房价泡沫非全澳昆州投资正当时,澳洲房产网微信公众号文章

据《澳洲人报》的报道，有专家指出，对飙升的房价及其可能对家庭、银行和总体经济造成的不稳定性感到绝望依旧是本土经济故事中的中心部分。相同的问题反复被提出:

是否存在房地产泡沫？如果贷款几百万豪赌没完没了市场收益的地产投资者不受到约束的话，会出现什么情况？回顾一下以2007-2008年度全球金融危机为高潮的国际地产市场让步及经济衰退，澳洲是否会重现这一情景？

是时候重新考虑并再度校准问题的程度及其对货币政策的意义了。从最新的房价增长数据来看，可以认为不存在全国房价问题。如果确实存在问题，也几乎只是悉尼的问题。CoreLogic RP Data的数据显示，在截至3月的一年里，全国房价增幅为适中的7.4%，是2013年9月以来的最低值。期间，悉尼的增幅高达13.9%，但墨尔本、巴斯及布里斯班分别为5.6%、-0.1%及2.7%。CoreLogicRP Data的研究主管洛里斯（Tim Lawless）说：“悉尼的增长趋势似乎与其它首府城市的脱节了。”

如果悉尼是唯一一个“问题儿童”，这应当能缓和金融市场及经济师评估住宅市场相关风险的方式，起码能改变关于澳储行（RBA）中期内会不会调整利率的想法。如果只是占据全国20%现有住宅的悉尼有问题，必须让澳储行有更多自由来下调利率。

作为澳洲的门户，悉尼是国家的世界级城市，住宅的竞争可能很激烈，因而价格会比其它首府城市的高。无疑，悉尼目前的情况只不过是2004年之前住宅活动长时间不活跃过后的奋起直追。期间，百年一遇的资源业繁荣开始闪耀，令资源和资本流向西澳的铁矿石及天然气项目。柏斯房价飙升至比肩悉尼的水平，2007几乎一致。在繁荣末期，传统的东西部房价差异再度得到体现。悉尼重返榜首，柏斯则在铁矿石价格本周跌至十年低位，新投资因中国经济增速放缓而干涸的情况下苦苦挣扎。

因此，全国房产市场目前的状况并不是没有意义的。从某种角度来讲，这是重返常态，因此应当被视为不那么阴险的现象，而非可能搞砸经济的怪物。再考虑到创新低的利率、不断贬值的澳元及渴望把家安在靠近更好学校的中国富人，悉尼无疑会产生市场压力。2004年过后的10年里，悉尼房价增幅低于通胀率。若在2004年上一次高峰时买了一栋独立屋，去年某个时刻算上通胀率后才能回本。”澳储行内部对房价的担忧集中在银行借贷标准而非价格走势。这令房价降温的重任落在了银行监管部门的肩上，而非只有利率这种生硬手段的央行。

只有时间才能证明，澳洲审慎监管局（AustralianPrudential Regulation Authority）是否成功拉回借给地产投机者的部分过度贷款。地产投资者在新房贷中的占比将近一半。审慎监管局已表示做好准备来严肃处理不希望改进借贷标准的银行。

博伊顿指出，对最适合宏观经济政策的国家而言，悉尼房价问题是不显眼的，不应当阻碍会让总体经济受益的降息。他声称货币政策必须以整体经济为大前提来制定。因此，意识到房价问题主要集中在悉尼的话，澳洲经济前景可以变得稍微清晰一些。不幸的是，这并未带来多少欢呼声。

本土经济正受到商品价格狂跌的冲击，澳元价格依旧过高，信心正在削弱，澳储行似乎更可能下调经济增长预期。按当前的预期来讲，失业的压力还得过段时间才能解除。去年澳洲经济增幅为2.5%，这不足以应对已达到十多年来最高峰的失业率。

在通胀率平稳的情况下，澳储行有降息的空间。金融市场已预计今年还会有两三次降息。在澳洲经济走向所谓投资悬崖，即大型天然气工程结束而资源项目投资进入末期的情况下，这并非没有可能。

近期，有经济预测机构BIS Shrapnel所做的2014-2017澳洲房产展望报告显示，2015年澳洲房市房价涨幅呈平稳增长，而在2016-2017房市有望回到快速发展的时代，澳洲有三个州八个区预计在未来的三年中房价将上涨两位数。而昆士兰省会城市将有17%的上涨。

这一展望报告预计，在未来的三年内，布里斯班房价将领先其它省会城市，由于供应不足，其房产中位价将维持在17%的增长水平上。悉尼在此期间预计上涨9%；墨尔本为5%的上涨；阿德雷德和霍巴特的预计上涨分别为6%和5%。但在珀斯未来的三年中，预计房价会下降2%；而堪培拉和达尔文预计将维持在1%和2%的稳定上涨。