2016年美国房地产市场整体复苏持续加速，美联储加息、新任总统特朗普崛起、美元走势强劲，房产投资持续利好。国内限购政策频出、人民币贬值严重，广大高净值人群和中产阶级打响新一轮资产保卫战，回顾过去，知己知彼，如何在跌宕起伏的市场环境中让资产保值增值？今天就随小编一起来通过过去一年的美国地产市场数据，寻找最佳投资路径。
2016年美国一、二、三季度实际GDP的年化增长率分别为0.8%，1.4%和3.5%；第三季度数据同比、环比均有明显增长，也是两年以内的单季最大幅度增长。
季度年化实际GDP增长率
数据来源：U.S. Bureau of Economics Analysis
16年第三季度企业盈利15,754亿美元，环比增长6.7%；同时公司的净现金红利、未分配利润、净现金流等数据均较去年同期有所提升。
美国公司盈利情况（单位：10亿美元）
数据来源：U.S. Bureau of Economics Analysis
2016年工资增长较15年相比较有下行，前十个月平均为4.33%。
2016年工资增长（与2015年同比增长幅度）
数据来源：Bureau of Labor Statistics
16年11月私营领域新增22万人口，高于市场预期。
2016年每月新增就业人数（单位：千）
数据来源：Bureau of Labor Statistics
2016年11月失业率水平4.6%，为历史新低。
美国失业率水平变化
数据来源：Bureau of Labor Statistics
16年12月15日举行的联邦公开市场委员会会议上，美联储宣布将上调联邦基准利率25个基点至0.5%-0.75%水平。这是美联储时隔一年后再次加息，也是十年半以来的第二次加息；尽管如此，当前利率与08危机前水平还相差甚远。
美联储联邦基准利率
3月期伦敦银行间同业拆借利率（3 Month Libor）
数据来源：Trading economics, Federal Reserve
从过往20年的数据可以看出，随着年龄的增加，居民更倾向于购房居住。20-35年龄段是自住房拥有率最低的人群，目前仅有35%。预计未来5年，20-34年龄段的居民人数将以每两年增长100万的速度增长，这为出租公寓提供了很好的需求支撑。
不同年龄段住房拥有率占比（1994-2015）
20-34年龄段人口增长趋势
数据来源：U.S. Census Bureau
如果将公寓的目标租户按照经济能力分为财务自由、白领、灰领（服务行业、教师等）、蓝领，则财务自由者以及白领人群的目标租赁物业为A级公寓，灰领的的目标租赁物业为B级公寓。由于其目标租户有稳固的承租能力，因此A级公寓可获取最高的租金增长（年化5%以上）。
不同经济能力租户的房租支付能力
数据来源：Yardi Matrix
在不同租户租赁的公寓出租率调查中发现，蓝领租住的公寓出租率高达96%，白领公寓出租率为95.6%，而财务自由者租住的高端公寓的平均出租率也有95%以上的水平，整个市场表现优异。
综合各主要城市2017年租金增长的预测以及当前的出租率水平，奥斯汀、坦帕、迈阿密等城市的租金增长将超过4%，华盛顿、波士顿的出租率高于96%，而奥兰多、西雅图、达拉斯、洛杉矶、以及加州橘郡等地将同时享有高于市场平均水平的租金增长率以及出租率。
2017年主要城市租金/出租率表现
数据来源：Yardi Matrix
总体来看，美国的最新房价指数达到184.42，基本与08年经济危机前的数据持平，较2012年的最低谷高出37.5%。
Cash-Shiller Home Price Index
住宅价格指数– 全美
数据来源：Case-Shiller Home Price Index
美国出租公寓的整售投资市场交易仍保持活跃，仅16年第三季度便有320亿美金的交易发生，同比增长3%。尽管近年来出租公寓的资产显著增值，但因其稳定、抗周期性强的特性，仍然颇受投资人青睐。
美国出租公寓整售市场交易额
数据来源：JLL Research
16年全美施工许可证发放量较15年有所缓和，根据10月份最新数据，年化数量达到126万个，增速平缓。
美国施工许可证发放情况
（季度调整年化数字 单位：千）
数据来源：U.S. Census of Bureau
16年以来，整体施工投入金额仅在4月出现过负增长，10月达到17300亿美元，环比上升0.5%。
美国施工投入金额（Construction Spending）变化
（单位：%）
数据来源：U.S. Census of Bureau
新建住宅开工数量16年10月达到年化132.3万套，为危机后最高值；
新建独立屋销售在16年7月达到危机后高点年化62万套，10月份数据有所缓和，为年化56.3万套。
以上两个数据仍较大程度上小于金融危机前06年高点水平。
美国住宅开工数量
（季度调整年化数字 单位：千）
独立屋销售情况
（季度调整年化数字 单位：千）
数据来源：U.S. Census of Bureau
2016年11月，美国失业率创危机后历史新低至4.6%，远低于市场预期；
与此同时，美国的个人房屋拥有率也在2016年第二季度达到谷底的62.9%，虽第三季度稍有回升，但2016年平均数值仍明显低于之前水平。
失业率、个人房屋拥有率的双双走低，均从需求侧为出租公寓的发展提供了利好支撑。
美国近五年失业率水平
美国近十年个人房屋拥有率水平
数据来源：U.S. Census of Bureau
2016年的前三个季度，投向美国地产的主要国际资本来自中国、加拿大、德国；其中中国的资本量增长最为迅速，近30%的国际资本来自中国，以下列出了美国地产市场国际资金投资比例和部分投资机构案例：其中一半投资于美国的中国企业为2016新入市企业。
数据来源：NGKF Capital Market, RCA
房地产投资收益率和10年期国债券利率（无风险收益）利差基本保持稳定。无风险收益上行趋势尚未影响到房地产投资收益率，随着出租公寓投资市场热度递增，甲级资产的投资收益在近年来有所下降，2016年第三季度出租公寓的平均投资收益为5.2%。出租公寓的投资收益与10年期国债收益之间仍存在3.6%的风险补偿（Risk Premium） ，足够的安全垫使得公寓投资仍有利可图。
出租公寓投资收益与10年期国债利差
数据来源：JLL Research
一线城市的Cap rate在持续下降，考虑到租金的稳定增长，说明物业的资产价值正在相对提升；二线城市的投资收益保持稳定。
美国一线/二线城市出租公寓资本化率变化
美国一线/二线城市出租公寓每户价格变化
数据来源：NGKF Capital Market, RCA
按揭贷款信贷获得难易程度指标快速上升，说明银行贷款标准更加宽松。但相比危机前来说，宽松程度还远未达到。
按揭贷款信贷获得难易程度指标（11年-16年）
以2012年3月为基准点
按揭贷款信贷获得难易程度指标（04年-16年）
以2012年3月为基准点
数据来源：Mortgage Banker Association
2016年前三个季度，美国商业按揭贷款抵押债券的发行量较去年同期明显下降，预计全年数据不会超过670亿，为近三年最低，市场表现较为保守，过度利用杠杆的现象并未出现。
美国CMBS发行量变化（单位：百万美金）
数据来源：Commercial Mortgage Alert
图文均来自网络
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