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第521篇原创文章
新业主Tom遇到的房产税费问题
Peter前几天收到他以前留学时悉尼大学的同学Tom的电话，Tom告诉Peter他今年4月刚买了一套价值$800,000 公寓房，前几天刚刚收到州税局寄来的地税账单。
Tom在2015年拿到澳大利亚永居签证，但是由于工作，Tom2016年整一年都在中国。
Tom向Peter抱怨，不是说公寓没有土地税的吗？
Peter解释不是公寓不需要缴土地税，而是单个公寓的地价往往低于土地税的起征点，今年（2017）新州土地税起征点位澳币549,000。确实Tom购买的公寓完全可能是土地税全免的。
同时他提醒Tom，还要留意土地税附加费的问题
先来看看什么是土地税？
土地税顾名思义，是针对土地价值征收的国家税收。土地税一年一征，以每年的12月31日为结点。
哪些房屋形式需要缴纳土地税？
空地
别墅及公寓房用地
度假屋
投资型房产
公司管理性质的公寓房用地
民用、商用或者工业用地，包括车位
商用房产比如工厂、店面和仓库
向州政府或者当地政府租赁的地块
目前新州的土地税怎么计算呢？
年份 | 征收起点 | 费用计算 |
2017 | $549,000 | $100 + 1.6% (土地价格 –549,000) |
$3,357,000以上（包括3,357,000） | $45,028 + 2% （土地价格 - $3,357,000） |
以Tom为例，如果Tom买入房屋的土地价值在$549,000以下，那么Tom可以豁免缴纳土地税（无论是否自己常住）。
但是如果超过了这个数字，比方说这套公寓的土地价值为$600,000，Tom就需要缴纳 $100 + 1.6% (600,000 – 549,000) =916澳元的土地税。
谁决定土地价值为多少？
估价总局(Value General)提供的估价师每年的7月1日计算土地价值，然后提供给州税局使用。
物业管理型公寓，每间公寓的土地价值按照strata分摊比例来计算。
要是业主对土地价格产生质疑，业主在收到土地价值测算后的60天内可以自己请土地估价师估算并向估价总局提出质疑。
谁可以豁免缴纳土地税？
一般来说，业主用于主要居住的房产可以豁免缴纳土地税。而且只有一个房产可以申请土地税豁免。值得注意的是，如果房产全部在公司名下或者部分在公司名下，则业主无法以主要居住地址的名义要求豁免土地税。
土地税附加费(Surcharge Land Tax)
什么是土地税附加费？
其实从土地税附加值早在2016年新州预算中就已经被提出了，自2017年起，在新州拥有物业的海外人士需要在遵循土地税政策上，额外加收0.75%的附加税。
新州正常土地税2017年的免征额度是54.9万（海外人士也享有此免征额），但是0.75%的土地附加税却没有免征额度，从第一块钱起就要开始缴纳；
谁需要缴纳土地税附加费？
个人 an individual
公司 a corporation
信托 a trustee of a trust
政府部门 a government
政府投资人 a government investor
合伙人 a partner in a limited partnership
非常需要注意的是，非澳洲国籍人士，即便拥有澳大利亚永久公民的身份，如果不常居住在澳大利亚，也会被视为"海外人士"。
那么什么情况属于不常居住在澳大利亚呢？居住多久才算常住于澳大利亚呢？这里有两个条件需要满足：
• 在过去一年中需要在澳大利亚居住满200天（到达和离境日不能算入200天内）;
• 可以久居于澳大利亚不受阻碍。
土地税附加费如何计算？
以Tom为例，Tom买入的房屋价值$800,000，假设其中土地价值$600,000， 那么这套公寓的土地税附加费为$600,000 * 0.75% = 4,500澳元。
如果Tom在2017年未能在澳洲住满200天的话，在2018年除了要缴纳土地税（916澳元）之外，他还是需要为这套公寓缴土地税附加费的。
土地税完税证明通常能够显示出物业是否还有未缴清的土地税。所以完税证明也有利于购房者了解卖方是否有未完成的缴税义务。
一般来说，出售方的律师或房产交易师在进行房屋交割前，会申请一个完税证明来证明无任何未缴纳的土地税义务，同样的，购房者的律师或房产交易师也会申请完税证明来查看对方是否仍有税务未缴清。
土地税知识快问快答
Q. 自住房是不是可以免征土地税？
A. 是的，自住房全免土地税。
Q. 如果Tom的物业并非用于自住，是否也要缴纳土地税？
A. 是的, 如果土地价值高于$549,000。
Q. 如果Tom持有澳洲永居身份，但过去一年里未在澳洲住满200天，是否需要缴纳附加值？
A. 需要，Tom将被视为"海外人士"。
Q. 如果将来Tom加入澳洲国籍，他是否需要缴纳土地税附加值？
A. 澳洲籍人士在任何情况下都不需要。
Q.没有收益的非主要居住物业也要付土地税吗？
A.是的。无论物业是否产生收益。
Q. 如果土地税纳税单上的信息不对怎么办？
A. 请立刻联系州税局更改。
Q. 买/卖方自己需要申请完税证明吗？
A. 卖方的代表律师或者交易师一般会提供给买方代表。
祝大家周末愉快！
想了解更多有关澳房政策解读请参见我往期专栏文章：
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作者介绍 羊琛子
德盈律师事务所创始人
新闻硕士、法律博士
新南威尔士州执业律师澳大利亚最高法院执业律师
澳大利亚国际公证律师
专业领域为经济商业法、公司法、房地产开发、项目融资；
有十年以上协助商业投资移民客户经验；
擅长协助中国企业客户在澳着陆投资；
此外还有丰富的仲裁庭经验。
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