Robert Cormack十分清楚，一系列的金融决策可能会对个人和市场产生震荡性的影响。在1987年全球大型股灾发生前一周，他开始从事保险中介业务。1995年，Robert创立了The Insurance Group。

正如Robert所言，业主在2017年必须十分注意与持有的商业地产相关的许多风险。譬如，保险费中承担地震隐患的高额支出；对出租损失覆盖不全面的风险、拆除一栋老式fibrolite建筑的成本；获得建筑许可花费的等候时间；以及意料之外的蓄意破坏。

商业地产的投资者如何提前准备，使自己置身于风险之外？

Robert给出了以下建议：

一、在购买之前，先进行保险评估

Robert 指出，“在买下一处商业地产之前，先弄清投保需要花费多少。这取决于不同的要素，如建筑在哪里，年代多久，抗震性能如何。不同的抗震性能对应的保费有着巨大的差异。” 

图片：Credit:pixabay

Robert了解到，位于奥克兰市中心Pitt Street的一栋建筑，每年花费地震险保费是24,000新西兰元，建筑自身的保费只需要2,000新西兰元。而租金是50,000新西兰元。经营这样一个物业，业主不得不经历一段糟糕的租赁时期。

另一个需要弄清楚的事是，物业的租约是净租约还是毛租赁。奥克兰的租约事实上几乎都是净租约。这意味着，租户自己承担所有的支出，包括保险。

不过在新西兰南部地区，许多租约是毛租赁。

毛租赁（gross lease）指的是业主支付所有的运营花费，并且通过向租户征收更高的租金来收回这些运营花费。这些运营花费包括管理费用、公共区域维护费用、税收和保险等等。

不同类型的租赁合同给商业地产的业主带来不同的回报。

二、不要低估地震的因素

Robert 指出，作为购买前尽职调查的一部分，看看是否能购买地震险。如果可以，需要花费多少钱？如果买不了，你要判断是否能够招揽到租客？

图片：2015年基督城地震 / Credit: TVNZ

对加强建筑的抗震性，政府出台了新的法规要求。但是有时候，从成本的角度考虑，与其加固，还不如拆除一栋建筑。

在加强建筑抗震性的法规实施之前，一些业主已经和租客签署了大约十年的租约。不过，未来的新租客还是会提及相应的法规。你必须好好地深究这些法规。否则可能会买到一栋无法出租出去、毫无价值的商业地产。更糟糕的是，如果碰到历史建筑，你还无法拆除。

三、小心石棉！

当业主在考察一笔潜在的房产交易时，问清楚该建筑是由什么材料建成。Robert 指出，如果该建筑的历史可追溯到1970年代，且建筑材料是fibrolite，业主很有可能因为建筑含有石棉，而要严格履行拆除建筑的义务。这背后的代价将是昂贵的。

图片：Credit: Babbage

Robert遇到过一位客户买了一栋价值500万新西兰元的、含石棉的商业建筑。然后，该客户花了200万新西兰元拆除和清理土壤，遇上了一次完全赔钱的投资。

四、避免常识错误

商业地产的业主通常没有购买足够全面的保险来抵消出租的损失。该险种是为了防范房子着火或是倒掉的风险。Robert 指出，由于补偿的范围通常是12个月，所以如果在12个月之内房子被重建，新租客也找到了，保险公司最多赔付12个月，或更少。

图片：Credit: Pexel

然而，申请建筑许可需要花费很多时日。Robert还记得，位于Mt Roskill的一家油漆店被火烧毁了，花了11个月零8天才拿到建筑许可。然后还要找到一个能够胜任修复工作的建筑工人。所有的工作都要遵守现行的建筑标准。

许多业主认为，12个月已经足够。然而，这取决于许多因素，如建筑有多大。Robert通常建议客户购买36个月的保险范围。他指出，为了避免持有的物业破坏租客的经营和周围的生意，业主也应该购买保险，覆盖公共的和法定的赔偿责任。

五、留出足够的时间，找到合适的中介

“业主不应该直接就购买保险，否则将失去很多建议。”

 Robert指出，业主最好和几个中介沟通，并对比，从中找到最适合自己的中介，看看对方能否用简单的英文把业主所需要做的事解释清楚。

买保险的人通常不知道保险条款里没有包括什么。毕竟那都是些法律文件，并非简单易懂。尽管保险条款已经比过去容易理解多了，但对母语非英语的人而来，仍然很费解。所以，找到一个中介帮你去克服那些障碍。

六、别漏读那些小字

Robert记得，曾经读到一个条款，称赔付范围包括蓄意损害造成的损失，如Meth污染。但是有一行很小的字体里指出，赔付最高只有1500新西兰元。这行小字尤其重要。但是多数投保者不会去读到这些，或是提出质疑。投保者在乎整体保单的数额，却没有真正留意投保的成本能够真正带来多少赔付。

七、每一种保单都是不一样的

保单的承保范围有着巨大的差异。

图片：Credit:foter

比如，一些保单的范围包括老化带来的损失，如漏水的水管。不过，当你仔细研究，赔付的是污水管，而不是供水水管。如果你的保单只覆盖了污水管，但不包括供水水管。那么，尽管你自认为保险覆盖了老化的损失，但是你最大的索赔诉求还是被排除了。Robert强调，同时，别忘了阅读保单中的小字。

八、考虑其他的险种

Robert指出，是否需要更多的保险取决于业主各自的情况。

如果业主是所持物业的主要运营者，且有合理范围内的债务，Robert建议这种情况下，业主最好购买关键人物保险。因为一旦业主遇到事情，无法管理物业，就需要雇佣他人。那业主作为收入来源的利润将会因此被削减。

相反，如果业主没有债务，且依靠物业经理打理，业主若遇到什么事故就不会对收入造成太大的影响。

九、理清产权结构

Robert提醒了另一件和保险无关，但在新西兰商业地产环境下却十分重要的一件事。

“在购买之前，必须理清要用哪一种产权结构持有商业地产。比如，你和一名专业的受托人，如你的会计师，形成信托关系。在正常的情况下，你需要变更所有权证书和贷款，因为受托人的名字也要出现在这两种文件上。

以Robert的经历，为了避免上述这种麻烦发生，Robert持有一家公司作为信托关系的受托人。Robert还聘用他的会计师为该公司的总监。如果Robert想要解除和会计师的关系，他可以简单地把他从总监的位置上解雇掉，然后另聘他人。这样一来，Robert不需要更变任何的文书。

Robert建议，在达成任何交易之前，一定要仔细弄清其中的产权结构，并从专业的法律和会计人士处咨询意见。咨询的成本或许很贵，但是如果你不在购买前支付，随后可能会有其他方式把这笔钱花出去。

声明：

此文章只适用于普通的讨论用途，不作为购买保险的建议。任何保险决策之前，请咨询您的保险中介。

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