大家还记得2007年的情况吗？苹果手机尚未流行；人们买房子还要亲身到仲介公司；而只要买下了房子，房价每年保证涨10%……然而突然间，出现了信贷紧缩，引发席卷全球的金融海啸。时光荏苒，事隔10年，如今的房市场却仿佛还被当年这场环球风暴的阴霾笼罩。

　　英国房地产市场过去辉煌一时。那些日子，特斯科银行（Tesco Bank）可以提供长达52年的贷款年期；以豪华室内设计见称的开发商糖果兄弟 (Candy & Candy)，一幢位于海德公园一号（One Hyde Park）的空中别墅，要价就高达8,400万英镑，约等于7.4亿元人民币；不少人更乐于投资“以租养房”（buy to let），收取租金作为回报。

　　暴风雨前的一切看起来都是美好的。 2007年上半年，大家的房产话题还围绕在只涨不跌的英国房价、伦敦房价如何在其他地方引起涟漪效应、频繁的利率变动等——当年的7月，基准利率可是高达5.75%。英国人平均每7年就会搬一次家，毕竟印花税最高也只是4%，谁不愿意花？

　　房产仲介也闲不下来。当时在房地产代理公司福斯顿斯 (Foxtons) 任职仲介的约翰‧伊尼斯 (John Ennis) 回想，那时候他们一个星期就有20至30宗房产交易，但谁也没想过这一切会突然改变。

　　2008年次贷危机来袭，投资者对房产的需求暴跌。 约翰忆述，当时人们根本无法贷款，房价下滑，再也没有人买房子，市场的重心转移到租赁市场，租房子的需求暴升，苦苦支撑着伦敦的房地产市场。

　　第一太平戴維斯 (Savills) 的房地产市场分析师卢西恩‧库克 (Lucian Cook) 则见证了英国的房市如何受该次危机影响：“市场价格先是上涨，接着经历一系列的价格修正，随后价格再次回升。”但其后银行收紧房贷资格，造成房价再一次下跌。这一次跌价过后，房产市场终于进入了相对稳定的恢复期，然而还是无法恢复至2007年炽热的房地产市场水平。

　　这是10年前谁也无法想像的画面：市场上出现购房援助计划 (Help to Buy)、大量年轻人变成买楼无望的租屋世代 (Rent Generation)、基准利率降至接近0%、从以租养房变成“买了就走”(Buy to Leave)：拥有大量资本的海外投资者买下房子后让它空置，静待房价上涨。

　　另一个重要的变化出现在2014年。政府推出了“抵押贷款市场评估”（Mortgage Market Review, MMR），禁止所有自雇抵押贷款 (self-certified mortgages)，同时禁止于一定年期内只还利息不还本金的只还利息式贷款 (interest-only mortgages)，也收紧了对贷款人负担能力的要求。

有评论认为这项措施使一部份人从此借不到房贷，造成房产销售数字大幅下跌，从2007年的170万宗交易跌至2017年的120万宗。

　　经纪公司SPF (SPF Private Clients) 的首席执行官马克‧哈里斯 (Mark Harris)认为，此项政策原意虽然好，但实施后却导致社会上出现众多“贷款囚犯” (Mortgage Prisoners)，包括房贷旧客户、自雇的借贷人、首次买房人士等。虽然如此，房地产市场仍然靠政府提供的购房援助计划支撑着，并没有倒下。

　　细看现今的楼价，你会发现英格兰南北分歧（The North-South Divide）比2007年更严重。房地产代理公司卡特琼斯 (Carter Jonas)提供的数据显示，英格兰东北区的房价较2007年时的水平低了7%；而西北面、约克郡和亨伯（Humber）的楼价虽然轻微涨了4%至5%，但算上通涨后，房子实际上比10年前掉了价。

　　然而在同一个时期，英格兰东边、南边，以及伦敦的房价却有惊人的增长，最多涨了整整81%，也因为如此，不同地区间的迁移变得更困难，而一旦人们搬离伦敦，就会发现比以往更难搬回去。

　　虽然部分地区楼价增长的速度非常缓慢，但整体数据上楼价的确在持续上涨，那是不是说明金融海啸的后遗症已经完全消散？你可以说是，也可以说不是。

　　“一些长期的影响可能会被短期的因素掩盖，例如政治环境以及它带来的经济不明朗等。” 卢西恩分析道。换句话说，现时的弱势政府和或许持续数年的脱欧程序都会影响市场价格。

　　伦敦的物业市场可说是以上分析的最好佐证。随着金融服务业增长以及海外投资者增加，加上房产税有利买家，理应衍生出房市需求，带动房价上涨；然而这三项有利因素加起来也不敌英国的政治不明朗与2014年的印花税改革，有关改革使价格超过£937,500的房子买家要负担更沉重的税项。

　　房地产代理公司尼斯特 (Nested) 的首席执行官马特‧罗宾森形容，这项印花税改革粉碎了市场，“虽然英国脱欧也不利楼市，但数据证明印花税改革拖累了整个市场，使很多人无法登上置业阶梯。”

　　因此，这个大英帝国的首都陷入了楼市的窘境。福斯顿斯的数据显示它们上周的税前利润急跌了65%；线上房地产代理公司簡易家居 (HouseSimple) 则指它们售卖的伦敦房子中，有35.3%至少砍过一次价。簡易家居的首席执行官分析说，“代理公司要降价来吸引买家，因为在现时的经济环境中，没有人能预测接下来会发生什么事，很多投资者都提高了警惕。”

　　虽然伦敦外的房市没有这般愁云惨雾，但今年第三季的楼市仍然难以预料。哈利法克斯银行 (The Halifax) 表示，六月的房价微跌了1%，而全年的增长为2.6%，是2013年以来最低。哈利法克斯的房产经济市马丁‧艾里斯 (Martin Ellis)分析指，现时物价的增长超过薪金增幅，为一般家庭带来财政压力。

　　金融海啸过去10年了，现今的房市又出现了新的不确定性和压力。幸好有MMR等政策，现在似乎还不会出现另一轮房产危机。不过经历过去10年的阵痛，人们的购买力下降了，我们也还没看到政府如何解决房产供应不足的问题。不过，既然我们都撑过了过去10年，未来的10年应该也会OK的，对吗？