Joseph：1998年我遇到了我在房产投资方面的导师，通过与他的沟通和接触中，我学会了给自己设立投资的目标。我刚来澳洲的时候，就有一个梦想，就是想要一年赚到一百万澳元。后来，我在福布斯杂志上看到一种说法：如果你年薪百万，那你只是一个高收入者，而真正的富人，可以不靠自己的双手劳动，就有百万的收入。在我了解到通过房产投资可以实现这个理想之后，我给自己设立了一个具体的目标，那就是在第一时间内，建立一个2000万资产的房产投资组合。

为什么是2000万？因为澳洲的房产租金回报率平均值是5%，也就是说，当2000万的资产价值翻倍后，我再出售一部分，还清负债，并剩下2000万的净资产。那么此时，我就可以靠房租每年收入100万澳元，我的年入百万的梦想也就实现了。

为什么要在第一时间内买到2000万？因为构建资产只是万里长征的第一步，根据澳洲房产10-15年翻一倍的规律，越早建立起这个投资组合，你就能越早实现财务自由的目标。一个人当然也可以花20年去构建自己的资产组合，但这样他就还需要再等很久才能实现资产翻番的目标。

（1998年刚刚开始做房产投资时的周华）

Joseph：是的。当时我身边几乎所有的人都不明白我为什么要这样的做，我身边的朋友，律师，会计也劝我要慢一些。但我自己一旦认定了这个目标，就会勇往直前的去实现它。许多人投资房产没有成功，或者没有达到他们想要的目标，很重要的一点就是他们缺少一个明确的策略，和坚持的决心。

（1998年周华在悉尼Balmain Cove买的一套滨水公寓)

Joseph：我的许多房产都是在上个周期就购买的，非常幸运，它们当中的许多如今在现金流上已经是正向的了，也就是说，我不需要再花钱去养它们。而多余的租金收入，我还可以用它们来供养那些近几年购买的，目前暂时需要养一段时间的房产。所以，虽然我拥有比较多的房产，但我基本上自己需要投入的养房成本非常有限。

通常来说，养一个投资房，最困难的时期，往往是成交后最初的两三年，而这个阶段也是投资者信心最容易出现动摇的。但经过若干年后，等房产变成正向现金流，你的现金流压力会减小。而可惜的是，有很多人在这个阶段到来之前，就因为自己想法的改变，或者遇到了一些暂时的困难，选择了放弃，把房产出售，以至于没有享受到较好的增值，非常可惜。

（1998年周华购买的7套投资房中的一套，位于悉尼东区，当时28万，目前价格在80万以上）

（1998年周华在这个楼里买下两套1室1卫1车位的公寓，当时售价19.5万澳元，如今价值60万以上）

Joseph：住宅地产依然是我投资的主要范围，但除了住宅地产之外，目前我也有投资一些商业地产，以及投资一些初创型的公司，帮助更多年轻人实现他们的梦想。但是，对于大部分处于起步阶段的投资者来说，我觉得应该还是要以住宅地产作为自己资产组合的基石。

相对于商业地产来说，住宅地产的空置率要低很多，银行可以借贷的比例也要高更多。商业地产虽然它的租金回报率高，但是对于投资者的专业性要求也会更高。我建议一般的投资者在至少拥有200-500万住宅地产的投资组合之后，再考虑投资商业地产。

Joseph：的确，墨尔本和布里斯班是我过去两年主要关注的城市，在未来的一年半左右，我在这两个城市有大约12套房产需要成交。我投资它们的主要原因在于，相对悉尼，这两个城市的房价有巨大的优势，同时它们的基建，人口增幅都非常不错。而在这个财务年度里，我可能会把眼光放到珀斯这个城市。它已经淡出投资者的视线许久了，但根据我们对珀斯的观察，它即将到达房产周期的底部。

