美国买房之后会出现哪些问题？你想知道的都在这里！,WNBI全球投资地产精选微信公众号文章

俗话说，买东西容易养东西难，在美国购房、投资更是如此。首先，如何购买到自己心仪的房子是一关，其次如果是投资，买到房子后管理、出租又是一关。

问题1：既然看上去来美投资、购房好像有特别多的麻烦，那么为什么还要来美投资购房，有什么独到的优势吗？

第一，美国房地产的体系非常完整，它经过了一两百年的演变，法律是很完善的，在整个买房、购房以及卖房的流程中，都对买卖双方有非常大的保障。比如说，你想要在美国买房，你的首期款是需要打到产权公司，而不是房地产开放商。

这样做，产权公司会全程监督合同整个的执行过程，包括房屋的检查，一直到交易之前，首期款都不会直接打给开放商，相当于是在最大程度上保护了消费者的权益。

第二，美国的房产权是永久的产权，这一点和国内不太一样。永久产权的好处是后代可以继承，如果购买的是别墅，那么不单单是别墅，还包括周围的土地也可以向下一代继承。如果土地的价值增高，那么房子也可以升值。

通过Zero网站2015年10月份到2016年10月份的相关数据显示，房价的平均增长指数大概是在6.5%，这个是非常平稳往上增长的趋势。

问题2：房产产权持有类型？通过两个案例分析、详解住宅购买失败以及隐瞒真实情况购买房屋、由此引发的纠纷问题。

通常来说，美国房产持有大致有四种模式：个人持有、联名持有、公司持有以及信托方式。

个人持有

个人持有顾名思义所有权就是个人的，由于所有权是个人的，那么控制权、收益权当然也归属本人，可以自行决定房子的租赁，买卖等事宜。

房子出租后，租金减掉利息等成本的净收入归个人收入中去申报，当你把所有权传承给子女之后，自然也会涉及到个人遗产税问题。相反，如果个人遇到诉讼问题，比如房客在房子内受伤了，或者你的职业导致你被诉讼，特别是医生等。那么在你名下的其他房产都会暴露在诉讼之下，附有连带责任。

联名持有

联名持有有两种形式分别是Joint Tenancy和Tenancy in Common，两者的区别在于Joint Tenancy是一方去世了，产权自动转移给另一方，而Tenancy in Common是一方去世了，产权转移给去世的一方的家人。所以，一般来说夫妻或者家人，会使用Joint Tenancy，而非夫妻、家人关系的合伙人会使用Tenancy in Common。当然，当决定买卖房屋时，需要产权上的每一个人都签字，合约才会生效。

公司持有

第三种是公司持有，公司名下的资产自然由公司来控制，公司是由董事来控制，董事是由股东来控制，而一般董事也是股东本身。所以如果你是董事，你把房子买在公司名下，任何事情实际上还是由你来控制、处理。

公司的存成非常简单，只要填一张表，更改董事或者股东就可以了。买在公司名下的房子，归公司所有，房子的所有收益也归公司所有。由于公司是法律和税收的实体，它有自己的税率。所以房子的盈利和亏损就是归公司的盈利和亏损，房子的净租金收益、房子的资本增值收益都是按照公司的所得税税率来计算。

信托

最后一种，信托，信托有很多形式，家庭信托是比较常用的一种。信托主要有三个部分组成，首先是信托管理人或者信托控制人，其次就是信托本身，第三就是收益人。

信托是美国富人经常用的一种商业工具。信托下面的资产，所有人归信托本身，就是说里面的资产即不归个人也不归公司，尽管个人或公司会成为信托的管理控制人，尽管这些资产名义上是在个人或者公司名下。但是信托里的资产唯一属于信托本身，由于信托本身它不是属于一个商业实体，不是法律那种经营实体，所以说它不会接收法律上的诉讼，因此，在信托内的资产可以得到很好的保护。

产权问题：case 1

在这里，关于产权的问题，我和大家分享几个case，之前有一个case是发生在南加州的洛杉矶，当时一位国内朋友选择购买新房，经历看房，选房，然后贷款，房屋升级等步骤，将近耗时四个月。其他步骤都已经完成了，也都没有问题，只差最后一步就可以过户。

问题就发生在最后一步上，因为当时他购买的是新房，开放商要求买家做一个过户公证，在加州购买新房的时候，有些开发商会要求买家做一个过户公证。如果本人不在美国境内，则必须要求去美国理事馆做公证，而且还要把原件在指定的日期内邮寄过去。

当时这位客户就比较犯难了，因为他在中国，就一定要去美国理事馆，但是他基于个人的一些考虑，担心在美国理事馆留下投资购房的记录，就不太愿意去美国理事馆，担心影响到他未来来美的申请签证。

