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◎作者丨掘金大师

来源：海外掘金（ID：gold1849）

作为我大天朝人民海外买房最爱的国家之一，澳大利亚去年却无情地给了包括中国人在内的海外买家几闷棍。

友谊的小船说翻就翻。首先是维多利亚州、新南威尔士州、昆士兰州分别向海外买家开征印花税，然后放出大招，澳洲各大银行限制对外国买家提供买房贷款。

这样的节奏，貌似只有把澳洲当真爱的人，才会继续投资袋鼠国了。

然而，澳洲房地产市场并未骤冷。地产数据提供商Corelogic近日发布数据，各大首府城市2016年平均涨幅高达10.9%，并未受到海外买家减少的影响。

今年的澳洲房地产市场将如何走？作者参考澳洲主流研究机构和媒体的观点，并进行总结，助大家在新年伊始，对今年澳洲楼市方向有个大致判断。

1整体房价呈现稳中有升的态势

经历了2016年的房价上涨，普遍认为澳洲今年的楼市涨幅仍将持续。但是，涨幅会较去年有所放缓。多数机构预测，澳洲全国房价的涨幅在2%-5%之间。

澳洲金融评论报（AFR）列出各大机构对2017年首府城市的房价预测。其中较悲观的BIS Shrapnel认为大城市房价涨幅在1%-3%之间。

较为乐观的SQM Research，根据降息与否及降息时间，预测几种情况。第一种场景是保持现金利率不变、经济稳定情况下，首府城市房价上涨6-10%；场景二是年中，澳央行降息0.25%，房价将上涨8-12%；场景三，若第三季度澳央行加息0.25%，澳洲首府城市房价上涨4-9%。

Corelogic则预测，澳洲大城市今年的涨幅约为5%。

 澳洲首府城市2017房价增长率预测（来源：SQM/CORELOGIC/BIS SHRAPNEL）

可以说，今年澳洲楼市许多专家也都一致看好。

2城市间差异显著

投资澳洲楼市，主要集中在大都市和都市圈近郊。了解各大城市的房价走势，对于投资目标城市的选择至关重要。

（1）传统三大城市表现参差不齐

悉尼、墨尔本、布里斯班，是澳洲前三大城市，也是最受海外买家欢迎的城市。各大机构的预测中，悉尼、墨尔本依旧占据前两位，这与两地的经济门类完善、吸引移民众多、工作机会丰富等因素相关。

从下图表现也能看出，悉尼、墨尔本2016年房价走势，高于其它首府城市。Corelogic和SQM Research均认为两城今年房价将上涨10%左右。

 澳洲大都市不同房型价格增长率变动（来源：APM、RBA）

一直以来，悉尼、墨尔本也因其高涨幅，一直受到买家们的青睐，在2016年中这两大城市的表现更是抢眼，房价分别上涨了15.5％和13.7％。

第三大城市布里斯班就没有那么璀璨。2016年布里斯班的表现，以及今年的预测也都比较保守。仲量联行指出，布里斯班中短期的升值空间有限。

然而，布里斯班将承办下一届G20峰会，且附近的黄金海岸是2018英联邦运动会举办地，因此许多业内人士认为从长远看，布里斯班较有投资潜力。

（2）新兴城市值得期待

2016年，首都堪培拉、塔斯马尼亚州首府霍巴特的涨幅均超过10%，是除了悉尼、墨尔本之外，仅有的两个达到这一水平的城市。2017年，各大机构对霍巴特和堪培拉依然持乐观态度，认为两地今年房价涨幅将达到或接近10%。

快速发展的霍巴特近来的能见度越来越高，吸引了越来越多的来自澳洲东岸的富人买家。而堪培拉在去年大选后，正在迎来回流的政府公务员。BIS Shrapnel 副董事Kim Hawtrey认为，堪培拉的公共部门回归、强劲的建筑业、悉尼外溢的房产买家，成为当地房价的支撑，促使今年首都的房价依然看好。

