5日,澳大利亚央行发布声明称,将关键利率由2.25%下调至2%。澳大利亚央行将利率降至纪录低点,以应对疲软的经济前景,并遏制澳元进一步走强。
那么降息对于投资者有什么样的影响呢?
从澳洲国内的情况看,资料显示,澳洲家庭需求在过去六个月内出现改善趋势,就业增长亦转强。在经济形势疲软的情况下,投资者正在观望地产周期,此时利率下跌,对投资有一定的助推作用。在低利率环境下,澳洲上市公司可能继续支付高比例分红,而不是把资金用于提升业绩增长,因此该国经济可能在相当长一段时间内陷于低速增长困境,从而导致可供投资的项目短缺。此时降息的利好消息,则会促使投资者转向买入地产。
可以预见,未来澳洲房产市场将迎来新一轮的上升预期,澳洲房价将进一步被推高。
那么,在目前澳洲住房贷款利率处于60年来的历史性低位的情况下,投资者如何实现地产投资的理想状态“以房养房”循环投资呢?
首先,地产投资和任何投资一样,需要一定的资金投入。没有本钱就不叫投资了。即便是做生意,也需要一定的资金投入,并且还会有房租,人工,水电费等各项运营成本。地产投资就像一个生意,首先需要投入一定的首期。为了做得稳健一些,可以投入房价的30%作为首期,其余70%向银行借贷;做得积极一些,可以只投入20%的首期,80%都利用银行贷款。投入少量的资金,用银行信贷等投资工具,第一时间享受增值。
其次,投资房产,需要一定的运营、养护费用。澳洲住宅类物业,租金通常能够抵冲贷款利息和物业管理费等所有的养房费用。目前,澳洲住宅的年租金回报5%以上。一套50万澳元的房子每年可带来2万5仟澳元左右的租金收入,而目前贷款利息低到4.5%,贷款八成40万澳元一年的利息大约1万8仟澳元,剩余的$7000澳币正好可以支付其它的养房费用。
如果分析就此打住,投资者自然会疑惑:这不是个不赚钱的生意吗?而很多人就是因为只是停留在计算租金、利息、退税、杂费了,所以怎么算怎么不赚钱,不敢行动,错失机会。其实,这些人士算来算去,恰恰忽略了地产投资的最终目的——增值。一个可以稳定增值的房产,更容易实现以房养房。因为通过再贷款,不用卖房就可以把增值变现,成为房租之外另一个养房的资金来源。
由此可见,在房产投资中,租金赚的是小钱,但却是现钱;增值赚的是期钱,但却是大钱。一个好的策略是二者的平衡:用房租养住房子,以时间换增值。而如今澳洲利率低走,降低了投资成本,更有利于房产做到正向现金收入——也就是租金收入大于贷款利息,不夸张的说,这样的房子“有多少买多少”
此外,维州政府2日推出的新政,利用税费政策(海外投资者购房印花税多加3%,每年交额外0.5%的地税等),以期限制海外投资的热潮。很多人担心此政策的出台会影响海外投资者收益——确实会有影响,那也将是利好的趋势。在房价上行预期中,任何抑制政策都会促使房价涨势更好。毕竟在成熟的房地产市场中,房价是由供需关系决定的,现在澳洲房屋供不应求,空置率极低,住房需求旺盛,面对如此强盛的市场需求,房价想跌下来都困难。而且,未来新的税费政策一旦落地,都会被视为投资成本——这个成本都会在交易中被加到房价中。如果投资者把在新的税费政策落地前以低价买入房产,而未来的卖出时加上了税费等投资成本,不能不说当下是出手的最佳时机——毕竟随着更多投资者涌入房产市场,推高房价将成为未来的必然趋势。