还由于个人一些生意上的原因，没有办法及时来到美国境内做公证，结果就因为过户公证的原因，导致这场生意的失败。在这个过程中，买房者和经纪人都投入了大量的时间，金钱，精力但是最终交易失败了。

所以说，大家在买房之前首先要考虑好的就是房子的产权问题，并且尽量多和您的经纪人多沟通，这样就算有问题，也能够防范于未然。

产权问题: case 2

另外还有一个case，也是关于产权方式上出了一点瑕疵。当时买房者在国内是一对夫妻，然后他们在美国买房的时候是以先生一个人的名义去拥有的产权，但是在产权登记的时候是以未婚，单身男性的身份去持有的产权。当时在购房的时候，夫妻之间是否有协议这个不得而知，然而产权上实实在在是以老公一个人的名义拥有的产权。

问题在于，卖房子的时候，夫妻之间存在矛盾，闹离婚。理论上妻子和先生是要共同持有产权，因为他们是夫妻关系。但是产权在登记的时候，是丈夫一个人持有，所以说这时候只要妻子不承认，丈夫就没有办法。因为先生是不是欺诈我们不清楚，但是他确实是以一个人的名义持有的产权，这也导致了之后一系列不必要的法律纠纷。

所以，我们建议，在持有产权的形式上，最好是诚实持有产权，因为美国是一个诚信社会，它不会去确认结婚情况，或者去看结婚证之类的。也请大家谨慎对待产权持有问题。

问题3：针对贷款购房者，讲述购房的程序

首先，购房有两种，一种是现金购房，一种是贷款购房。

现金购房

现金购房就很简单，现金在银行里到位了，就可以很快过户。在美国，这个时间一般是30天之内。

贷款购房

贷款购房的第一步，首付资金要到位，比如说购买100万的房子，首付大部分情况下是20%左右，这部分资金要确保已经在银行里就位了。资金到位之后，然后第二步要去联系贷款经纪人，最好是当地的贷款经纪人。

贷款经纪人会根据每个购房者的背景情况，以购房者的最大利益情况下，并且会给出建议，告诉你可以购买什么价位的房子，并且尽可能帮助你贷到所需的款项。

贷款的类型简单来说，有30年、15年等等类型，具体细节可以询问当地的贷款经纪人。在确定大概价位的基础上，就可以根据价格筛选合适的房子。不管是在哪个州，哪个地区，凭借网络资源自行查询相关资料，能够做到大概心中有数。

这个时候，就可以和地产经纪人联系，地产经纪人会帮助你寻找合适的房子，然后去实地看房，更好地定位。确认好心仪的房子，接下来就可以写合同，谈价格，在这过程中，经纪人会全程陪同，帮助你一起以心仪的价格锚定合适的房子。

谈价格谈妥之后，开始做房屋检查，然后走一系列的贷款程序，当所有的步骤都敲定之后，就可以过户。一般贷款购房的整体时间，即订合同到过户这段时间一般是在45天左右。整个过程走完之后，拿到房产权之后，房子就属于你了。

问题4：除了程序，在购房中，应该如何安排顺序？

首先房子的选择不是大家首要考虑的问题，建议大家首要明确自己的实际需求是什么以及个人所能承担的心理价位是多少。其次就结合自身的情况，对符合要求的城市进多方的筛选与了解。如果条件允许，强烈建议大家最好实地考察一下，因为网上的信息有可能会比较片面，不如您实地考察来的透彻。

最后，就是为了实现您投资的目的，进行多方面的准备，比如资金转移准备，贷款准备等。贷款因为会涉及到很多的材料以及准备，所以这些最好都提前确认。保证您是否可以贷款成功，以及贷款能够贷到多少钱，来确定您房屋购买的价格范围。结合以上的种种情况之后，最后才是房屋的查找与选择，来实现您的投资目的。

问题5：投资需要了解和注意什么呢？

大部分处于投资商的角度的购房者，在选择投资的时候首先要看清您的投资方向是什么。您的房子是将来自己来居住，还是说只是想把房子租赁出去。分析好这两个渠道之后就更能够让经纪人清晰地了解您的需求。

因为用于租赁的房子，最重要的是得到一个回报的最大利益，基于这方面的考量，经纪人会为你推荐合适类型的房子。如果是用于自住，经纪人就会往学区比较好的房源或者比较安全的地区这两个方向的房源进行推荐。

第二点就是如果是用于租的房子，特别是远程控制的。比如说您在中国国内，或者其他州，那在这种情况下。我非常建议您雇佣一个专业的地产经纪人帮助您来管理房子。因为自己进行远程控制，其实是非常麻烦的一件事。我的经验是，经纪人可以帮助您找租客，找完租客之后的管理方面最好是雇佣同一个经纪人打理整套的过程。

