中国此轮房价调控会跌20%-40%，但不至于崩盘,海外房产微信公众号文章

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作者：陈小瑛；来源：樱桃小房子（cherryhouse2017）

中国货币超发、债务堆积、国企和地方政府负债率高企，企业盈利恶化，依靠投资驱动难以持续等问题，中国经济将持续低迷，甚至会因为去杠杆，美国加息缩表，引爆中国的资产泡沫破灭。

一堆问题存在，所以也让目前的经济学家和媒体观点，变得异常悲观，大都认为中国即将发生金融危机，还有外国机构大喊中国明斯基时刻到来了，弄的人心惶惶。面对房地产暴涨，一边是大妈都在抢房子，一边是大多数观点都在警示泡沫破灭。

我也认为房价会回调，但我没这么悲观，一二线城市回调20%-30%，局部城市泡沫会破裂，下调30%-40%，甚至腰斩，很正常，但全局不会崩盘。

中国经济也不至于硬着陆，因为当局已经意识到问题所在，并开始拆弹，我们还有点时间。

局部房价泡沫会消化

对于房价，我认为这一轮上涨，中短期，比如三年，确实涨到头了（目前说的是一二线城市，大部分政策还在通过棚改货币化安置去库存的三四线今年还会涨）。

原因有几个：

第一，调控了，短期政府不让涨了，限购抑制了需求，限贷去杠杆了，看似那么多人有钱投资，其实很多是因为加杠杆，银行信贷宽松；

第二，是利率开启了上行周期，加大了购房成本，银行信贷在缩紧；

第三，这一轮暴涨，也让该买的买了，该换房的换了，甚至是透支了部分原来三年内没打算买房，因为预期房价要涨，提前入市购房的刚需和改善型需求，短期内能买的起房子的需求少了，需要时间积累；

第四，就是现在经济还处在一个结构调整期，这两年，我们的收入增长其实非常缓慢，购买力已经被透支了。

但是不是意味着房价泡沫会彻底破裂或者说崩盘呢？这个我是持保留意见的，我认为泡沫会消化一部分，比如燕郊等环京城市，上海周边城市，以及深圳周边城市，这种地方回调30%-40%，比如一线城市，像深圳，降20%左右，5.4万/平米的均价，降到4.5万/平米左右，那些10万一平米的房子，降到8万，这是完全可能的。

但这最多算是局部泡沫破灭，但不影响全局，更谈不上崩盘，因为大部分一二线城市的需求，是真实存在的，虽然有很多投资水分，但这些投资客就算亏了，也不会跳楼，不会断供，因为他们有一定的经济基础，至少是中产，是上班族，有收入来源，房子交了两三成的首付，跟美国次贷危机前很多是零首付还是不一样，所以也不要老生常谈的以为，政府不允许房价跌，跌了银行要破产，地方财政要吃土。

局部泡沫破灭，是中国经济完全可以承受的，比如上一轮2010年开始的调控，温州和浙江等投资炒作水分大的城市，鄂尔多斯等煤炭资源型城市，海南、北海等旅游城市，都经历了房价泡沫的破灭，但也没见银行破产，地方财政破产吧。

对于一些城市，通过三年的时间，缓慢降20%后，又累积了购房的能力，比如一线城市的刚需，每年攒个20万，三年攒60万，再加上父母亲戚支持，也可以买的起300万的房子，改善型需求也可以换的起七八百万的房子，届时，市场的购买能力，又恢复元气了。

下一轮是不是又会开启暴涨的轮回呢，呵呵，要看下一轮的货币政策，如果又像这一轮这么宽松的加杠杆，去库存，恐怕又是一样，但现在说为时过早了。

我敢肯定，这一轮并不是中国房地产周期的大顶。因为还有很多进城的人没买房，学术点就是城镇化进程没有结束，这个趋势是逆不可挡的，他们不是不想买，而是短期房价上涨过快，他们的储蓄还够不着，比如长沙房子，你涨到1万，很多人可能觉得贵了，如果你回调到八千，那又有一大批人买的起了。

