购买共管物业需要注意的几个方面,加拿大地产周刊微信公众号文章

2017年至今，共管物业（Strata Property）持续成为市场热点。公寓（Condo）和联排别墅（Townhouse）是最主要的两种共管物业形式。买家中很多是首次购房者，遇到的问题也不少，本期我简单介绍一下在购买共管物业时需要注意的几个问题。

1.提前做贷款预批（Pre-approval）

贷款预批并不单独针对购买共管物业的买家，所有购房者都建议先做贷款预批。去年独立屋火爆时，因为房子销售很快，买家往往下的是无条件offer。所以预批就显得十分重要，那时共管物业的销售速度还未跟上，所有很多情况下买家还有足够时间进行贷款审批。进入2017年以来，很多公寓和联排别墅也出现了抢offer的情况，下无条件offer的买家就往往非常有利，提前预批贷款，在抢offer的时候的优势就比较明显。

除了抢offer的优势，贷款预批其实对买家最重要的作用是对自己的购买力有比较清晰的把握。提前确定自己能贷下多少款项，有助于准确确定预算，有的放矢，节省看房时间。笔者有个例子很好的说明这一点。去年有客户本想购买一套公寓。这个家庭一方是自雇人士，一方是新移民。他们认为自己的贷款额度应该不会很高，所以表示要购买50万元左右的公寓。在笔者建议下，该家庭先去咨询贷款顾问，发现可以贷款48万，再加上自己的首付，可以买70-80万的房子。他们喜出望外，最后在抢房大战中下了无条件offer，成功买下一座联排别墅。这不能不说是与预批贷款立下的汗马功劳。

2.重视共管物业Bylaw、工程报告和会议记录

在购买共管物业之前，买家有权利向卖方或管理公司索要该物业的bylaw、工程报告（engineering report）和会议记录（meetingminute）等一系列文件，以供自己参考。地产经纪有责任替买家仔细阅读这些报告。然而由于文件众多，地产经纪很多时候一定会告知买家物业存在的问题和可能影响买家购买的重大事项，但另外一些也可能影响买房决定的细节则需要买家提前与经纪沟通。比如，每个共管物业都有自己的bylaw，规定了包括停车、出租物业、养宠物在内的很多具体事项。这些bylaw有时对买家的影响不大，有些可能就很重要。比如购买房子需要将其中一间出租以补贴贷款，那么bylaw中如有禁止出租的条款，买房前就需要考虑清楚。

有少数共管物业可能存在重大问题，比如结构出现隐患、房顶漏水等。这往往意味着居民要拿出很多钱来解决。款项少则几百，多则2-3万，甚至每户5万元以上的情况也不鲜见。在买房前要尽量规避这些风险，就必须要仔细阅读工程报告和会议记录。

工程报告记载了客观出现的问题，而会议记录则记录了业主委员会如何处理这个问题。有时候工程报告中描述的问题很严重，但是业主的处理方式不一样，得出的效果也不同。比如本拿比有一个联排小区，几年前曾有两个不同的工程公司对建筑外框出具报告，一个认为问题严重，需要重做，总花费上百万元；另一个公司认为仅进行保守修理就可以，花费低得多。最后业主委员会采纳了花费较低的解决方法，每户出资并不多。这都在会议记录中可以查到。然而，问题并不因为业主委员会采用了花费较低的办法而完全解决。贷款机构还是认定这个小区的风险较高，以后可能出现比较大的费用，所以在批出贷款时也比较谨慎。在买房前与地产经纪充分交流，仔细阅读相关文件，是规避风险的好方法。

3.提前将管理费计算在内

所有的共管物业都存在管理问题。几乎所有公寓和大部分联排别墅小区都由专业管理公司管理，但也有部分联排别墅不聘请物业公司，而是由业主自主管理。这样管理费比较低，但管理水平不好确定。一般来说，辅助设施丰富（如有游泳池、健身房等）、房龄较老的公寓或联排小区管理费较高。老房子需要维修的地方越来越多，所以费用也就高起来。管理费是购买联排物业不能不考虑的问题，因为很多情况下，管理费甚至比地税还要高。买家在购房前就需要将这些费用计算在购房成本中，以免增加不必要的负担。

4.实地考察物业管理水平

对于物业的管理水平，单从文件上不太容易判断，最好实地考察。先观察小区的卫生状况，是否有乱摆乱放的情况；还可以与管理员交谈，看看他们的态度是否谦和，询问一下关于小区的问题，从他们的回答中判断他们是否专业；如果有机会碰到前来维修的承包商，也可以与他们谈谈，看看其专业素质如何。聘请专业的承包商，代表该物业管理正规，维修资金充裕。以笔者个人的经验，有一些小区的管理比较严格，比如对乱摆乱放的情况管理很严，可能有的买家觉得物业管的太宽，给自己造成一些不便，但这样的小区出问题的几率低，长久看保养很好，有助于房屋保值升值。

（本文仅为个人观点，不构成购房和投资建议。）