象征着新西兰建筑业活跃度的新房建筑许可（Building Consent）经历了四月份4.7%的下滑，在五月份上升了7%。这两组数据都发生在奥克兰。但由于奥克兰的市场受到多重因素影响，很难说清背后主要是哪股力量在推动。

不过，市场明显地注意到这几个月以来，“一房变多房”的建筑许可数量有明显上升的趋势。

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一位华人建筑商曾告诉《逸居新西兰》，市场正在快速地消化奥克兰统一规划(Unitary Plan)。在新的城市规划下，一些房子具备改造成联排房或是公寓的资格。从建筑成本、土地成本到人工成本，“一房变多房”的做法将帮助建筑商实现规模效益，最终达到降低成本，提高利润。

公寓等中高密度住宅被认为代表未来的住房趋势，将受年青一代青睐。毕竟公寓的大量出现让一部分奥克兰人更有可能拥有自己的房子。按照最新Realestate.co.nz的数据，今年六月大量公寓楼流入奥克兰房市，大大拉低了平均市场要价。

但是，市场仍然诟病新房兴建的速度无法快速缓解住房短缺的问题。照理说，住房短缺长期存在，意味着建筑业始终有发展的空间。然而，NZIER的报告指出，今年六月建筑业的商业信心从31%下降到18%。建筑业的产能利用率也从94.6%下滑到93.8%。

随着建房数量的攀升，推高了建材价格，加剧了工人短缺。综合成本的增加考验着建筑业的资金流。

担忧一：建筑成本

建筑许可的增加，意味着市场对建筑材料的需求大大增加。建材价格自然水涨船高。这种趋势，将越来越严峻。

据6月底QVcostbuilder的数据显示，截至今年5月，在新西兰四大城市，兴建一栋房子的成本上升3.5%。

值得一提的是，惠灵顿的成本上涨速度比奥克兰还快。截至5月这一年，兴建一个标准的三房一卫、140平方米的房子，平均建筑成本上涨了2.43%，为25.8万新西兰元。奥克兰上涨2.32%，平均建筑成本为27.2万；但尼丁上涨了2.12%，平均成本为25.4万元。基督城在过去一年上涨最少，涨幅仅为1.92%，平均建筑成本约为27.74万元。总体而言，奥克兰和基督城的建筑成本依然位居前列。

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建材价格的膨胀被认为是成本上涨的原因之一。

木构架（Timber Framing）每年通常要上涨15%到20%。混泥土因为供应问题，价格已一路飙升。过去，建筑商只需要一天时间就能预定混泥土。现在，则需要等三个礼拜。这一切都改变了建筑商的工程施工计划。

前述QV数据并没有包括消费税（GST），土地成本、拆除施工场地原有的建筑物；以及外部的工作如周围园林规划、车道；安装水、电、燃气、电话和网线等，和法律等行政费用。

担忧二：人力短缺

尽管目前新西兰经济有多个支柱产业，但是HSBS经济学家Daniel Smith在今年年初曾指出，发展最强劲的产业是建筑业。截至去年三季度，新西兰GDP增长了3.5%，建筑业的贡献远胜于其他行业。

在2010年和2011年地震后，Canterbury 区域的重建是近年来建筑业发展的动力之一。总额约达400亿新西兰元的投入，意味着这个项目将运转十年以上。不过，2017年后，Canterbury的重建对经济的影响逐渐在变小。一股新的力量取而代之。因应人口增长而来的住房建设如火如荼地在各个城市展开。在聚集了将近一半移民人口的奥克兰，这种情况更是明显。住房建筑许可的通过数量从2011年的3700上升到2016年的10000。

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然而，与高需求相矛盾的是建筑工人的短缺。新计划的商业地产开发和交通项目更使建筑业人才严重匮乏。因此，一些人认为，建筑成本高企对奥克兰大规模的城市化来说，构不成大问题。真正棘手的问题是，人力成本。

面对质量调查管理员、施工经理等紧缺型人才，公司不得不加快其晋升的节奏，以确保人才的稳定性。

没有足够多的人手将致使施工进度被推迟。一些市场参与者不得不通过加价来争夺资源，导致市场进入恶性循环。另一些施工承包商则不得不花费更大的成本，从新西兰以外的地区引进建筑工人。从机票到日常三餐和住宿，甚至是其家人的安顿，承包商做出了更多的额外工作，力图缓解人手不足的状况。但这也增加了他们的负担和工作量。

此外，外界担心外雇工人缺乏技术和经验，引发质量问题。从培训到现场监控，实现高质量建设的成本也在无形增加。譬如，经验较少的工人可能未掌握某些建材的正确使用，导致需要返工。

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所幸，一些建材供应商如James Hardie已推出包括中文在内的多语种服务，如含有案例介绍和视频的中文版官方网站。多元化的客群逐渐被建材商重视。James Hardie团队中有张孟龙和Judy Ang两位员工，服务市场份额逐渐上升的华人建筑商。

如果在竞标项目时不够仔细推算和防范，建筑商担心可能会做了赔本买卖。