经济短期阵痛但不至于崩盘

对于中国经济，我觉得短期不乐观，但也没有大家想象的那么悲观，崩盘的概率还是不大。

先说长期被人诟病的中国依靠投资拉动经济增长的问题，从1980年代开始，学术界就说中国是投资饥渴症，投资过度，透支未来，一直到现在，呵呵这个讨论，真是经久不息。

到2000年代中国加入世贸组织开始，中国出口大增，经济学界又说中国过度依赖外向型经济，反正，投资和出口占比过高，内需不足都被认为不可持续，现在又说出口靠不住，投资难以为继，不管怎么样，都有批评和悲观的声音在。

先说投资，比如铁公机，其实这些基础设施投资还是很有必要的，当前的投资，在未来就会转变为消费，比如高铁，刚开始运行时坐的人还不多，大家觉得票价贵了，但随着大家收入增长，慢慢支付的起了，而且又省时间，极大的提高了我们出行的效率。

反正没人能够解释和预见过去三十年，中国增长的奇迹。

到了今天，大家积累了三十年，储蓄了这么多财富，个人的负债不算高，我们就有消费的能力，还不至于倒退吧。

老是机械化的拿几个参数对比，拿中国和美国日本比较，比如M2和GDP的值，金融业占GDP的值，房地产总市值等等，然后得出中国的问题有多大，马上要崩盘，我觉得也没多大现实意义，毕竟发展阶段不同，崩不崩盘，不是我们可以提前计算出来的。

每一次崩盘之前，都是经济过热，一片繁荣景象，然后通过加息，引爆泡沫破裂，但我们除了房地产过热之外，好像总感觉实体经济很虚弱。

因为积累的问题确实比较多，09年4万亿的投资有些盲目，后期资金跟不上，很多搞成半拉子工程，然后地方政府就举债，现在债务也比较多，该淘汰的产能没有淘汰，最后又搞成过剩，此外，房地产也有些拔苗助长了，比如现在的棚改，很多就是乱搞，把不该拆的都拆了，特别是金融也有些过热，互联网金融根本就不是什么创新，小微企业融资成本一点没下降，结果搞出来很多骗子，等等问题。

经济学界对当前问题的讨论，我相信监管当局心里是一清二楚的，所以才提出了灰犀牛的概念，提出要防范系统性金融风险发生，整顿金融乱象，解决货币超发的问题，要去杠杆，尤其是国企负债率，该死的死，该合并的合并，还有地方债，不让乱发债，抑制房地产泡沫等等。

在这些问题全面爆发前，先建防火墙，先拆弹，显然是在解决问题，如果视而不见，任由泡沫膨胀，最后等到经济过热，通过加息来解决的时候，那就是刺破泡沫硬着陆了，只能等着崩盘了。

现在我们还有机会，因为CPI低迷，短期不存在通胀的问题，今天公布的7月CPI才1.4%，连续好久都在2以下了，这就意味着我们短期不用担心通胀，也不用加息，利率低好处太多了，企业和地方政府投资经营的成本就低，虽然美国加息缩表，我们可能会被动跟随，但这个窗口期还比较长，对我们的影响至少是明年以后的事了，这就给我们处理这一堆问题留下了时间。

过去五年，我们也一直在搞转型升级，虽然速度太慢了，在这个出清的过程中，局部会爆发一些危机，比如前几年的温州金融危机，内蒙、山西的一些煤炭过剩危机，今年又是山东省的企业债务问题，我觉得只要不是全国的危机，局部危机错开爆发，然后慢慢解决出清，反而是好事，因为危机发生之后，调整完了，就是新经济的开始。

各个行业的微观层面，可以看券商研究机构的分析报告。

下面是很久没提过的克强指数，确实是在回升。