【土澳思维】的朋友们，
最近，有不少朋友问我房贷利率抵扣的相关问题，实在是没法一一解答，所以，今天我来做一个总结。
正常来说，这个问题其实很简单，但是如果稍微加一些不一样的元素，结果可能会让大家吃惊。
澳洲税法1997第8-1条规定，在您创造可纳税收人前提下的开销花费，只要不是为个人的私自目的，就可以抵扣。
从利息的角度来说，只要利息的开销不是为了个人的消费，而是为了买投资房挣租金收入等目的，就可以抵扣。
也就是说，看贷款的利息能不能抵扣，跟贷款的抵押物没有一丝关系，而是看贷款的目的和实际用途。
我们来举三个例子，假设房价为100万：
贷款80万，用于买自住房，自住房为抵押 - 不可以抵扣（个人私自目的）
贷款80万，用于买投资房，投资房为抵押 - 可以抵扣（为了租金收入挣钱）
已经100%拥有自住房，用自住房作抵押，贷出80万，用于买一个投资房 - 可以抵扣（贷款目的还是为了租金收入挣钱，与抵押物无关）
贷款80万，有4个房间，一个用来接待客人，用于自己的小生意。其它的是自住用途 - 25%的利息可以抵扣，75%不可以（25%的贷款为商业用途，注意，采用这种方法需要注意增值税CGT对自住房的影响）
在澳洲，多人产权持有通常可分为：共同共有（joint tenants）和按份共有（tenants in common）。税法行政条例 TR 93/32 明文规定：通常情况下的房产投资中，利息的抵扣必须跟随法定产权的份额走，口头或书面协商在税法上是无效的。
举个例子，小红和小明是夫妻，以共同共有买了一个投资房，小明年薪在15万以上，小红在家里带小孩，没有收入。由于是共同共有（平分）的法定形式，每人在年终报税时，除了房租需要平分后申报，所有投资房的相关开销都需要平分。假设这个投资房今年赔了1万刀。小明只能用5千刀来抵扣他的其他收入（负扣税），但是小红由于没有收入，5千刀就只好存起来，等以后有其它收入或卖掉投资房后才可以抵扣。
小红和小明问可不可以用一个书面协议的形式，让90%的亏损归入小明？答案是否定的。
所以，如果想要最大限度的享用负扣税，小明应该100%持有投资房。当然，鱼和熊掌也不可以兼得，当小明将升值的投资房卖掉的时候，增值税也不会少交（高税率阶梯），因为小明不能分摊房产增值的一半给没有收入的小红（低税率阶梯）。
现在有这么一种情况，小强有一个价值100万的自住房，全部还清了。他用这个房子作抵押，向银行贷款80万，又买了一个投资房。第一年投资房是出租出去的。可是第二年，小强自己住了进去，然后把原先的自住房出租了出去。问，第一年和第二年的利息能否抵扣？
先来看第一年，我说过，贷款的利息能不能抵扣，跟贷款的抵押物没有一丝关系，要看贷款的目的和实际用途。第一年贷款的实际目的是买投资房赚钱，因此80万的利息可以抵扣。
但是，第二年呢？有贷款的投资房变成了小强的自住房，以前用于抵押的自住房反倒变成了投资房。。。
根据澳洲的税法以及相关的案例法（TR 95/25 跟踪法则），贷款的利息能不能抵扣是一个连续性的测试过程，而不是一次性的测试过程（在获批贷款的时候）。还是我那句话，抵押物的属性变化（第二年自住房变为投资房）在这个过程中没有一丝关联，我们只看当时贷款买下的投资房的目的变化。在第二年里，投资房的目的变成了自住房，属于私人目的。因此，第二年的利息是不可以抵扣的，就算以前作为抵押的自住房改成了投资房来收取租金，也不可以。
我们再来加大难度，小强有一个价值100万的自住房，还剩下50万元贷款。他决定将自住房套出20万来（首付从自住房套出来），然后再向银行贷款80万，买一个100万的投资房。第一年投资房是出租出去的。可是第二年，小强自己住了进去，然后把原先的自住房出租了出去。问，第一年和第二年的利息能否抵扣？可以抵扣多少？
第一年还是很简单的，自住房里套出来的20万与新贷出来的80万的目的都是投资，因此总的100万贷款的利息可以抵扣。
那第二年呢？首先看投资房，它变成了自住房（私人目的），100万贷款的利息是不可以抵扣的。但是，大家不要忘了，原先自住房还有50万的贷款，原本是私人目的，但现在变成了投资目的，因此，50万的利息就变得可以抵扣了。
综上所述，去除增值税CGT的影响，当您计划从自己的自住房搬进原本的投资房时（就算将原先的自住房租出去），一定要弄清楚对利息抵扣的影响。
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