堪培拉虽然今年值得关注，但堪培拉所在的澳洲首都领地（ACT）房屋产权是99年，到期后需要“续租”，并非永久产权。若考虑到家族传承的投资者，需要留意。

（3）资源型城市前景不明，伺机抄底或可为

最近两年，每当谈到澳洲房价，珀斯和达尔文就像苦命好基友，被绑在一起。各大机构都预测，以大宗商品为支柱产业的珀斯、达尔文，今年房价仍将下跌。

从2010年开始，新兴市场国家对于原料的需求减缓，使得以矿产为支柱的两城受到波及，楼市也开始一蹶不振。即便去年铁矿石价格有所回升，但其房价在2017年依然难逃整体下跌命运。此外，珀斯人口减少与外流，达尔文失业率增高，也是两地面临的严峻挑战。

 铁矿石价格（2006-2016）来源：indexmundi

不过，熊市中也能找到机会。REA首席经济学家Conisbee称，虽然珀斯整体房价下降，但去年在Peppermint Grove和Swanbourne这样的郊区，其房价却大幅上涨14%。随着市场或将在今年接近底部，买家或许能在珀斯、达尔文的一些区域找到抄底机遇。

值得一提的是第五大城市，南澳大利亚州首府阿德莱德。该地近期失业率高企，一度接近10%，不但高于澳洲平均水平5.6%，还比自己所处的南澳州要高，今年的楼市也将遇到不小压力。SQM Research的Christopher认为，阿德莱德今年的房屋销售和租赁市场将持平。

阿德莱德、南澳大利亚州、澳洲失业率（来源：idcommunity）

3公寓供过于求，别墅依然金贵

由于近年来，澳洲许多大城市的公寓供给过剩，供给量也于近期达到或接近顶峰。2016年，第三大城市布里斯班的公寓出现微跌0.2%的情况，即便是墨尔本，公寓的涨幅也只有1.7%。去年上半年，维多利亚州就已通过限制公寓开发的条款，旨在控制新公寓规模。

QBE保险集团的研究结果，澳洲各大城市的公寓价格将可能下跌。相反，带土地的独立屋和联排别墅（townhouse）将成为稀有品，除了珀斯和达尔文，普遍仍将上涨。

 澳洲各大城市2017年独立屋和公寓价格变动（来源：QBE）

4中国的需求仍然存在

尽管在印象中，大家认为中国在澳大利亚的投资额很大，但根据澳洲外交与贸易部的统计，中国与中国香港在澳洲外国直接投资中，仅占5.3%，远低于美国的28.4%和英国的16.5%。

然而，由于当地舆论的渲染，使当地人认为是中国人将澳洲房价炒起来的。即便有限制外国买家的一些政策，但中国对澳大利亚的物业需求依然强劲。

中国的大型开发商，如绿地、碧桂园等均在澳洲拿地建大型楼盘，可以预见，随后也会伴随着大量中国买家进入澳洲的首府城市，购买新开发的楼盘。这种情景，与碧桂园森林城市、富力公主湾等中国开放商的海外楼盘，吸引大批国内买家前往马来西亚置业类似。

此外，中国买家对澳洲土地开发的兴趣也在不断增长。

拥有良好的教育和居住环境的澳大利亚，在新的一年依然会吸引中国买家的注意。

小结：

今年澳大利亚的房地产，在贷款、税费等方面的成本和门槛稍微提高，不过并不表示没有机会。投资公寓时应该谨慎，而带土地的独栋或联排别墅，则是保值增值的利器。

传统的悉尼、墨尔本、布里斯班，霍巴特和堪培拉值得大家留意。此外，“先移民、后买房”，而不再是传统的“先买房、后移民”，或许是大家应该考虑的新路径。

参考资料：Australian Financial Review、Domain Group、REA、SQM Research、Corelogic、BIS Shrapnel、QBE保险集团、Australia News、澳大利亚外交与贸易部、idcommunity、JLL。

來源：海外掘金

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