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自2016年国庆全国热点城市密集出台调控新政以来，短短一个季度的时间，各大城市房市已巨变。

在国庆节的疯狂调控下，小臣曾经推送过一篇关于调控之后的报道，感兴趣的投资者可以戳开下方的链接快速回顾！

经历了20天的密集调控，中国房价，你还好吗？？

1月1日，深圳市规土委发布去年12月深圳房地产市场数据。

去年12月，深圳新建住宅成交2161套，成交面积21.8万平方米，成交均价54946元/平方米，环比下跌0.1%。从每周的成交数据来看，深圳房价连续8周维持在5.5万元/平方米的水平，房价已经跌回了半年前。

二手市场更加不乐观。

根据深圳中原研究中心数据，2016年12月深圳成交4734套二手房，环比减少28.4%，同比减少66.1%。成交面积422612平方米，环比减少28.8%，同比减少65.0%。

除了新房市场，深圳二手房12月份成交量，环比减少28.4%。2016年全年均价涨幅比2015年回落明显。分析师表示，农历新年后，开发商将面临新一轮的销售压力，而资金周转也需要销售回款来支持，届时，深圳房价将出现“深八条”后的首个博弈期。

从大环境看，未来国内的货币环境预计将会稍有收紧，而投资热度或将转向海外市场，这将利空深圳楼市。

从2016年的政策调控来看，“10·4新政”后房价涨势得到控制，目前楼市整体进入缓和向下调整的阶段，新房、二手房成交均处在量价齐跌的状态。

“预计2017年一季度深圳楼市仍会持续目前成交低迷的趋势。”

一方面，深圳房价已经处于高位，购房者的购买力有限，预计2017年深圳房价大幅上涨的可能性不大。另一方面，随着深圳城市建设日益完善，吸引更多的年轻人来深就业，购房需求始终在，深圳房价也不会出现断崖式下跌的局面。

预计今后两年，深圳二手房市场仍会在低迷期持续调整。

中原地产研究中心统计数据显示，2016年北京房地产市场出现了一轮非常明显的冲高回落行情，从前三季度的爆发到四季度政策影响下，出现了非常明显的降温。

成交量方面，受供应等种种因素影响出现了大幅萎缩。

2016年第四季度北京合计成交商品房住宅只有11565套，环比三季度下调幅度达到了42%。2016年12月，北京市新建商品住房成交均价已回调到3.82万元/平方米。

元旦当天，《证券日报》分别从多家银行和房地产中介处证实房贷利率优惠收紧的消息。自2017年1月1日起，北京地区大部分银行将执行贷款利率九折起的优惠政策。

中原地产首席分析师张大伟分析，过去两三个月银行的资金价格在快速上行，在此种情况下，银行再继续执行8.5折或者更低的折扣，利润空间将越来越小，甚至接近成本价，“所以银行必须要回收折扣”。

房贷利率上调到9折只是一个开始。

“后续随着资金价格的上升和楼市条例的深入，有可能提高到9.5折，或者接近2014年四季度的状态，2017年房贷利率或回升到基准利率。”

如果以商业贷款300万元、基准利率4.9%、按揭30年、采取等额本息还款方式来计算，房贷利率八五折优惠时，执行利率为4.17%，月均还款14618元，还款总额526,2480元。

