买还是不买？从民调看美国房市,美国德州阳光地产微信公众号文章

近期，美国房地产经纪人协会公布了一项关于“住房机会与市场经验”的调查。该报告涵盖了诸多人们关心的热点问题，例如: 当前是否是适合买入/卖出、房价走势回顾与预期、贷款申请难度、利率上涨对购房决策的影响等等。

之所以投资者需要关注美国当地民调是因为: 1) 国际买家并非地产交易的主力军。截止到今年3月，国际买家成交额仅占全美交易总额的10%。2) “预期价格上涨”才是真正影响房地产需求、进而改变价格的重要要素。如果是根据经济学中的需求定律(Law of Demand) －价格与需求呈反比来预测市场情况，那么价格上涨会导致需求下降，这样一来便不能解释西岸的湾区、达拉斯和贝尔维尤的房市为什么热度为什么不减反增。原因就在于，某些门户城市最初的房价提高只源于移民数量的增加，但当越来越多的居民开始对未来价格上升产生恐慌而纷纷决定入市时，才最终拉高了当地需求，导致价格飙升。

1. 当前是否是投资时机？

70%的居民认为今年下半年是购房的好时机，其中43%的人十分笃定，其百分比与去年同期持平。在所有被调查者中，绝大多数已经拥有一套住房的人，55岁以上者，家庭收入超过$5万，以及生活在美国东北部、中西部和南部的居民认为房价会继续上涨，应该在下半年尽快行动。对该观点持反对态度的人数占 30%，集中在: 目前租房或与他人同居者，34岁以下，以及在城市居民这三大族群。

2. 是否应该出售房产？

71%的人认为今年下半年仍会是卖方市场，十分适合抛售地产。该数字与今年第一季度基本持平，较去年同期上升10%。在所有被调查者中，家庭收入超过$5万，西海岸和中西部居民，城市近郊居民，以及地产持有者均十分看好未来的房屋销售市场。

3. 过去一年的房价改变

60%的受访者认为其所在社区房价在过去一年中上涨明显。该数字与上季度持平，较去年同期上涨7%。33%的人未感到房价明显波动，7%的人则表示其所在社区房价下滑。对过去一年房价上涨持肯定态度的人群有: 35-44岁区间，家庭收入超过$10者，西海岸居民，城市近郊居民，以及租房者和房屋拥有者。

4. 2017 下半年的房价预测

对于今年下半年的房价走势，52%的人十分肯定房价会继续上涨，该数字较上季度无明显变化，但较去年同期上涨7%。40%的人认为市价会维持现有水平，仅7%的人认为有降价机会。持房价增长观点的人群主要集中在: 55-64岁区间，家庭收入超过$5万者，西海岸居民，城市居民，以及房屋拥有者。

5. 申请贷款的难易程度

在所有未购房者中，31%的人表示申请非常有难度，该数字较上季度和去年同期均有小幅提升。从下表中可以看到，45-54岁区间，家庭收入低于$5万，西海岸、郊区和城市的居民或多或少都感到了房屋贷款的不易。

6. 房价可负担程度

在所有受访者中，42%的人认为大多数人都能负担当前房价，49%的人则认为只有中等以上收入人群才有实力购买，特别是家庭收入低于$5万的人群。从下表中可见，房屋可负担程度在不同地区的差异明显，仅29%的西海岸民众表示目前房价可以被多数人接受，而该数值在中西部地区却超过了半数。

7. 是否会因房价而搬迁？

在所有受访者中，20%的人表示曾经考虑搬到房价更为友好的地区居住。无论是年龄、收入还是地域，将“房价”作为迁移主要标准的人都占少数。但我们同时也可以发现，年龄和收入较低的族群更易因生活负担增加而考虑搬迁。有意思的是，在房价已然居高不下的西海岸地区，真正考虑过搬家的人仅占18%。