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澳洲置业潜规则
8月8日 下午3:00
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随着人民币持续贬值和国内住宅限购等多重因素影响，越来越多的华人将投资目光转向海外，寻求更多的投资机会。根据媒体公布的数据显示，倾向于海外房产投资的购房人超过四成。在海外置业大趋势下，如何甄别优质房产，如何进行海外房产交易，海外置业需要注意事项等成为大家热门关注的话题。
明天的北京时间下午3点欢迎大家准时收看新浪乐居：揭秘海外置业‘潜规则’！访问嘉宾是澳大利亚昆士兰大学客座教授、澳洲移民留学置业专家叶洋与大家互动！
明天的访问您可以了解到非常全面的澳洲置业方面的话题：
1 . 国人海外置业的目的是什么？需要考虑哪些因素？
2. 中国购房者热衷的美国、英国、澳大利亚、加拿大这些国家，房地产市场投资前景？各有什么优劣势？
3. 澳洲买房有哪些注意的地方？
4. 澳洲热门城市悉尼、墨尔本、黄金海岸，从专业的投资角度，建议买哪个城市？
5. 海外置业有哪些风险？
中国综合国力日渐增强，人民币加快国际化步伐，特别是随着近几年国内股市长期低迷和楼市政策的不稳定性越来越突出，海外房产配置越来越受到中国投资者的青睐。
既然要在海外配置房产，这两个根本问题你可能需要关注。
第一，现在的价格区间是否合理，因为这关系到投资回报率和投资风险；
第二，现在都是谁在配置海外房产，他们的标的是哪儿，因为这关系对海外投资大势的判断，顺势而为才是投资之道。
价格和趋势，海外置业前值得参考的问题
目前，中国高净值人士在海外配置资产的主要目的国是：美、加、英、澳、新西兰、德、法、日、韩、新加坡。
为什么是这些国家？因为相对来说，这些国家的政治、经济、就业、劳动都很稳定，不会出现一些意想不到的事情。
投资房产更多的时候要顺势而为，所以对其他买家的了解就显得十分重要。
十几年前，能够在买海外房产的都是一些非富即贵的人，动辄几亿、几十亿人民币的投资。
“中国土豪”的全球形象让中国投资者享受着超一流的待遇。
今天，情况发生了改变，越来越多的中国新一代中产阶级开始投身于海外资产配置的大潮中。
今天的中国投资者们更具有全球眼光和专业知识，更加倾向于稳健的投资方式。他们开始收敛起原来的锋芒，变得脚踏实地。
这也可以解释为什么一些拥有实力和经验并且安全可靠的一级开发商更容易博得中国投资人的信任。
随着国内股市的长期低迷和国内楼市政策的不稳定性越来越突出，海外房产配置越来越受到中国投资者的青睐。
在中国高净值人士全球资产配置的热潮下，除美国外，澳洲仍是最受关注的核心国家之一。
那么，澳大利亚的情况如何？
澳大利亚的投资环境分析
首先来看澳洲房产的价格，2016年上海一套2室公寓的中位价高达90万澳元，而对比同样地理位置及环境的一套悉尼公寓，中位价是67.5万澳元，上海的公寓价格比悉尼高出25%。
作为投资，澳洲在相对较低房价的基础上却拥有更高的租金回报率：上海的租金回报率大约是1.5%，仅仅为悉尼的一半。
我们再来看澳洲政治经济环境，澳大利亚经济形势良好，就业稳定，人们不愿低价出售房产。
另外，澳大利亚住宅市场购买需求量大，低利率也是一个有利因素，当前房价稳固不破，而且非常正常。
为什么澳大利亚房产具有投资价值
先来看一组数据：在2014-2015财年，中国投资人豪掷243亿澳元用来购买澳洲房产，这个数字是在美国购房额的3倍，新加坡的6倍。
2016年中国投资人投向澳大利亚的资金总额高达260亿澳元。从2012年6月开始，澳洲房价出现了连续52个月持续增长，首府城市房价上涨了41.3%。
澳大利亚的碧海蓝天和悠闲的生活方式吸引了来自全世界各地的移民者，这里边华人占了相当大一部分。
其中，悉尼和墨尔本是最受欢迎的置业城市，在这两个城市，有些住宅小区华人的购买率甚至逼近了100%。
目前为止，中国人（包含海外侨胞）仍然是澳洲房产的最大买家。
另据RMIT大学的一项调查，中国国内的竞争压力和教育体系促使越来越多的中国年轻父母奔向澳洲，逐年增加的中国留学生促使了更多中国买家在澳置业。
对比其他可供选择的海外置业国家，澳大利亚房产具有以下优势
人民币贬值趋势渐强，澳元汇率逐渐平稳；
澳大利亚没有遗产税，分散投资风险，房屋永久产权制度对财富传承提供了保障；
澳大利亚已经对中国开放十年签证，方便国人渡假、旅游、商务往来；
海外投资与海外养老已成为趋势，澳大利亚房产精装修，租赁市场法规完善，租金回报相对高。
那么在澳投资，如何规避海外置业风险？
针对如何规避海外置业风险，可能有很多方面需要考虑。
但是术业有专攻，作为投资人，我们很难了解到置业投资当中每一个环节每一个节点的细节。
所以，选择一个大品牌，就可以主动规避很多不必要要投资风险。
与名不见经传的小开发商相比，品牌开发商的实力雄厚，经验丰富，开发的物业更值得信赖。
选择了有一定品牌知名度的开发商开发的房产，就无异于给自己买房置业购买了一份“保险单”。通常来说，品牌度比较高的物业，其房屋质量、物业服务、配套设施有保证。
品牌的意义在细节上表现得尤为明显，品牌开发商对房子的细节问题处理得更到位，对工程过程控制更严格，对居住功能空间的挖掘更深入。
此外，品牌房企的物业周围环境质量较高，因为他们更加关注居住的舒适度和未来物业的升值潜力。
在完善的澳洲房产交易市场，没有国内房产市场交易的操作弊端，也避免了种种风险。投资这件事永远没有最合适的时机，只有一句话：现金流充足的情况下，早买早赚。
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