奥克兰租金收益上涨 公寓扎堆的市中心尤为明显
最近，奥克兰租金的上涨让房产投资者舒了一口气。要知道，现在，冬天的季节性因素、学校假期和大选的临近，让奥克兰在整个七月不仅销售量更少，新上市的房源也减少了。
奥克兰最大房产中介Barfoot & Thompson放出的租金收益上涨的消息，一下子提振了市场的士气。据Stuff报道，该机构指出，与去年同期相比，今年上半年，三房的毛租金收益有所上升。该计算方式未将贷款成本或维修成本考虑在内。
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毛租金收益的统计方法通常是年租金除以房价。假设一栋房子以100,000新西兰元购得，每年租金为3000新西兰元，收益率为3%。
事实上，过去几年，奥克兰租金的上涨速度并没有跟上房价的节奏。也就是说，尽管房产投资者获得很好的资本收益，但是他们从租金回报上获得的投资收益并没有比直接把钱存在银行里更高。
Barfoot & Thompson的数据显示，截至7月1日，奥克兰的三房之家平均租金每周为537新西兰元，一年为27,924 新西兰元。如果考虑到平均的售价是917,415新西兰元，那收益率为3.04%。
奥克兰租金上涨的趋势集中体现在中心城区，包括 southern motorway以西的绝大部分老市区和北岸。奥克兰市中心凭借租金相对高的公寓，租金收益排名第一，为3.94%。
纵观整个奥克兰，从今年4月份到六月份，平均房租同比去年同期上涨了4.9%；平均每周房租从506新西兰元上涨到531新西兰元。
不过，一旦 Healthy Homes Bill被立法施行，业主将为房屋取暖等新标准付出更高的投入成本。
奥克兰的新尝试：交通枢纽商业化
交通管理部门、零售业者和地产开发商正在共同寻找一种打造消费胜地的新模式，取代此前死气沉沉的交通枢纽。
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Bayleys全国商业总监John Church指出，把商业空间和居住区域和交通枢纽结合在一起，这是行得通的。“市中心的空间不断在缩小，以基础设施为驱动的开发模式已经发挥了新的作用。
许多城市的地铁运营方已经探索各种途径，充分开发他们的商业地产、周边的政府土地和促进与大型零售商的合作关系。
在John Church看来，毫无疑问，奥克兰市中心的交通枢纽——结合了Britomart rail station、主要的巴士中转站、渡轮码头和已将开通的City Rail Link，将是奥克兰最主要的商业开发项目。
“一旦人们开始采用公共出行的方式，CBD的临街生意将与这些交通方式紧密联系。” First Retail Group 董事总经理Chris Wilkinson指出，交通枢纽的出现促使消费者从一家家店铺门前经过。
然而，开发一个高密集度的交通区域并非毫无挑战。考虑到交通基础设施的限制，打造这样一个区域的成本可能比普通的开发成本更高。高密度建筑的施工成本也会更昂贵。此外，交通部门和商业开发商的目的和利益也难以总是达成一致。
Church 指出，据称，开发商和交通部门的关系已经在项目的开发过程中破裂了。因为前者追求投资回报的最大化，而后者的侧重点在巴士和铁路网络的运作效率。
在惠灵顿，Willis Bond's PwC building等临水的开发项目等都有效地利用了Wellington Railway Station。惠灵顿的交通官员指出，正在考虑激活地铁站和市中心的巴士换乘点，如改善wifi服务、以及可能禁止私家车从市中心开到“步行”区域。
Colliers新业务：再创开发商的融资新渠道
高力国际(Colliers International)最近推出了一项服务，意欲取代传统银行，在商业地产投资者和开发商之间扮演中间人的角色。
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这家顾问公司的Capital Sourcing服务由Tim Lichtenstein创立。Tim Lichtenstein是高力Syndication Team的前成员，该团队曾经参与了一笔高达4亿新西兰元金额的地产投资项目融资。
Tim Lichtenstein指出，新推出的风投服务是因应银行越来越收紧的贷款要求。“银行正在调整他们的贷款要求。资本的控制权正在从银行的手中转移到私人手中。”
P2P的融资机制并不是第一次被房地产顾问公司使用。在海外国家和新西兰都被广泛使用。
位于惠灵顿的JLL研究顾问 Chris McCashin 指出，40%的LVR限制，不仅约束了住宅地产，也捆绑了商业地产的手脚。但总而言之，相较之下，商业地产还是更占上风。
“住宅投资者面临着过于激烈的市场竞争，他们正在转向商业地产领域寻找更高的回报，更长期的租约，以及不需要太多亲自打理的资产。”
Tim Lichtenstein曾负责 Oyster Property Group一笔2.1亿新西兰元的Millennium Business Centre 并购项目。那是当时新西兰最大的一笔商业写字楼交易。
但是纪录很快被打破了。Lichtenstein现在正在进行的几个项目都是超过2亿新西兰元。
Colliers Syndications的目标客户是零售投资者，而Capital Sourcing则瞄准的是批发投资。
一笔批发投资至少是750,000新西兰元，低于这个数字的投资则被划入零售投资。
Lichtenstein指出，批发投资者通常不想要控制资金投向哪里或是如何投资。而零售投资，如syndicates通常是由150个投资者共同去投资一笔数额更小的项目。他认为，投资者对零售投资和批发投资都感兴趣，但是很难说清楚有多少投资者和开发商会使用高力最新的Capital Sourcing服务。
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