那些不为人知的购房潜规则,美国诚德投资置业微信公众号文章

房地产大亨特朗普问鼎白宫，美联储加息势如破竹。手持美元的你，是否也心动了呢？如何在大势中盘活手中的美元，牛气冲天的楼市，成为很多人眼中的摇钱树。

想要入市捞一笔，投资什么？钱怎么花？今天给大家普及一下水很深的“美国房事”。

1）自买自住 Buy-and-Live

根据美国地产经济国家协会的数据，2016年在35岁以下的购房者中，有46％的购房者有能力在6个月内存够房子首付，有17％的人在1年内有能力存够买房首付，与经历过经济危机，战争，恐怖主义的前辈相比，他们更加从容。

事实上，97％的Z世代想要拥有一套房子.17岁的卡曼（Cayman）在接受NAR调查时表示： “我希望有一个大房子，能够给每个孩子提供一个房间，有一个主卧室，几间客房，加上一个电影房。

2）投资出租 Buy－and－Hold

关于房产投资有句名言：“Live where you want, but invest where the numbers make sense” (住在你喜欢的地方，投资在数字升值的地方)。这里分为几种，长期租约 (long term rental），短期租约（Airbnb）。

在合法出租的基础上，将房间的空置转换成有效资产，获得稳定增值，保证一定的现金流。但房子在别人手中，命运自然不可控。如果是异地投资，还需要与本地的管理公司合作，定期的清洁，维修成本，又是一笔不小的支出。要是哪天碰上这样“极品”的租客，你就成为新闻头条上的苦主，喧嚣过后残局，也只有打落牙齿和血吞。

3）先租后买 Lease－to－Own

如果你希望租客像对待自己的房子一样爱惜房屋，那么可以选择先把房子出租给客户，并给予他以后买下来的权利。这也是很多想置业，但首付资金紧张，信用条件不够的新移民租客，会考虑的交易方式。

为了保障租客可以在2 - 3年的合同期后，以约定的价格优先购房，租客需要向房东缴纳一笔总价款2％-2.5％的权利金，每月租金中，也需缴付200-300的费用作为权利金。如果最终租客买下这套房子，之前的权利金可以折算成买房的首付款。

相比于直接卖房套现，这种方式的资金回笼比较慢，如果房市持续攀升，房主的心情也会随之而持续低楼。而对租客来说，合同到期时，也不一定保证银行会贷款给你。如果房市下跌，你将会面临高价买房与损失权利金的两难选择。

4）购买楼花 Pre－Construction

在刚开盘时，持有几个月后，等社区配套起来，周边发展成熟，人气渐旺时再加价卖出，实现盈利，这是非常传统的炒房方式。在房地产市场景气的时间，新屋开盘“秒光”已是常事。在美国，炒房的成本要高很多。通常要有一半以上的公寓被预订，开发商才能从银行取得建筑贷款，正式开始建造。买家需要向开发商支付2％至10％的订金，由第三方托管。

这类项目控制于很多未知的市场因素，同类房子同时期的暴增对于房价的影响，建筑商施工的因素，新社区的不完善不确定等等。而很多炒房客买了新房后并不入住，导致建成之后的社区犹如空城，让其它的住户非常不满。因此，开发商开始对于购买房屋后的入住进行一定限制。

5）加建改建 Buy－and－ Rezone

投资者通过改建旧屋的格局和用途，实现房屋的增值。常见的有将 Residential 改成 Commercial，将Single Family改成Multi－family等。在纽约，洛杉矶等大都市，一栋并不起眼的老屋，经过打造后却能卖上好价钱。曾有新闻报导，华裔林先生在纽约Brooklyn以80万元买下旧屋，支出100万元用于改造，最终建成2栋全新房，一栋自住，一栋以新房市场价售出，价格约为150万。

但改建的过程并不容易，政府的各项审批需要大量时间，对房子结构，水电，草坪，地下水的检测一项都不能马虎。如果房屋真的破旧不堪通常很难通过银行贷款，需要买家手中至少要有几十万的资金周转。如果对开发和建造的专业知识欠缺，分分钟会收到房屋局的罚单。这里面大有文章可做，只要你知道怎么玩。

6）旧屋翻修 Flipping

低价买入旧房，短期内装修翻新，再以高价售出，获得不菲的经济收益。根据美国房地产研究公司RealtyTrac的数据，2016年第一季度，旧房翻修的转手收益率高达47.8％，平均净利润近6万美元，是近六年来的最高值。纵观房地产开发的种类：买地盖屋，购地重建，旧物翻新，加建改建等，其中“旧屋翻新”的投资相对较小，风险较低，周期短收益高，在全美大行其道。

短期买卖的关键是知道你的买家在哪里，还要能控制时间，成本和质量。如果你不是专业人士，那么你一定要用科学的运作方法来严格操作，否则很快就会 Burn Out。