上个星期我们预报了今晚是关于freehold和leasehold的续集：freeholder对leaseholder剪羊毛的“七种武器”。上个星期错过我们专题的朋友我们极简补课一下：英国的房产通常是永久产权。但是多层公寓由于分享土地因此无法各自享受整块地的永久产权freehold。
因此公寓业主通常只享有若干年的leasehold。而另外一个单独法人享有土地的永久产权。当开发商把房子以leasehold形式出售以后，开发商或者其代理人仍然以freeholder的身份享有继续从leaseholder获取利益的权益和可能。正如古龙同名小说，我们来看看这“七种武器”。
首先大家马上想到的就是groundrent地租。对！既然被称为leasehold，持有人当然要向地主freeholder交付租金。地租随着地价/通胀慢慢增长也不能说不合理。但是一般很慢，传统上至少二三十年才会翻倍。然而最近政府拟出台新政的重要原因就是freeholder变本加厉，飞速提高地租获得令人发指的高额回报。我们房联四群的朋友上周甚至反应她的朋友拍卖成功以后竟然发现地租每五年就翻倍！目前正在打官司。这真的是闻所未闻！
第二种武器是service charge。由于公寓公共使用面积和设施众多，leaseholder在ground rent之外还要再付给freeholder一个service charge用于维护公共空间。通常公寓楼的保险也是从service charge里面出的。大修的基金在service charge中逐渐积累沉淀。但是也经常发生大修严重超支，freeholder向leaseholder大笔征收维修费用的情况。这在ex council公寓中尤其常见。而且同样大楼内的council tenant往往不付或少付额外支出，造成已经买下产权的业主开销更加飙升。
第三种是managementfee。这个费用有和servicecharge有互相重叠的地方。但是我们举个相对独特的例子。比如业主希望把公寓出租。但是lease里面写了出租必须经过管理公司同意。于是“留下买路财”。一笔management fee就被freeholder又赚到了。
第四种是最神奇的“莫须有”价值。比如某顶楼公寓的业主想扩建阁楼。当他请了建筑师设计完毕拿到council许可，材料和工人全部到位了的时候突然发现lease里规定屋子的屋顶属于freeholder他不能碰！怎么办？难道退掉材料遣散工人吗？算了，破财消灾吧！和freeholder谈判呗。能用钱解决的问题都不叫问题。于是ka-ching，收银机跳一跳！freeholder又毫不费力地轻松吃到一个天上掉下来的馅饼。
第五种是lease的延长。道理显而易见不用多解释。请注意的是leaseholder只有在拥有产权两年以后才有权利要求延长lease。
第六种武器可以说是第五种武器的加强型。英国法律里规定延长lease的时候有一笔费用叫marriage fee。而当剩余lease超过80年的时候这笔费用是法定忽略的。当lease低于80年了的时候这笔费用就出现了，造成延lease价格显著升高。所以加上获得续lease资格的两年，买的leasehold至少要有82年，82年，82年——重要的话说三遍！
最后的终极大杀器就是收回房产了。如果lease到期前没有续约，也怨不得freeholder收回产权。对leaseholder来说尘归尘，土归土。对freeholder则算是祖上积德。算上卖房收入和“七种武器”，一鱼八吃成功收官！
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