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作者：陈小瑛；来源：樱桃小房子（ytxfz8），已获作者授权

昨天7月份的经济数据出炉，我有事没来得及写，今天补充解读一下。

看完数据和国家统计局新闻发言人的解答，更加让我确信，房地产这个夜壶，暂时要被抛弃了。

因为各项经济增长数据很不错，有些工业增速、投资增速虽然下滑了，但也是因季节性天气问题导致，政府对下半年经济增长非常有信心。

同时，相对于调控，房地产投资和土地购置面积的数据都会有滞后性，还有租赁房的兴起，也会补上商品房市场下滑的窟窿，预计明年的数据景气度依然较高。这又会给调控带来空间。

房地产贡献率下降

我们看房地产调控是否能延续，肯定需要先拿数据说话。

1—7月房地产开发投资同比增长7.9%，增速比上半年回落了0.6个百分点。

这是否会影响到中国经济的平稳运行？

国家统计局发言人毛盛勇的回答是，今年上半年，房地产对经济增长的贡献率是6.2%，而上年同期是8.2%，房地产对经济增长的贡献率下降了2个百分点，但今年上半年的经济增速却比去年同期提高了0.2个百分点。

这段话信息量非常大，房地产贡献率在下降，但我们经济却还在增长，说明了房地产对经济增长的重要性下降了，虽然我们不能没有房地产，但我们没有像过去那么依赖房地产了，所以不要再以为调控了，增速回调一点，我们的天就要塌下来了。

我们看房地产的数据，首先最重要的是看投资增速，其次才是销售数据，因为投资多少，直接涉及产业链上下游，投资过低，会导致上下游，尤其是钢铁这种产品产能过剩，投资稳定，对经济的拉动作用就明显。

下面是最近四年多来的房地产投资增速，最低点是2015年末，降到了1%，是房改以来的最低点。

虽然2015年我们的房地产开始见底回升，至少一线城市，比如深圳已经启动，并且迎来暴涨，但是全国的投资数据有滞后性，所以到2016年2月份了，我们有些城市还在放松政策，降税费，降准，降首付等去库存。

从放松调控，到投资增速见底，前后经历了一年半左右的时间。

到去年10月份，我们的投资增速虽然还只有6.6%，但我们就选择调控一二线了。这其实就代表着政府对房地产投资增速的一个容忍度，不需要再回到过去10%的增速了，事实上也不可能回到了。

而目前虽然调控了，但是三四线大部分城市还没有调控，政策面还是很松，所以，投资增速估计未来一年左右内，还不至于会跌落的太快，保持在5%-7%左右没问题。

今年房地产投资增长7%左右，到年末，我们的房地产投资总额大概就在11万亿左右，因为这个基数已经很高了，即使跌落到1%，也有11万亿，而且估计还需要2年后才会。

什么意思呢，也就是说，在这两年期间，房地产投资增速应该都会是正数增长，就代表着我们的政策调控都是有空间的。

2017年1-7月份，全国固定资产投资（不含农户）337409亿元，而房地产开发投资59761亿元，占整个固定资产投资的比重是17.6%。

这个17%左右的比例保持了很多年，说明我们的结构确实是在好转，消费的贡献在提升。

土地严重滞后于市场

再来看一下大家关心的土地。

因为很多人跟我说，现在房企都还在抢地，所以房价很难跌啊。难道房企都是傻子吗？毕竟他们是专业人士啊，不可能所有房企都是错的吧。

你真是高看房企了。

其实，土地更是严重滞后于销售市场的。下面先看下这几年的变化图。

2014、2015、2016年，三年时间，增速都还在0以下，2015年房地产回暖这么明显，但房企的购地面积同比降幅都保持在30%的曲线上徘徊。2016年全国楼市火爆，同比增速依然在负数。直到今年才能回到正数。

说明什么，说明房企其实也是后知后觉的，都是等到市场疯狂之后，拿了销售款，资金足够充足了，才去市场上抢地，高价抢地。也跟芸芸众生一样，根本做不到逆周期操作。

在地产低迷期，房企宁愿手里拿着好几百亿现金，也不敢去低价买地囤着，因为预期都是如此，买涨不买跌，涨的时候预期还要涨，跌的时候，预期还要跌。

我之前就写过文章，别相信房企，他们也看不准市场，就连万科这样的龙头，也有常常错判的时候。

1-7月，土地购置面积虽然只增长了11%，但值得注意的是，土地成交价款5428亿元，增长了41%，说明土地价格涨的快，单价高了，出让的土地少了，收入增的更多。

这一点也是政府的底气来着，卖地卖的太好了，今年是土地财政丰收的一年，预计明年也不会差，政府暂时不差钱，土地购置面积，我预计同比增速还是会保持在0以上，因为市场有滞后性，大量开发商现在都跑到三四线去抢地去了。

夜壶又要闲置了

销售数据还是非常亮眼，只是增速下滑而已，这是政府主动调控的结果。

因为库存去的太快了。

截至7月底，全国住宅库存创33个月新低，去化周期回到2012年水平，12.3个月可卖完。

新一轮棚改计划是到2020年，按照这个速度，不用到2020，明年三四线城市的库存就是严重不足了，估计会提前调控。

那调控后，如何保证房地产投资增速稳定，不至于下滑过快呢？

没看到现在新搞的租赁住房政策吗？租购同权，全国各个地方都在大力发展租售并举制度，租房也可以落户、入学，连深圳都引入棚改概念了，除了回迁房，剩下的全部是出租房，租房也是要建房的啊，由国企来牵头投资，投资增速就不怕啦。

这个租房政策，说是长效调控机制，其实就是衔接商品房调控，防止调控引发商品房投资增速下滑，继而拉动经济增长的一环。

是任志强说过的吧，房地产向来就是个夜壶，需要的时候提起来，不需要的时候扔到一边。

这一轮去库存，就是利用了这个夜壶，依靠全民买房力量，为国家去除了库存，不止是房地产的库存，还有上下游产业链的库存，包括水泥，钢铁等。

现在库存快去完了，夜壶暂时也可以闲置下岗了。

更重要的是，这一轮房价暴涨，把气球吹到太要爆炸了，弄得上头很害怕，万一再吹气球现在炸了就前功尽弃了，所以需要赶快调控，防范风险，慢慢的把气球里面的气放掉一点才行，而且现在也到了稳民心的时候了。

统计局里还有一个国房景气指数，是体现经济周期的一个景气度，现在还在历史最高峰呢，什么时候回到95以下，93左右才是不景气，需要引起政府担忧了。

来源：樱桃小房子（ytxfz8） 作者：陈小瑛；

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