最近房价上涨的速度缓慢跌落，卖家开始对市场失去信心，宁愿选择不挂出销售。这看起来像是新西兰房地产低迷时期的主要市场表现：当市场走低，卖家不见了。

房价下滑的影响尚未蔓延到全国，但是新西兰独立经济学家和评论员Shamubeel Eaqub近日在Stuff撰文指出，房地产市场整体的消极表现将引发人们去思考金融和经济稳定性的问题。正如我们在全球金融危机中所见，房地产的震荡总会对经济形成一定的噪音。房地产的崩盘会造成大面积的商业失败、失业率上升和广泛性的经济衰退。

图片：Credit:Trade bridge

与此同时，市场上出现了另一个截然不同的观点。

据The New Zealand Herald报道，国际评级机构穆迪指出新西兰将是未来两年增速最快的AAA国家之一。

但穆迪并没有忘记给新西兰的房贷问题敲响警钟。

穆迪指出，房贷的水平和情况在新西兰和澳大利亚都是“未知的世界”。随着房价的下降，人们对经济的信心会受到多大程度的影响，这是看不清的。

新西兰是穆迪评出的12个AAA国家之一。3A俱乐部在过去12个月减少了两位成员。澳大利亚和芬兰因为较低的经济发展预期而被调低了评级。

越高的评级，居民的借贷成本越低

被授予最高的评级AAA，说明新西兰政府未来有很高的可能性偿还债务。

市场预期政府将采取手段干预防止银行出现系统性崩溃。因此国家评级越高其银行就能以更便宜的成本借钱。反之银行的融资成本变高。而银行的融资成本最终又影响着消费者从银行借贷的成本。总之新西兰的评级越高，银行融资成本越低，消费者的借贷成本也会降低。

穆迪的分析指出，新西兰政府不仅负债低，而且2017年和2018年经济发展的增速预计超过澳大利亚，且将超过AAA国家的平均水平。近日在惠灵顿举办的媒体见面会上，穆迪分析师Matthew Circosta 指出新西兰将是未来几年增速最快的AAA国家之一。

穆迪对新西兰裁减债务的行动表示认可。穆迪预测，新西兰的债务水平今年将下降到GDP的28.4%。这将给予新西兰政府更大的灵活性和空间去应对自然灾害或是商品价格下滑带来的震荡。

在2017年早些时候，受位于澳大利亚的母行评级降低的影响，穆迪下调了新西兰四大银行的评级。尽管新西兰银行不良贷款的比重较低，且保持着高利润率，穆迪仍提出对高杠杆的担忧：在低利率时期将推高资产的价格。

穆迪旗下的公司金融和金融机构公司的联合董事总经理Patrick Winsbury指出，新西兰央行如储备银行采取的控制住房贷款风险的手段，意味着银行的贷款登记本上表露的风险比五年前更低了。

不过，Winsbury重申了住房贷款的风险。现在无法预知，住房贷款规模的飙升，会引发哪些二级风险，可能与房价有关系，也可能是消费领域或是小型企业。“目前房贷处于何种水平，仍是一个未知的领域。我们对它的动态发展毫无概念，也不知道这个雪球会滚多大。你知道，那里有风险，却无法用传统的压力测试方式量化它。”

贷款买家活跃度下降

今年1月，因银行离岸融资成本的上升，新西兰的贷款利率出现了突然上涨。不过，根据Corelogic的7月底最新报告，过去几个月零售贷款利率保持平稳。尽管对比去年7月，现在的利率有所上涨，但依然是接近历史上利率的低水平。

利率的些微上涨，将减少潜在购买者能够贷款的额度。最近银行开始在首付问题上做文章，收紧贷款的要求，这也减少了银行离岸融资的压力。

但是，买家越来越难从银行贷款。当分析住宅市场时，Corelogic按照购房是否需要贷款将市场买家进行分类，发现需要贷款的买家的活跃度从2016年三季度到2017年二季度下降了3%。Corelogic最新的7月底报告指出，目前首次购房者在市场中的比重回到了2013年第一次推出LVR限贷令的水平。

图片：Credit:Stuff

近日，一位就职于华人地产公司的人士告诉《逸居新西兰》，受贷款环境影响，该公司在西区的大型住宅项目的销售情况并不理想。作为开发商，他们十分关注银行未来会出台哪些政策影响买家的贷款难度。

反观商业地产，国际房地产咨询机构JLL的研报指出，从零售的角度来看，新西兰依然沉寂在美洲杯获胜以及Lions Rugby Tour成功举办的余晖下。撇开这些运动赛事的提振作用，商业地产市场依然也表现得很好。

 “尽管从感性的角度来看，商业地产的市场走向是积极的，但是一些隐患仍然明显。”  JLL负责研究和咨询的联合总监Tom Barclay接受The New Zealand Herald采访时指出，利率的上涨，以及商业地产的贷款问题，依然是投资者的首要考虑。与此同时，作为一个贸易导向型的国家，地缘政治的不确定性给新西兰带来了一定的风险。

在Tom Barclay看来，因为获取贷款的渠道被收紧，新西兰本地投资者受到主要影响，一些投资者已经撤出市场。“尽管海外投资者依然活跃，但是全国范围来看，因应利率的触底反弹，回报压缩的比率已经减慢。优质资产未来很有可能进一步压缩收益，次级或是非核心的资产则可能接近周期性的低点。”