【科普】不吹不黑，读懂“房地产信托”的秘密

文  |   师弟芬

在澳洲金融体系里，除了最基本的“三驾马车”，银行、保险、证券外，还有信托。

尤其是最近，小编已经不止一次听房地产相关公司说起房地产信托。

今天就不吹不黑的聊聊房地产信托。

信托是含义是委托人把财产权委托给受托人，受托人按照委托人的意愿对财产进行管理和处分的一种行为。

老王年过花甲，家有一笔60万的现金财产，迫于年迈无暇他顾，于是老王将60万财产委托给A信托公司，授权A投资于股票市场，A按照协议收取一定的管理费，1年之后A投资股票的收益归老王，这个过程就是信托投资。

房地产信托是一款专门投资于房地产的信托，主要用于房地产开发项目。 

B企业要在T地搞一个房地产开发，预计耗资5000万，投入了500万自有资金后，剩下的资金大头空缺，它找到了XX银行……

B企业：嘿嘿，老哥，你给我借点钱吧，帮我把那块地皮拿下!

XX银行：唉呀，老弟呀，我也想把钱贷给你啊，但是上面规定越来越严了，都批不下来。这样吧，我看你还算老实，我给你指条路。你自己去搞房地产信托吧。我把投资公司的老伙计YY介绍给你，你去联系吧！

B企业：好的，微信号给我一下！

B企业与YY取得联系之后开始对话：

B企业：老Y吗？我要搞一个房地产项目，要钱钱钱钱钱……！

YY信托：我可以合伙帮你筹钱，你们公司信托部门今天就算成立了。

房地产信托部门，把5000万房地产项目打包成一个理财产品，分成N个份额，让投资人来认购这些份额，你用原有的自有资金认购一定的份额！

买地，开发，下文件，差不多两年，那你信托期限2-3年，到期后你需要支付给投资人10%的收益率，我们信托帮助你“牵桥搭线”要收2%的管理费，其他机构把这些理财产品卖出去也要收1%的辛苦费！

YY信托是一个老司机，风险要先讲清楚！

他接着说道，咱们初次见面对你也不熟，为了保护投资人的资产和我们的信誉，我决定把5000万项目分为优先级和劣后级，投资人的4500万是优先级，你的500万是劣后级，如果你的项目亏损了，那么亏损的钱先从你的500万账户里面扣，行不行？

B企业合计着，自己要承担高达至少12%的融资费，比银行贷款高多了。但转头一想，将来我的项目如果挣钱了远比这高呢，暗暗窃喜，好吧！兄弟我答应了！

近一两年，监管对房企融资渠道不断收紧，在各种借钱渠道被严堵的情况下，房企融资唯有伸向受限比较小的信托贷款，所以我们看到很多卖房子的公司，房产开发公司，房地产信托规模大幅增加。