六月底的双号吉日，我的买家朋友，一对新婚不久的夫妇，成功地拿到了位于城市广场东边不远处那套双车库四睡房独立屋的产权 (Ownership) 和钥匙。这里距离他们的工作地点很近，开车只需几分钟，附近有中西餐馆和超市，生活极为方便。

从四月初签约买房，到六月底房子到手，我的买家朋友真正动用过的现金只是区区5万加币。有买房经验的朋友们都知道，108万的房价，加上土地转让税和律师等费用，总共需要动用的资金至少要110万以上才行。怎么可能只用5万现金就搞定了呢？

买房需要三笔钱

除去极少数持有大把现金的富裕人士，绝大多数在加国长期生活的朋友们，买房时都会用到银行的房屋贷款。所以，对大多数买房的朋友们来讲，从最初签约买房，到真正拿到房子，前后会动用三笔钱:

订金 (Deposit):通常是成交价的3%到5%，而且，要在签约后24小时以内用Bank Draft形式交到卖方经纪公司。签约买房前，这几万加币的”活钱”一定要有。

 首付(Down Payment):银行要求买家朋友一定要有足够的自己的钱/资产(Equity) 投到要买的房子上，然后才会批准贷款给买家。首次买房的朋友们通常需要再动用一大笔现金，在正式交接产权之前交给自己的买方律师。这笔钱，最好占到房价的20% 以上。

 房屋贷款(Mortgage):  剩下的钱由银行提供，也许是房价的80% 或上下不等的金额。通常，到了交接日的上午，银行才将预先批准的金额交给买方律师，並在产权上注册登记抵押权。买家要与银行先签贷款合同，确定选择不同的房贷产品，年期？利率？固定还是浮动？等等内容……

由此可见，如果银行不贷款给买家，绝大多数人无法买到房子。买房子，得到银行的贷款和支持，是非常重要的。通常，银行综合考虑贷款申请人如下三方面能力和素资，去决定贷不贷？贷多少？

首先，看买家有无足够的可信的自有资金--首付(Down Payment) 。商业银行是势利的，你自己越有钱，银行越容易贷款给你。你买房子时，银行会要求买家先放足够的钱进去，为什么？因为银行希望，万一房价开始下跌(或是有其他损失)，最初的损失由买家/业主承担，银行可以没有损失。

第二，看买家自身的挣钱能力，主要是看过去几年的收入，再决定贷款金额高低。通常是家庭总收入的5到6倍。说白了，银行希望买家/业主有足够收入不够去偿还房屋贷款。

第三，看买家信用记录好坏。银行怕的是，买家/业主习惯不好，有钱也不还款，或是丢三落四，经常忘记还款。

近来，银行收紧房屋贷款审批制度，不仅严格查收入证明，也会严查首付的来源。很多银行要求买家证明，在交接日之前的90天(个别银行要求至少15天) 首付款已经属于自己，而不是临时借的。

即使是家庭成员内部打过来的钱，也可能需要填” 赠予证明” (Gift Form), 确定这笔来自家里人的钱将来不用还。因为，银行总是希望，买家只需还银行的钱，而且要优先还银行的钱！

以小换大时Bridge Loan很重要

用5万加币现金买到108万的独立屋。怎么做到的呢？刚才说了，真正需要的钱是110万以上。

实际操作中，买家签约时，只动用了银行户口中的5万加币买Bank Draft 付了订金。然后，我协助他们从银行拿到了70万的房屋贷款(Mortgage)，外加超过35万加币的Bridge Loan，连需要交给政府的土地转让税(Land Transfer Tax) 等交接杂费(Closing Cost) 都包括了。其中，这笔Bridge Loan更是包含了首付款 (Down Payment) 金额的。

刚才不是说了，银行要求首付款 (Down Payment) 必须是自有的吗？而且，还需要预先证明在交接日之前90天(至少是15天) 就要到位吗？

这一切的答案都在这里: 这是一买一卖以小换大的案例！

以买家夫妇的年总收入计算，可以贷到70万加币。卖的小房子已经Sold Firm，将在七月底交房，售价77万余，还剩30余万房屋贷款末还清。在银行眼中，在可见的确定的日期，买家可以从Sold Firm 的小房子中拿到40余万净资产(Equity) ，这40万净资产足以偿还略多于35万加币的Bridge Loan，而且，这40万净资产属于买家远已经超过90天。所以，银行才会在交接日借给我的买家Mortgage加Bridge Loan，总金额超过100万加币。大家可以想一想，如果买家朋友没有那个小房子，独立屋的价格又这么高，这对夫妇怎么买独立屋呢？

步步登高的“1+50% 定律”

我经常对年轻朋友们讲，一但大学毕业，有了工作，收入稳定，应该立即开始拥有自住的房地产，哪怕是一个小房子，是一房一厅的公寓。虽然租房子比较灵活，想搬去哪里都可以，但是，贷款买房，不再付租金，毎月供款，等于为自己进行强制性储蓄。将来有了关系稳定的结婚对象，两个人的收入相加等于较大的贷款额度，手中早买早住的小房子可以卖出，解决首付款的问题，这时，买独立屋的难度就小了很多。

在我经手的众多案例中，一个普通的技术移民家庭走过这样一条路，买的第一个房子是20万左右的公寓，几年后30万左右卖出，买入45万左右的半独立屋。再过几年，将手中的半独立屋以70万左右卖出，买入100万左右的独立屋。

其实，这也是很多家庭走过的换房之路。走得越早，每一步买房的价位就越低，到目前赚到的独立屋升值幅度也越大，未来还清贷款可以无忧无虑去旅游度假这一天也能来得更早。

这样一个步步登高的过程貌似随机，但实际上有一个“1+50% 定律” 在起关键作用，这个定律可以帮助朋友们决定何时换房，换到哪里。“1+50% 定律” 是指，我们要买的下一个房子的房价大约等于手中这个房子目前的市场价再加50%左右。这样每隔几年循徐渐进地主动换房，毎次换房后的负担不会突然加重太多而影响生活质量。

近几个月，市场上好房子确实不少，想以小换大的朋友们正好可以从容选购。不过，建议朋友们先卖小的，至少，要一买一卖同时进行。华人朋友们又勤奋又充满智慧，总能找到方法，让我们的生活越来越好，住的房子也越来越大！我来帮你以小换大，事情就是这么简单！

(作者为全职专业地产经纪，以国粤英语提供全方位投资买卖与租赁打理等专业服务，免费估价。本文纯属个人观点，欢迎各位指正，期待个案交流。如有查询，请电邮至[email protected] 。査阅更多本经纪的专业文章，欢迎登陆博客 http://blog.51.ca/u-259391/及个人网页www.jamesbai.com。)

作者: 白金林 James Bai

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