本文作者：郑博仁律师
本文来源：移居美国指南
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房东与房客之间的纠纷，经常是个难解的议题。以下这篇文章，我们要探讨的就是房客与房东之间常见的问题。
问：您好，我在Rosemead有一栋公寓出租给大约二十个房客。最近，有一位房客不愿意缴交全部房租，只因为我延迟了五个礼拜没有帮他修理窗户，他请人帮他修理窗户，并且从房租里面扣除修缮费用！请问这样合法吗？谢谢。Samuel – Rosemead
答：Samuel,以您的情况来说，房客的行为是合法的。在某些情况之下，房客可以不必经过房东的同意修缮房屋，并且将修缮费用从下个月的房租里扣除。这个法令我们叫做「修理和扣除法则」。
有几件事您必须注意。第一，法条明文规定，房客必须告知房东房屋的损坏，并给予合理的修缮期限。关於「合理的修缮期限」，有时候很难界定，到底多久算是合里的修缮期限呢？举例来说，如果房客在通知房东三十天後自行修缮房屋，并将修缮费用从下个月的房租里扣除，那麽我们则界定房客的行为在 『合理的期限』之後。
另外，损坏必须具有某程度的严重性，并且可能直接危害到房客的健康与安全。像是坏掉的门、暖气、马桶、窗户锁，以及先前我们提到的窗户，都包含在这个范围里。
不管房客是不是故意的，只要损坏不是房客造成的，房东都有修缮的义务。换句话说，房客不能因为自己打破窗户而要求房东替他更换。房客保留的修缮费用金额必须少於一个月的房租，而且请求自下个月扣除修缮费用的方式一年只能使用两次 。因此，以您的情况来说，除非房客自己打破窗户，房客是有权力要求从下个月的房租里扣除修缮费用的。
问：您好，最近我到法院申请驱逐房客的请求，我雇用了律师，并支付一千五百美金的诉讼费用。法官仍裁定我的申请无效。我非常的震惊，因为我有遵照法律的规定，在三天前通知我的房客。我们约定以“逐月”的方式为租赁房屋，他已经住在那里一年了。希望您能回答我的问题，谢谢。George – Santa Ana
答：您被法院拒绝的原因很简单，您违反了90天通知的规定。房东按明文规定必须给房客时间寻找新的住处。即使有租约的存在，房东也必须给予适当的通知让房客解决他们所违反的合约项目（例如：未缴租金）。没有适当的通知，法院有权力拒绝您的申请。 原因是房东不能任意驱逐房客。只有少数的法令规定在提起诉讼前需要先通知对方，房东与房客之间的法规即是其中一项。另外，加州法令规定，房东不能擅自驱逐房客 （例如：换锁）。在驱逐房客前您必须得到法院的允许，否则您就有被告及败诉的可能。
以下是关於终止租赁契约的简易指导。逐月租赁，租期少於一年的房客在没有提高租金限制的城市里，房东只需要给30天的通知。居留超过一年的房客，需给90天的通知。您就是属於此种情况。三天前的通知只适用於违反契约规定或是迟交房租的房客。
问： 您好，我刚移民到这里，希望可以将房子租给和我语言相通的房客，但是来找房子的人都跟我不同国籍，我无法与他们沟通，所以才会拒绝他们的申请，现在他们却以种族歧视为由对我提起法律诉讼，我该怎麽办呢？Jessica – Las Vegas
答:Jessica, 对新移民来说，这是很常见的问题，因为他们原本的国家只有一个主要的民族。在美国，我们不能以一个人的种族、国籍、性别、年纪，或是残疾来判定一个人。
然而，每个人都有挑选房客的标准;因此，每一个房东都应该有一份挑选准则的文件，详细的说明您的筛选标准以及您挑选特定房客的理由。如果您拒绝某些房客的租屋申请，不要忘记说明合法的理由。例如，银行信用不佳，宠物（假使您不允许房客饲养宠物），低收入，或是前房东不好的评价，这些都是很好的拒绝理由。此外，从您开始出租房屋起三年内，不要忘记保留声请表格，信用证明，和其他相关文件。
问：您好，我把我的公寓租给三个房客，现在其中一个房客搬家了，另外两位房客不愿意给付所有房租，他们只愿意付给我三分之二的房租。当初只有一个人跟我签约并承诺每个月支付所有房租。请问有什麽方法我可以要求他们偿付另外那三分之一的房租呢？谢谢。Jasmine – Diamond Bar
答:Jasmine,当其中一位房客离开，其它房客续租，您必须做适当的更改。 分租客是向二房东承租全部或是部分的房子，而不是直接与房东签约。如果您的租赁契约里已明文规定不能转租给他人，而您的房客私自将房屋转租，那麽您可以要求房客搬迁。如果您没有要求房客搬迁，对没有租赁关系的分租客，您便没有太多的法律权力，您无法对分租客提起诉讼 - 即使是小额诉讼的或是驱逐房客的诉讼。因此，我建议您直接要求在租约上签约的房客偿付所有房租，因为当初您租房子给他们的时候，他们签了契约并且承诺会给付所有房租。希望我的解释对您有所帮助，祝您好运。
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