问题6：那么有关过户时和过户后的费用的有关情况是什么样的？

美国的房产在过户时和过户后的费用与中国国内的房内还是有一些区别的，很多中国的房产好像没有一个叫做房产税的项目，但是美国的房产是有的。房产税一般来说，看不同的地区，不同的州，会有不同的百分比。以我所在的地区为例子，大概是在1.39%到1.4%左右，所以说，一百万的房子，一年要交一万四千左右的房产税，分成12个月支付。

过户时，除了地产税要支付还有产权保险，以及帮你过户的公司的费用。在过户后，持有房子之后，房子还有一个小区的费用，叫做HOA，看不同的地区。以我这里的地区为例，大概是80到90美元一个月左右。除此之外，如果是贷款购房，还有四项费用要支付，我们叫做（1）贷款的本金（2）房产保险（3）地税（4）贷款利息

问题7：美国房市价高，是否适合投资呢？租赁市场如何？

大家可以参考一些数据，比如Case-Shiller Indics的房价指数、Apartmenglist.com的最新统计数据。过去三年的涨幅，对比过去的房价最低谷，它的房价涨幅比较快。

根据美国Case-Shiller Indics的报告说明，它对全国20大城市的房价指数做了显示，得知的结论是对比2016年的9月和2015年的9月，增长了6.3%。而对比同年，2016年的8月，房价指数也增加了1.1%，所以房价趋势的上涨是确定的。同时，新房市场上的表现也非常优异，由于库存和供应的紧张以及土地资源的减少。

去年2016年的新房的销售占有量占所有房屋的销售量的10%，而2015年的新房占有量只有8%。相关的调查人员都表示，美国房屋拥有强大的内在动能。而关于租赁市场，根据Apartmenglist.com的最新统计数据表示，洛杉矶县的房价近期内的大幅增长。从2013年开始，房价持续上涨之后，租赁市场随着房价的持续走高也跟着上涨。

比如在华人比较集中的东区，特别是比较好的学区，对比2015年租赁市场最火爆的5月到8月，也就是同期2016年的5月到8月，租金同比平均上涨了5%到10%。房价的上涨幅度超过了收入的涨幅，所以它就导致很多美国本地人买不起房子，必须租房，所以租赁市场持续火爆。

问题8：一般是哪些因素，决定着房价增长或下跌？如何进行观察和判断？

一般影响房价涨幅的因素有很多，比如其中最主要就是就业人口，就业岗位的增多，然后就是薪酬的提高，收入的增加近期川普又提供了一个税收计划，将会增强经济，然后要增加将近两百万个就业岗位。在报告中，纳税人平均将近会得到1800美元左右的减税，个人认为，这些都会刺激房价的上涨。

再加上美国外来移民比较多，外来人口的持续增加，美国千禧一代购买力的增强，都会刺激房价的上涨。还有就是房子本身所处的位置，也会对房价造成一定的影响，比如说当您决定出售您的房屋时，房屋的内部装修情况是否良好，以及后院的修饰程度如何以及房屋周边房东和房客的居住比例如何，都将会影响到房价。

中美维护房屋理念差异大

在这一点上，一般华人和美国人的态度差异比较大，美国人在决定出售房屋之前，会提前一俩个月做布局比如说更换一个新的地毯，或者重新粉刷等等。根据房屋的面积大小不同，我们以一个两千尺左右的房子为例，大概只需要投资一两万左右就可以处理干净。在卖房时候，往往就是因为屋况良好，导致他的房屋售价更高，远远超过之前投入的成本。

但很多华人的理念是，我要卖房了，无非是在价钱上给客人一个优惠，在房屋状况上不多费心思。而新来的买家，可能因为房屋状况不是特别让人满意，在价格上砍价特别厉害。所以在房屋出售之前，也争取和您的经纪人多沟通，争取卖一个好价钱。

问题9：购置房屋后，如何进行房屋管理？专业的服务公司有哪些？他们又是如何收费的？

这一个问题除了与您的经纪人多沟通，进行合作。还有一点需要补充的是，当您选择出租之后，还可以选择当地的专业管理公司，来帮您管理出租的房屋。那么我相信，您的经纪人都会比较专业，或者您的经纪人会向您推荐专业的管理公司。

一般来说，如果是在维修方面，或者收款方面有问题，都会有专人来帮您处理，当然相关费用是由您本人来支付。如果是租客故意拖欠房租或者不能按时交付房租，产生法律纠纷。专业管理公司一般会马上聘请相关律师或者公司来对租客进行驱逐。这些他们都会同样可以代为处理，当然费用还是由您本人承担。那管理公司的管理收费一般是根据公司的不同。

以加州的情况为例，一般整个驱逐过程需要经过法院的受理审查，然后法院会确定案件的性质，然后下传票给当地的警局，再根据警局的行程，来按照最终的驱逐。过程一般顺利的话，需要一个半月到两个月的时候，慢的话需要三到四个月的时间，所以尽快行动，能够最大化地减少房主的损失。