位于纽约及纽约周边的EB-5项目数不清。但是，只有一个项目，招商银行专门为它发布了尽职调查报告，美国银行（Bankof America）和JP Morgan两家知名银行手拉手共同为它提供高达1亿6000万美元的贷款，贷款利息只有2.6%+LIBOR。低利率就代表着低风险。这到底是哪个项目呢？
答案揭晓！是纽约移民基金NYIF 在2016年底推出的格兰德235号公寓EB-5项目！
快来看看这份尽职调查报告对格兰德235号公寓EB-5项目是如何分析的。
（招商银行尽职调查报告封面）
看点
01
从市场需求来看
从市场需求来看，格兰德 235 项目所在地哈德逊郡近年来居民数量增长稳定且经济能力较强，加上该地区平均房屋自有率仅为 32.0%，使得整体高端公寓出租市场需求稳步上升。此外，项目邻近区域目前有多项大型商业与基础设施建设项目正在筹建与计划开发中，预期将进一步推升该地区租房需求。在目前市场低利率及经济稳健成长的条件下，项目所在地高端公寓出租市场应能维持正向增长，足以吸纳格兰德 235项目产生的公寓供给；
看点
02
从项目开发商来看
从项目开发商来看，联合开发商 Ironstate及 KRE均为实力雄厚的纽约大都会地区知名房地产开发公司，在新泽西高端出租公寓市场了解程度以及项目设计、开发及管理运营的经验与资源方面均十分出色。格兰德 235 项目为 Ironstate 及 KRE 在泽西市继格兰德街225 号项目及18 Park 项目后于泽西市再次合作开发的高端出租公寓项目，双方过往合作的成功经历为项目开发及运营奠定了基础；
看点
03
从项目资质来看
从项目资质来看，该项目所在距离约 300 米可达格罗夫街 PATH 地铁站及公交站，约200 米可达马林大街轻轨列车站，约 600 米可达 Exchange Place 轻轨列车站，方便居民乘地铁、公车及火车通向曼哈顿及新泽西各大城市。项目所在地向北约 500 米为泽西市最繁华的生活区发电所美术区，向东约 600 米可到达与曼哈顿一河之隔的沿岸商业办公区。项目在交通便利性、整体环境规划、生活设施完备性及未来地方发展上均具有优势，项目资质优良；
看点
04
从项目评估价值来看
从项目评估价值来看，项目评估方高力国际为国际知名专业评估公司，采用的估值方法在业内普遍受到认可。高力国际估值时采用的项目预计租金收入及成本等主要基于过往真实市场数据，且做出的各项假设合理且偏向保守，因此得出的项目评估价值也相对保守。在此情况下，项目稳定运营起始日（2021 年 10月 1日）评估价值为270,000,000美元，高于总开发成本 263,893,832美元，表明项目经济可行性高；
看点
05
从资金方面来看
从资金方面来看，该项目已与美国银行与摩根大通银行签订指示性优先贷款意向书，预计优先贷款占该项目总资本 60.63%，显示了优先贷款人对该项目的信心。EB-5 优先股权预计仅占项目总资本15.16%，低于市场平均水平34.5%。剩余 24.21%项目资本由联合开发商以普通股权形式提供，普通股权受偿顺位低于EB-5 优先股权受偿顺位，由此可确保开发商与EB-5 投资者利益一致。项目整体资金用途规划合理，资金违规使用风险小。
EB-5投资综合评估
招商银行的尽职调查报告给出来专业的综合评估意见如下：
在项目具体资质来看，项目所在地位于目标就业区域且在项目区域中心 NYIF 被美国移民局批准的 EB-5 覆盖辖区之内。项目预计每个 EB-5投资者可创造 21.31个就业机会，高于美国移民局每个投资者创造 10 个就业机会的最低要求。
在 EB-5 投资结构及募资条款来看，EB-5 投资者投资资金将通过 EB-5 投资方 NYIF Grand 进行筹集，并以优先股权形式参与格兰德 235 项目。优先股权条款规定优先股权股利利率将于投资第 5 年后大幅上升， 以提高被投资方的还款意愿。此外，项目联合发起人 Ironstate 与 KRE 与被投资方 Holdco 将分别提供担 保，承诺返还每位 I-526 申请被否决的 EB-5 投资者 50 万美元投资资金。总体来说，该项目 EB-5 募资条款符合现行市场标准，且较为保护EB-5投资者权益。
截至本报告完成日，该项目已与美国银行与摩根大通银行签订指示性优先贷款意向书，预计优先贷款占 该项目总资本 60.63%，由联合开发商共同出资的普通股权投资占项目总资本 24.21%，EB-5 优先股权仅占项目总资本 15.16%，这一比例低于美国投资移民项目平均水平34.5%，表明项目对 EB-5资金依赖性小。
综上所述，本报告认为格兰德 235项目 EB-5投资安全性较高。
（如您需要阅读此报告，请向纽约移民基金NYIF在中国的合作代理公司进行询问。）
纽约移民基金 (NYIF)在房地产所有权、管理、开发、建设、投资、整合与融资等方面，拥有超过 35 年的行业经验。我们的团队曾成功参与建设纽约市的众多大型高层项目。借助我们的经验，NYIF 有能力密切监督所有的房地产开发项目，从而确保项目自始至終得以顺利完成。NYIF 有经验丰富的法务团队，协助您获得永久绿卡。
NYIF 是合法且专业的团队，能够为 EB-5 投资者选择合适的、具有良好退出策略的项目，帮助您获得美国永久居留权。
拥有超过35年的纽约曼哈顿地产投资和管理经验。
成立于2009年，是第一批进入中国的老牌区域中心。
成功运营13个EB-5项目，其中10个项目已经售罄。
保持了100%的I-526及I-829成功申请记录。
旗下管理超过约4.2亿美元的EB-5资金。
欢迎您浏览我们的网站 http://www.nyifund.com/
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