供应量成为市场关键字

与今年情况类似，供应量将继续成为2018年市场走势的重要指标。虽然年底全国库存有望小幅回调，但连续三年的供应量短缺仍将使房屋销量下降、价格上涨。

全美供应量走势(2006-2016)

全美独立屋销量

自2011年起，美国入门价房源一直处于缓慢增长态势，预计未来一年不会出现明显波动。此外，由于租金上涨与度假屋平台的繁荣使投资者们看到了商机，不断上涨的需求在供应量短缺的情况下，进一步加剧了市场供小于求的局面。

租金情况(公寓 vs.独立屋)

从上图可以看到，多单元住宅的租金上涨明显高于独立屋。该现象不仅反映了公寓租赁市场的繁荣，也折射了该类房源可负担程度的下降。

高税州面临税改挑战

卖房者数量恐下降

近期，众议院和参议院正就“SALT Deduction (州税及地方税减免)”的改革进行协商。

SALT Deduction (州税及地方税减免)主要包含两方面:

■ 地产税

■ 州&地方级收入税和消费税

目前，纳税人的自住房/度假屋/土地可享受“州&地方级地税”的减免优惠。未来，众议院建议制定地产税的最高抵税额，而参议院则希望彻底取消该项利好。虽然两院还未就此达成一致，但势必会对房屋所有者和潜在投资者产生影响。

一旦加州、纽约、新泽西、马塞诸塞、伊利诺伊这样的高税州取消SALT Deductions，可能造成居民和投资者流失。在一项针对900名屋主的调查中，三分之一的人表示如果当地政府取消SALT Deductions，自己会考虑搬到房价和生活成本较低的城市居住。据统计，今年有近25%的房屋销量受到了税改的影响。未来，具有经济和科技发展潜力的二线城市，萨克拉门托、凤凰城、亚特兰大、纳什维尔将会是人们关注的热点。

此外，税费改革还将牵扯地产出售后的“所得税减免”优惠。目前，只要屋主满足“过去5年中住满两年” 的条件，便可享受个人500,000的免税额度。如果新政真的将期限调高至 “过去8年中住满5年”，那么许多屋主不得不重新思考自己的卖房时间。

城市近郊小区成新宠

根据2016年美国人口普查局公布的数据，千禧一代(1981-1998年出生，目前19-36岁) 约有7540万人，占全美总人口的24.7%，位居第一。照目前的速度增长，该群体将在2036年迎来人口高峰，总数达8110万。

与他们的父辈不同，千禧一代中的高收入阶层并不偏爱有着大片草坪的郊区豪宅，转而看重城市的步行指数和物业便利，愿意住在面积较为宽敞、人文气息浓厚的都市外围小区。

住宅销售会更快

事实上，今年全美的房屋销售速度已经让人十分意外。高峰时期，25%的房子两周内就能售出，约19%的非公开交易一周内就能敲定。可想而知，基于供应减少和需求增加的双重压力，明年的房屋竞价大战将会更加激烈。

贷款利率将提高

目前，住宅的30年固定贷款利率在3.6%-4.2%之间，预计明年会上升至4.3%-4.5%。过去十年，美联储共对政府证劵、抵押贷款债卷和其它类型资产进行过3次大额收购，力求通过宽松的货币政策刺激美国经济，使其迅速走出 08年金融危机阴影。

美联储主席Janet Yellen

鉴于国内经济已全面复苏，美联储今年10月表示将着手降低其$4.5万亿资产包 (其中$1.78万亿为贷款抵押债卷)，逐渐缩紧货币政策。由于该动作将使借贷市场的流动资金变少，因此贷款利率也会水涨船高。对投资者来讲，房价和贷款的双高将会是不小的压力。与2016年相比，今年的月供上涨13%，预计明年涨幅会在15%-20%。

房价泡沫不会出现

即使今年美国房市的销售速度、竞价程度和需求增速屡创历史记录，房价攀升的脚步却丝毫未曾停歇。这种市场的持续繁荣不仅让投资者们蠢蠢欲动，也让人不禁担忧，害怕遭遇房市的滑铁卢。那么，2018年真的会出现房价泡沫吗？

答案是否定的。首先，美国大环境良好，经济稳中有升。美联储在本周三表示，明年美国经济发展速度将会更快，失业率继续维持在较低水平。基于稳定的就业、持续上涨的居民可支配收入和活跃的商业投资，美联储将货币政策收紧，使利率提高至1.25-1.5%区间。

自08年金融危机以来，中央银行已第5次进行利率上调。政策制定者表示，美联储计划在2018年和2019年分别加息3次和2次。虽然月供上涨对投资者们来说是件“坏事”，但从大局来看，正是由于该动作限制了部分购房者入场，才缓和了房价上涨幅度，使市场能够健康稳定发展。

其次，房贷审核严格，贷款比例下降。贷款价值比(Loan-to-Value) 是贷款所占房屋价值的比值，它反映了借贷市场的谨慎程度和规范性。

2008年美国房市之所以受到重创，主要源于政府大规模鼓励人民购房而导致的银行及其它贷款机构借贷要求放宽，为原本不符合条件的“次贷者(Subprime Borrower)” 提供前期利率超低的浮动型贷款。由于后期股市的复苏和利率的升高，次贷者的房贷压力越滚越大，最后不得不通过房产拍卖退出。法拍屋的大量增多不仅拉高了供应量，也冷却了房价上涨热度。由于再也无法从房市中谋取暴利，投机者们纷纷离场，而这又进一步促使供应量上升，最终导致房价暴跌。

最后，需求实际存在，房价上升有理。十年前的房屋需求源于人为政策造成的房贷垂手可得，而如今的住宅需求则主要来自人口和移民的自然增长。当前的价格升高并不像过去那样依靠短时间需求的迅速膨胀，而是供应量短缺造成的供小于求。在展望未来趋势时，投资者既不要单凭“价格持续上涨”来判定泡沫是否存在，也不要盲目依赖经济周期，应从整体经济环境、政府货币政策、供需改变源头等多方面考量，理性作出决策。

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