在2017年的开头，我们听到了各种来自经济学家、分析师和知名房产巨头企业对于新的一年中澳洲房地产市场的例行预测，其中不绝于耳的一个声音是：
实际上，去年年初，就有很多人这么预测了。
在2016年新年伊始的时候，很多权威人士都说：2015年，澳洲楼市——尤其是悉尼和墨尔本两城——已经明显过热，2016年的房价将急剧下跌，甚至崩盘。
美国著名经济学家Jonathan Tepper更是说：悉尼和墨尔本的房价会在接下来的今年里狂跌50%。
但是，像我们都知道的那样，2016年的澳洲房市，风和日丽地，如沐春风地，高歌亢进地，走完了365个欢乐祥和的日子，丝毫不曾理会这些“空军”。
其实，目光再往前放一点，2015年年初，他们也说了同样的话：“2014年都涨成这样了，2015年肯定要跌”“房市泡沫在2015年肯定要爆”……
实际上，有目共睹的是，悉尼和墨尔本的房价在2016年都交出了令人满意的答卷。
对两城房价的不断上涨做出贡献的因素包括：在2016年5月和8月两次冲破纪录的降息、强有力的人口增长的趋势、史上最低的房源数量和持续走强的市场需求。
针对海外买家的印花税和土地税上调曾经让许多人担心会降低海外资本对澳洲房产的需求，但目前这一现象还尚未显现，悉尼、墨尔本、布里斯班、堪培拉和霍巴特多地的房价在新政出台后仍在一路上涨。
根据CoreLogic的12月房价指数，上述这5个主要城市以10.9%的年度涨幅为2016年画上了一个句号，对比2015年同期的8%，可谓更上一层楼。
根据CoreLogic的数据，悉尼的住房价格上涨了15.5%，墨尔本13.7%，霍巴特11%，堪培拉9.3％。最低的涨幅是布里斯班和阿德莱德，都在4%左右。珀斯楼市的走弱并不出人意料，告跌4%。
值得指出的是，CoreLogic所提供的房价数据在去年因被疑夸大悉尼和墨尔本的涨幅而被澳联储停用，其他数据提供组织——比如澳洲统计局、Fairfax旗下的Domain等——所提供的房价数据确实比他们家要略低。
不过，即使没CoreLogic那么高的涨幅，其他数据也都给出的是一片漂亮的上涨啦。而且这些数据机构目前放出的数据都只截至2016年第三季度，并没有CoreLogic那么新。
澳洲统计局录得的数据显示墨尔本在2016年的房价涨幅为6.9%，领先于霍巴特的6.8%和堪培拉的5.5%，悉尼和阿德莱德上涨3.2%，布里斯班上涨3.1%。珀斯下跌4%，达尔文下跌7.2%，是最疲弱的市场。
Domain录得的数据显示墨尔本房价在2016年上涨9.1%，堪培拉4.9%，布里斯班3.2%，阿德莱德2.8%以及悉尼2.1%。珀斯下跌3.8％，达尔文下跌10%。同时Domain指出，布里斯班公寓下跌了3.8%，珀斯公寓下跌了6.2%。
涨涨跌跌是市场常态，但至少从各家的数据来看，澳洲房价涨势可以说一片良好，“大幅下挫”根本无从谈起，更别说崩盘了。
铛铛铛铛～
住宅市场大师，SQM研究机构的Louis Christopher曾在2015年对澳洲房地产市场做出了最准确的预测，在2016年，他再一次做出了最为准确的预测。
在该研究机构2015年10月发布的《房市热潮与崩溃报告》中，预测2016年澳洲房价将上涨3%－8%，并预测悉尼上涨4%－9%，墨尔本8%－13%，霍巴特4%－7%，阿德莱德2%－5%。
如今一年结束，综合各家数据来看，这份预测已经可称得上极为精确。
仅有的两处瑕疵是，他们对布里斯班预测略高，预测了5%－8%的涨幅，同时对堪培拉有些保守，预测了2%－4%的涨幅。
各家数据也许都有出入，但不管用谁家的数据，悉尼和墨尔本都完全看不到跌的迹象，而是无比喜人的涨势。那些说会“微弱上涨”“下降”“崩盘”的，当然全错了。
2016年年初时，前花旗银行首席经济学家Stephen Koukoulas预测2016年悉尼房价会下跌6%－7%。显然，他错了。
投资银行美林证券（Merrill Lynch)在2016年3月时告诉客户，在接下来的几年里，澳洲房市都要经历疲弱的价格涨幅或小幅的直接下降，他们也错了。
汇丰银行的首席经济学家Paul Bloxham在2015年2月表示悉尼房市泡沫严重，预测2016年悉尼房价至少下跌2个百分点。他也错了。
CoreLogic的首席研究师Tim Lawless在2016年新年时对媒体说，“悉尼和墨尔本的房价都涨到头了，现在是最高点了。” 他还预测，布里斯班会是这一年房价涨幅最高的城市。全错了。
麦格理银行（Macquarie Bank）的经济学家团队在2015年10月城，2016年第一季度的房价将同比下跌7.5%”。一个团队都错了。
BIS Shrapnel说，2016年，悉尼和墨尔本都只会有非常微弱的涨幅，布里斯班可能会是表现最好的城市。嗯，错了。
2016年地产界中的一股清流——几乎是唯一一位做出了准确预测的Christopher先生说，地产是一种“非常专业、非常独特的资产，需要年复一年的努力才能抓住它错综复杂的脉搏。即使我现在已经有了20多年的地产行业经验，我仍然在不断学习”。
“不只是各种住宅市场的数据让人眼花缭乱，地产业与生俱来的特性也决定了它是一种情绪化的资产。所以房价其实很少会因为市场是否被高估而变动。”
Christopher先生说，许多预测发生错误的原因是在评估房价驱动因素时，将海外投资者的因素看得太重，又将低利率和供需关系等国内的经济因素看得太轻。
Christopher先生还说，他相信海外买家在悉尼和墨尔本过去几年出众的上涨幅度中只扮演了“微不足道”的小角色，并说，针对海外买家的新税收政策对2017的住房市场并不会造成实质性的影响。
在SQM刚刚发布的新年预测中，Louis Christopher认为，2017年的澳洲房价还将继续上涨，并且迎来一波非常猛烈的上涨，但这轮上涨行情有可能在2018年结束。
Christopher先生预测主要城市房价在2017年将上涨6%－10%，悉尼和墨尔本将有两位数的上涨幅度，霍巴特可能也会加入两位数大军。除珀斯和达尔文以外的其他主要城市也将会有个位数的上涨，这两个例外的城市房价还会进一步下跌。
但Christopher先生对2018年有些悲观，他认为，到2017年年底的时候，悉尼和墨尔本的市场可能会由于过热而导致价格被高估，届时市场有可能会产生自发的调整。
Source：Australian Financial Review
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