非卖家完成了特殊的完税手续（special tax clearance）。这意味着，如果卖家没有进行完税手续，那么在房屋交易时，买家要先将购房款中的10%交给澳洲税务局（ATO）。

很多人认为这是买家要交纳10%的税，其实不然。事实是卖家只能先收取90%购房款，剩下的10%的购房款由税务局保管。等卖家交完税并办理完“完税证明”后，才能从税务局那里取得剩下的余款。这一新条例是税务局对海外投资者逃避缴纳澳洲资产利得税的应对措施。

“豪宅税”推行以后，高价位房产的交易将不可避免地变得繁琐。卖家申请完税证明的手续必须在税务局的网站上完成，税局的处理时间为14-28天，甚至更长。而买家如果忘了缴纳将10%的购房款交给税局（假设卖家没有在成交时提供完税证明），那么买家会被罚和所需缴纳的临时税同样数额的罚款。可以预见，新政在执行过程中，还会出现各种意想不到的问题。

图：澳洲税务局将在7月1日推出针对价值$200万澳元以上房产交易的“豪宅税”。

图片来源：澳洲税务局官方网站

图：《澳大利亚人报》评论称“豪宅税”是对亚洲投资者的最新打击。

图片来源：澳大利亚人报（The Australian）

在澳洲，印花税和土地税是由各个州自行征收和管理的。新州此举，便是效仿维州和昆州。在今年4月公布的维州财政预算中，维州政府将适用于海外投资者的印花税率调高了4个百分点，土地税也从0.5%增至1.5%。之后，昆州也出台了类似政策。

新州步维州、昆州后尘，并不是因为相信这些举措能抑制房价上涨过快、解决大城市的住房负担能力问题，而是希望通过新政改善州政府的财政状况。据新州政府估算，印花税和土地税新政将在在未来4年内使新州增加10亿澳元的税收。

新州财政部长Gladys Berejiklian在宣布新政时明确表示：“维州的经验已经证明，这些措施没有给房产市场带来消极影响。（墨尔本的房价在4月和5月继续稳健增长，年增幅高达13.9%）。因此，新州的这些新措施也不会打消海外投资者的决心。”

从财长的话中，我们不难提炼出这样两层意思：

1. 悉尼的房产仍具有相当的吸引力和增值空间，且楼市行情走稳，一些税收上的变动不会对市场产生负面印象。

   
   

2. 新州一直以来都深受海外移民青睐，而住房又是他们最直接和最重要的需求。可以预见，海外人士对悉尼房产的需求还会继续增长。在这方面课税能使州政府也从楼市热潮中分到一杯羹，有效改善财政状况。何乐而不为？

图：财长认为新政不会对楼市产生消极影响——“新州对海外投资者来说将依然充满吸引力”。

图片来源：悉尼先锋晨报（Sydney Morning Herald）

近几年来，澳洲各级政府陆续出台了多项针对海外人士的“限购”措施。

其中让人们印象深刻的一条便是从去年12月1日开始执行的FIRB海外投资申请政策。新办法规定，海外人士在澳购买房产之前，要向澳洲海外投资审批委员会（FIRB）办理相关审批。整体审批时间长达40天，且买家需支付一笔可观的申请费——申请购买价值100万澳元以下的居住用房，需缴纳申请费$5000澳元。超过100万的房产收费更高。没有申请FIRB审批的个人买家将面临高额罚款，甚至监禁的惩罚。

图：“申请购买价值100万澳元以下的居住用房，需缴纳申请费$5000澳元。”

图片来源：澳洲海外投资审批委员会（FIRB）官方网站

政府之所以出手调控，是因为近年来澳洲房价的上涨幅度已远远超过民众的平均工资涨幅，越来越多的年轻人买不起房。“住房可负担能力”成为在澳洲社会最被热议的话题之一。澳洲本地买家对海外投资者抢占市场、助推房价的质疑甚至反感，促使各级政府推出限制海外投资的政策。

在悉尼楼市供不应求的现状下，我们可以推断，澳洲政府还将继续提高海外投资者买房的门槛。

然而，政府并不愿意看到海外投资受到“伤筋动骨”的打击。在矿业不景气的大环境下，房地产业已经成为澳洲经济的支柱之一。一旦房地产市场奔溃，澳洲经济也将陷入衰退，而海外投资在楼市中占有举足轻重的地位，政府对海外人士投资房地产的鼓励态度，并不会改变。

不难发现，政府的种种限购措施，实际是一石三鸟：既平息了澳洲社会各界对海外投资失控的愤怒，又让政府从海外投资这座金矿中获得一定的财政收入，同时还能维持楼市的健康发展。