Joseph：大约在18个月前，我在珀斯买了一个Mirvac公司的项目，这个项目所在的区，在悉尼相当于Mosman（顶级富人区）。今天，你如果要在Mosman购买一套哪怕是普通的公寓，没有100多万都是不可能的，更不用说买Mirvac这样的顶级开发商的项目。但是，在珀斯购买这样的顶级区域里的顶级房产，价格只有不到八十万澳元。这就是我的投资理念，我不喜欢当一个城市的房价已经非常火热， 人人都知道该买房的时候，再冲进这个市场。像珀斯这个项目，顶级的区域，顶级的开发商打造的项目，对我来说，一定是值得投资的。更何况，我只需要先支付10%的定金，然后等待它以后给我的回报。

（2016年周华在西澳珀斯Claremont区买的由Mirvac开发的项目The Grandstand，两室两卫豪华公寓70多万）

Joseph：我比较幸运的在上一个周期就已经在悉尼布局了许多房产，而且，我到今天还持有着这些房产。因此，当这个周期到来的时候，我什么也不需要做，那些在上一周期购买的悉尼房产已经给我带来的巨大的收益。

但是，这不代表悉尼没有机会，只不过今天对投资悉尼市场依然感兴趣的朋友，你要做好准备，你会以一个比较高的价格，进入到一个相对普通的区。由于过去五年悉尼70%的涨幅，大部分这个周期的增值可能已经产生。因此现在入市的朋友，要做好等待下一个周期来的心理准备。

（2016年，周华在南澳阿德雷德市中心购买的，由亚太集团南澳旗下海星开发公司自己开发的项目Bohem）

Joseph：不会。我在房产投资的初期，曾经卖掉过一些我买过的投资房，现在回想起来，我后悔每一个我所做的卖掉它们的决定。如果我把那些我卖掉的房子全部持有到今天，那么它们到今天至少会给我多带来大约1500万的增值。

如今，如果我会定期把我的房产做一个重新的估值，如果有增值的部分，我就会把它们套现出来放在账户上，作为备用金，既可以投资，也可以用于其他用途。澳洲的金融体制非常灵活，如果你不用这部分的资金，那就不需要付利息。我建议投资者都要不定期地去回顾一下自己的房产投资组合，看看是否有增值部分可以拿出来。

（周华投资的2017年6月刚刚交房的项目St Julien，由ARIA开发，地处南布里斯班的顶级公寓，即将重新改写当地市景）

（2016年周华在墨尔本投资的由Mirvac开发的具有城景、河景的两室两卫豪华公寓Voyager）

Joseph：如果要用两个字来总结我这么多年来的投资策略，那就是common sense（用基本常识去思考）。当我考虑一个房产项目时，我不会因为它的户型图好，或者开发商有什么优惠措施而决定是否要购买。我会问我自己这样一个问题：这套我考虑的房产，有一天，是否会有人愿意出我今天双倍的价钱来购买？

房产投资的目的都是希望获得资本增值，如果投资的房产价格翻倍了，那么它一定有吸引人以这个价格去购买的理由。你想，富人在考虑购买一套房子的时候会考虑哪些因素？便利性，安全性，好的景观，稀缺性，设施的完备性，以及好的质量，这些是一个房产能够长期有好的增值的关键。

对我来说，与其投资八九十万去悉尼一个普通的区域，不如花更少的钱去到其他城市更好的区投资。比如布里斯班的开发商ARIA的项目，他们的每个项目我都投了，因为这些项目都符合我以上提到的标准。

（Joseph与ARIA公司创始人Tim Forrester）

Joseph：对我来说，投资房产不是为了未来的一两年，而是10年，20年甚至更长的时间。房产投资对于绝大多数人来说，是唯一实现财务自由的路径，因此，我认为只要个人的条件符合，还是应该及时入市。同时，你需要一个专业的团队在你的身边为你服务，找最好的会计师，最好的贷款经理，最好的投资策略师，并让自己不断“增值”，提高个人的收入，这样，才能不断保持投资。

我的导师曾经跟我说过，房产是一种非常“宽容”的投资品。也就是说，哪怕你暂时买错了房子，付了过高的价格，买错了地点，不论怎样，只要加以时日，它都会最后自我修正，并且给你带来财富，这恐怕是其他任何投资产品都不具备的。