房贷利率九折优惠时，利率为4.41%，月均还款15041元，还款总额5414760元。

也就是说，房贷利率从八五折提升至九折后，贷款300万元月均还款额增加423元，还款总额增加152,280元。

对于房贷利率做出的这一调整，业内人士表示，本轮楼市牛市行情的推手之一，就是低成本资金和高杠杆的作用，利率优惠的收紧不仅提高购房成本。

更重要的是对购房者预期的打压，以组合拳的方式抑制投资，同时意味着北京的紧缩调控将会长期持续，因此会对购房需求形成新一轮打压。

在持续调控下，另一个一线城市上海也不例外。

据上海中原地产数据显示，12月上海新建商品住宅成交面积仅64.9万平方米，环比增加7.6%，同比下滑65.6%，这一数值也是5年来同期最低。

从全国大市来看，2017年中国房地产市场将以“稳定”为主，去年全年去库存政策刺激下，全国楼市普涨，今年随着调控政策的出台，将逐步回归理性。

中国指数研究院3日发布《2017年中国房地产市场趋势展望》（以下简称《展望》）。

2017年是本轮房地产周期的末期，商品房销售面积受到政策、货币环境的影响，将出现回调，预计全年降幅将达到12.8%到14.8%。

其中一线及二线城市销售面积将呈现下降，二线城市降幅较为显著，三四线城市市场波动平缓。

鉴于一二线城市销售回落，新开工意愿也不足，而前期土地成交处于低位，将使全国新开工出现小幅下降，预计全年降幅在3.0%以内。

但预计2017年企业补仓意愿加强，拿地将有所增加，推动投资增长，我们测算房地产投资增速在2.5%~4.5%之间。

需求回调导致价格有所下跌，预计全年跌幅在1.9%到3.9%之间。

人口红利结束以后，地产大周期就到拐点了。

纵观所有国家的房地产市场发展，都和人口结构高度相关，因为房地产是典型的年轻型消费品，大家在年轻的时候需要买好房住好车。所以会拉动地产和汽车消费，因而所有国家在人口红利的时期都会经历地产和汽车的大发展，同时也是工业化的最好时代。

但是当人口老龄化以后，对老人而言唯一的目标是活得更长，因而消费必然会转向医疗和养老。

中国人口红利的拐点发生在2011年，当年15-59岁的人口达到9.4亿的最高点。

因而从人口结构而言，09-10年的地产市场尚有人口结构支撑，12-13年的地产繁荣从人口角度看已经是到了周期尾声，而16年的地产繁荣从人口结构角度看就是地产泡沫。

如果政府下决心抑制房地产泡沫，其实是走在正确的道路上，可能会有短期阵痛，但是会换来长期的光明前途。

还记得在16年初市场有过“保外汇还是保房价”的争论，甚至还引发了央行的讨论。事后来看，16年毫无疑问是保住了房价，但是牺牲了汇率。

其核心逻辑在于稳增长政策放在首位，而房地产是稳增长的重要动力，因而要稳增长就得保房地产、保房地产就得保房价。

反过来讲，只要把房地产泡沫抑制住，只要房子的钱跑不掉了，其实钱就跑不了了。

之前听朋友提起，发现即便是在相对高收入的金融行业，考虑到高税率，以及投资的金融资产常年低回报率，靠工作其实没怎么赚钱，而这么多年赚的最多的都是房子。

然后大家仔细核计了一下，发现其实自己除了有房子，其实别的就没剩什么钱了。所以，作为中国的老百姓，其实大家除了房子，别的真的没有啥钱，如果房价回落，大家房子不想卖了，其实就没钱了，资金外流也就止住了。

按照目前一线城市而言，普通家庭的平均月工资就在2-3万左右，目前贷款100万的月供在5000元左右，这意味着大家贷款500万也就需要2.5万的月工资，因此只要月薪达到3万，就有贷款500万的勇气。

但是要一口气拿出哪怕200万的现金，其实都需要工作十年，是拿不出来的。而深圳和上海目前都是二套房首付比例70%，而且认房又认贷，其实意味着很多人都买不起，房价也就涨不动了。

那么房价会不会暴跌呢？我们认为概率也不大。

因为目前的政策是因城施策，对一线和部分二线严控，但对三四线还是鼓励，同时对首套房依旧支持，但是对二套以上的投机购房严控，因此房地产市场的需求不会全面萎缩。

同时在严控投机性房贷之后，政府就没有必要再去加息，而只要不加息，房价就不存在暴跌的风险，而大概率会进入缩量阴跌的模式。

素材来源于网络，小臣整理报道，更多详情，欢迎致电400-902-1930

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P.S  当日数据截止到17:00

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