专家资料
JT Song
北京理工大学法学学士，悉尼科技大学工商管理硕士学位，七年澳洲房产投资与开发经验，帮助客户完成超过23亿澳元的资产配资额。
澳洲年轻人买不起房
为何没有那么焦虑？
买不起房的中国年轻人要怎么办？
我的一个很重要的观点是：大多数国际性的大都会城市，无论是北京，上海，香港，还是纽约，东京，悉尼，未来对于大多数工薪阶层、白领青年、工作十年的大学毕业生，买不起房子应该是常态以及必然。
其次透支青年们创造力和生活品质的，其实不是房价本身，而是中国房地产行业背后的商业逻辑。
和一个厦门的同事聊天，她表弟是典型的厦门土著，前几年早早在家里的支持下买了一套思明区的130平的大学区房，今年小孩子刚5岁，房价在去年也轻易攀上了每平米6万的单价。按理说他们应该属于在房地产红利下吃得饱饱的，家庭净值达到千万人民币的高净值水准了。
但是一夜之间，只因为响应号召怀了一个二胎，立刻让家庭陷入另外一种预料不到的尴尬。尴尬在哪里？
第一点：学区的学校有规定，学区内一套房子只能有一个小孩落户，第二胎读不了这个学校，除非有另一套。
第二点：如果要贷款再买，对于工薪7，8千的两夫妻来说，这种房价还真的有点负担不起。
第三点：如果把现在房子出手再换成两个小套的，交易完成后落户时间又达不到学校的要求。所以一个二胎宝宝造成的千万富豪的尴尬就如此形成了。
作为一个北京重本的毕业生，10年前的我也曾经踯躅过留京还是回归家乡，最后却阴差阳错选择了出国“洋插队”。最近因为工作原因，往来中澳两国比较多。一个有趣的现象就是澳洲本国的年轻人，无论是不是华裔，谈论有关房子的话题一点也不比国内少，但是他们往往是感慨而多于焦虑，觉得澳洲房价涨太快（平均每年7%-12%涨幅），也并没有觉得房产是一个自己近期生活的必需品。
国内一线城市的同龄人，已经入市的，咬牙还贷的抱怨中往往有着一丝得意和庆幸，没有入市或者无法入市的，语气里的绝望真的是扑面而来。
关于文章开头的第一点，其实对于大都会房价越来越高的担心并不只是中国才有。美国，澳洲这样的发达国家，只要城市在扩大，城市人口在增长，那么城市规划，公共资源分布和分配不不平衡也必然出现。
拿纽约来说，自有住房的比例已经只有30%了并且变得越来越低。纽约新的大学毕业生和一般的工薪阶层大多也只能选择租房。哈佛毕业生在纽约买房和清华毕业生在北京买房的距离也就是五十步和百步的区别而已。而伦敦的自住房拥有率也从2000年的72%下降到2016年的58%。
宏观上来说澳洲算是对于房价调控的比较好的一个国家了，租金回报率比较健康但又不是吓人的高，房屋空置率2%-4%左右。每年房价7%-12%涨幅跟国内比还真是不痛不痒。但是即使这样新移民和首次置业人士还是越来越难进入这个市场。政府也天天因此被诟病，后来不得不把海外投资者尤其是中国人作为替罪羊，大幅度增加海外人士购买澳洲物业的印花税，关闭了各大银行的海外贷款通道。但是这个现象背后的实质其实还是供需，澳洲每年有不断涌入的新移民和留学生，蜗牛般的批建速度，乌龟般的建房速度和严控下的土地供应量却无法赶得上人口增长的速度。
那么为什么澳洲的年轻人，即使没有买房的也没有那么焦虑呢？这就要联系到我第二个观点，整个房地产背后的商业逻辑了。北京为例，正如那位清华人所重点笔墨的：房子，户口，社保等等因素，最终指向的就是下一代的教育资源和权利。其实也隐含了种种房子周边产生的配套，医疗，商业，交通等林林总总，这些资源的分配权，已经紧紧被捆绑到了房子上面，继而捆绑了年轻人下一代的未来，以及上一代（丈母娘？）和你配偶的安全感。
澳洲也有学区房（主要是公立学校），也有好学校的学区划分，学区房的价格是比非学区房价格要贵一些但是不会特别离谱。非常关键的一个不同点是：由于没有户口的存在，在澳洲租房也是一样可以享有房东一样的学区权利。提供租房合同，在公立学校学区以内只要提前排好学位，拥不拥有房产其实差别不大。经常有那种租一套房子租10年的家庭。
当然，澳洲这套资源的分配逻辑也是建立在整个房地产行业非常市场化，就业和迁徙自由化，以及有了国家层面上社会保障和福利体系比较完善的基础上建立的。有一种观点，像瑞典等北欧国家以及澳大利亚，某种意义上福利和社会分配制度已经有了资本主义国家里面的社会主义味道了。
