一直以来，大部分围绕着房价的争论都聚焦在那些入门级别的买家身上——他们往往有份过得去的收入，手里也有点小钱，几年前尚可以买套房子，但现在却离房子越来越远了。在悉尼的房屋中位价已经超过了一百万的今天，市场中的首次置业者的比例也已经下降到了历史最低水平。

这说明什么呢？

说明市场中挣扎着买第一套房子的普通人买家越来越少了，入市的人非富即贵。用手游的术语来说，在这场游戏里，已经只有疯狂氪金的大R和超R，几乎看不到非R和小R了。

根据一项覆盖了一万七千余人的调查，在悉尼，有房产的人已经是少数群体了，在这座南半球最大的都市中，大部分人都没有房子。在25到34岁的悉尼人中，拥有房产者的比例从20世纪60年代的60%直线掉到了今天的47%。

但99%买不起房的人都不会因为买不起房就直接睡到大马路上去。自然而然地，这些人会成为租房客。

一边是不断涌向大都市的新鲜人口，另一方面是史上最低的首次置业者比例——这意味着租客大军在源源不断地增长。

根据澳洲住宅、收入和劳务动态调查机构HILDA针对澳洲人的一项研究：“如果你到45岁时还没有拥有一栋房子，那么很可能你这一辈子都不会有房了。” 对于悉尼人来说，这里高企的房价无疑是这个残酷结论的更强注释。这座城市注定将迎接许多终身的租客。

许多刚从国内来到澳洲的人可能会感叹澳洲房屋租赁的法律极为健全，可以很好地保障租赁双方的权利。

但实际上，澳洲本土许多学者仍认为立法不够完善，跟不上现在租客群体飞速扩大的形势。新南威尔士大学住房住房政策研究教授Hal Pawson近日就对媒体表示，现在在主流媒体上对于房租的可负担性和租房条款的讨论都还远远不够。

澳洲现行的租房法律规定房东每六个月或一年都可以更新一次租约，这点受到许多租客的诟病。但凡有生活经验的人大抵都有感触，六个月到一年的时候也不过刚刚够一个新搬入的家庭彻底安定下来。而随后，他们中的许多人将不得不开始为了保持租约的存续或可合理的房租水平和房东进行斗争，失败者要么妥协于更高的价钱，要么搬向更远的地方。

国人常叹服于西人的浪荡漂泊，盛传他们可以租房租一辈子，享受不羁的生活。但事情看起来并不是这样。喜欢属于自己的家所带来的温馨和安定，这是刻在大多数人的内心深处的本能。

在一项于2016年由西太平洋银行（Westpac）对澳洲人进行的住房研究报告中，65%的受访者都表示，想买房的原因之一是因为买的房子可以提供“安全感”。

在有超过半数的澳洲人没能拥有自己的家的今天，政府也逐渐意识到了这支租客大军的重要性。在即将到来的2017年，将有数部着眼于保护租客权益的房屋租赁相关法案被提上国会的议事日程。

但在硬币的另一面，房东们，尤其是悉尼和墨尔本的房东们，也是一年比一年心塞。

房价的水不断地涨，租金却并没有跟着船高。悉尼和墨尔本两城的住宅租金回报率已经下探到历史低点——房租确实不断地上涨，但始终赶不上房价。对于投资者来说，尽管买入时的利率是历史低点，但买入的价格却是历史最高点，贷款的还款额度始终居高不下。

评级机构穆迪（Moody）的助理副总裁John Paul Truijens说：“投资者为高房价所支付的信贷成本与相对较低的租金收入之间的差距比任何时候都要大。”

在一些热门地段，建设中的新楼鳞次栉比，从前奇货可居的房东们发现周边渐渐多了很多竞争对手，租客们有了更强的议价能力：“你们这条街上有两家都只租400，你们家怎么租410呢？”

为了留住稳定、表现良好的租客，本来是买来让资产保值的房产，房东也只能无视每年的通货膨胀率和房产的价格上涨，按照去年甚至前年的价格不变继续出租，省得一旦吓跑租客，可能面对数个月空置和维护的成本。

而那些不太走运，招到了奇葩租客的房东，心里的痛就更别提了。房子明面上的损害还可以通过bond金来弥补，那些暗搓搓的损伤只能自己吃瘪。在澳洲这片人工奇贵无比的土地上，打给专业工人的一通电话，就是扣在房东心上的一记绝杀。

那么问题来了。

1. 购买房产保险。

如果你是拥有独立产权住宅（house）的房东，请务必购买房屋保险，包括房屋主体险和公共责任险。

简单来说，房屋主体险能够保全房产的价值，一旦发生意外，还能通过保险公司的赔付修缮或重建房屋。而公共责任险则可以保证你的土地上所发生的意外不会对你的生活造成太大影响。根据澳洲的法律，因为这片土地属于你，所以这土地上发生的一切人身和财物的意外都会有你的责任。比如路人走到你家车道上摔了一跤，甚至小偷进你家时被你家的狗狗咬伤，都有可能会有房东的责任。公共责任险就是对这一部分意外进行赔付的险种。

2. 积极行使业主权利。

如果你是共有产权住宅（apartment或townhouse等）的房东，要积极参加业主会议，并勇于对物业提出的各项开销花费提出合理质询，不要任由他们涨价，毕竟物业费这也是投资中的重要的一项成本，要尽量进行控制。

3. 更新老房子里的设施

洗碗机、空调、甚至仅仅一个冷热混和水龙头，都会对租客产生更大的吸引力。越富有的租客也越注重生活质量，他们很可能愿意为一个每间卧室都有空调的房子每周多付10-20元房租，这样一年多出的房租钱就可以覆盖掉一台空调的费用。而出租房屋是一项长线投资活动，从长期来看，这些开销无疑有助于扩大租金收益。

1. 巧妙利用不破坏房屋墙壁的装饰

修长的绿植、活泼的墙贴、艺术的摆件、温馨的床品……这些私人化的物品都能让你租来的房子有更像家的感觉，并且都不会破坏墙壁。前段时间有句很流行的话说：“房子是租来的，但你的生活不是租来的。”始终保持经营一个家的热情，不论是租来的还是买来的房子。

2. 想做二房东？请遵纪守法

虽说秘密二房东已经见怪不怪了，但为了确保不会因为偶然被房东或中介抓包而在某一个雨夜被踢出门外，想要做二房东，还是先仔仔细细地检查一下自己的租房合同是否允许这么做，并获得房东的允许，合理合法、安安心心地做一个二房东。

3. 遇到黑心房东，果断举报

漂在海外，没有事儿不主动招惹事儿，事儿来了也不怕事儿。如果遇到黑心房东，比如在租约存续期间就把你的东西扔出去、无理取闹克扣bond金等，直接拨打133220找新州Fair Trading，勇敢地站出来提告！尤其那些用现金直接收租、非法做二房东的房东，更是一告一个准啦！

不管主流媒体是否给予了足够的关注，各种数据都显示，2017年将注定是属于租客的一年。

无论你是房东还是租客，都要准备好啊。