这两种房产市场背后的逻辑其实对于国家在宏观发展上也各有利弊。中国在商业房地产迅猛的发展过程中，获得大量的红利和税收，大都市圈可以迅速外扩和整合资源，也加强了集群效应。
我大学毕业10年庆回北京，光是地下四通八达的地铁线对于我们在袋鼠国大农村飘了10年的土包子来说就已经是瞠目结舌，更不用说世界第一的高铁网了。
但是房地产财政弊端就在于不断的通过卖地卖房甚至未来可能出现的房产税来收割中产阶级的财富。去年到今年不断攀升的一线城市房价本质上其实是把金融和建筑行业的高杠杆快速转嫁到民众身上的一个过程。这一过程造就了一大波新房奴，而整个房地产商业逻辑甚至在很多经济学家眼里是中国无法产生真正意义上的中产阶级的重要原因。
说回我们文章开头的厦门小家庭，为何净资产千万还是觉得对于教育资源和金钱依然充斥了匮乏感甚至还有点捉襟见肘？这就是中国住宅地产商业逻辑的另一个重要特点了：当资本甚至泡沫流入千家万户的房产里之后，其流动性就极大地降低甚至枯竭了。巧的是，笔者写这篇文章的时候厦门最新的限购政策刚刚出台，主要内容三点：
1.本市户籍成年单身（含离异）人士限购1套住房；
2.通过赠与方式转让住房后，再次购买住房需满3年；
3.新购住房需取得产权证后满2年方可上市交易。可能很多人都把重点放在限购两个字上面，但是其实这个政策的绝妙之处反而在于看上去没那么重要的第三点，也就是限售。限购是压房价，限售又是在保房价。充分体现了政策制定者的逻辑：限涨防跌，稳定第一。
当房产的流动性极低并且房地产市场可以在政策的基本控制之下，才是泡沫不破，房价节节高的实质原因。
澳洲呢，则是典型的中产阶级为主的纺锤状社会结构，国家保障了基础的医疗和教育，在平均收入（7-8万澳币/年）上下的大多数人群，对于自住房的执念就没有那么强烈。再换个角度说，30来岁的双职工家庭，家庭年收入15-20万澳币，稍微狠狠心攒个两年首付，消费100万澳币左右的房产也其实压力并没有特别巨大。但是在另外一方面，政府发完福利，这里修修，那里补补，就真的没剩下什么钱了，所以澳洲的规划中，一条高铁就要建50年……基础设施建设和房屋供应速度也往往落后于需求。
在中国一线城市，由于城市化的进程太快，人口增长迅速，教育等配套资源配置跟不上来，被捆绑在一起的房产就集中体现了这些综合资源的供需关系并通过房产的拥有权来分配这些资源。只有随着这些配套服务数量和质量慢慢渗透提高到大城市的远郊，以及二三线城市之后，房价作为资源分配外在表现才会慢慢缓和下其增长速度。
启示
1. 一线城市来说，无论如何调控，在流动性极低和社会资源紧缺的背景下，就像李嘉诚说的：自住刚需房，有能力购买的还是要上车。能上车的在中短期的时间内依然会获得不错的资产增值至少是保值。年轻人如果没有能力直接购买一二线城市的房产，在一二线城市轨道交通，大湾区45分钟-1小时的辐射区间内也可考虑先入手小套房产
2. 城市化进程深入过程中，能先于公共机构提供优质的教育，医疗和养老服务的轻资产高知识密集型服务业的产业会大有可为。
3. 现在这个阶段，中国的快速城市化进程甚至可以看成一个大的城市生长温室，资本主义发达国家的某些大都市城市化进程在这个时间点其实是可以反过来参考北上广深的，换句话说。像伦敦，悉尼这种人口增长快，收入高，各种配套资源优质的城市，往往公共建设和城市发展反而还落后于人口增长，那么其实在世界范围内来看这种城市还是有很高的投资价值。悉尼就已经出现了北区某优质公校由于中国移民增长迅速学位爆满而不得不缩小学区范围的现象。现在这些城市按本地收入计算对比北上广深这些城市的房价还是比较温柔。直到本地白领工薪阶层买不起之前，都还是利润空间。目前中国房价与全球房价倒挂，很多中产阶级能难入手一线城市房产的时候也可以逆向考虑海外性价比比较高的教育和移民类投资房产。
下一篇文章我会以中国物权法的角度对房地产税的出台做出一个预测。
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