北京时间12月21日，美国荣富地产邀请拥有超过15年从业经验的会计师臧晔莅临线上讲座，帮助大家了解美国房地产税务，从而更加顺利投资美国房产，完成美国购房梦想。
如果您有关于在美国购房的任何问题，都可以咨询我们，我们会帮您详细解答！
主讲人：臧晔
臧晔，超过十五年会计从业经验，在美国大华府地区、哥伦比亚特区、弗吉尼亚州及马里兰州做税务会计，美国北伊立诺大学会计信息双硕士，具有丰富的美国会计从业经验。
美国税法历史简述：
1862年，美国联邦政府首次开征个人所得税，作为为南北战争筹款的一项紧急措施。
1943年，政府开始强制从工资单上扣除个人所得税，大大方便了所得税管理。到了1945年，边际税率在23%到94%之间。1965年，最高边际税率下降到70%。
1980年代，里根总统任期内，颁布了里程碑的《1986年税收改革法案》，直至今日，以里根总统任期内的税法为基础，每年都有新的改动，那么会计师每年都会学习相关税法变动以便于服务我们的客人。
目前的美国税法大概有9000节，达到几千页，可想而知税务系统非常庞大。
美国的税法是全世界公认较为复杂的。税种也是多种多样的，例如所得税、销售税、遗产税、地产税等等，地产税是我们每年要交给州政府或者地区的税；销售税在马里兰是6%，DC为10%，遗产税与赠与税是连在一起的，大概五百万美元以内是不用交税的。另外还有高速公路税和烟酒税也占很小的一部分。但是美国最主要的联邦政府和州政府的收入都是所得税，还有一些郡也有一些课税，在美国不仅要交联邦政府的税还要交州政府的税。目前在华盛顿地区收入所得税占个人收入的10%，大概是40000美元起征税。每个州都不一样，在马里兰地区的个人所得税占个人收入的8%，州政府与郡政府各一半，郡政府的税收用于学校补贴，老师的工资以及一些社会基础设施的维修保护等费用都是来自于个人所得税收入。
美国国税局-IRS
美国国税局大概有10万雇员，是美国政府机构最多的雇员了，是FBI和CIA的总和的两倍。税务局在各地都有分支机构。
美国税务居民与非美国税务居民
美国税务税收系统分为绿卡持有者、公民和签证持有者在美国逗留超过一定天数的外国人。两套税务系统是并行同时运行的，我们今天主要讲的美国在国内的税务居民的缴税问题。
美国的税务系统已经发展了一百多年是非常完善的，可以说并没有什么漏洞存在，在2009年左右，美国对非税务居民比较重视，因为对于海外的投资者开始重视起来，所以产生了非税务居民的税务系统。
美国税务居民与美国非税务居民
我们建议，为了避免缴税，通常没有收入的一方，作为美国绿卡持有者在美国居住。在家庭中，夫妇中有一方的收入比较多，我们建议保持原国籍。
另外美国税务居民是全世界所有的收入都要缴税，在全世界国家中这种情况较少，另外一种情况是在美国签证持有者，在美国逗留的天数超过一定数量，也是需要缴税的。一般情况下，今年在美国逗留的全部天数加上前一年逗留时常的三分之一再加上前两年在美国逗留时常的六分之一的全部天数加起来超过183天，就算是美国税务居民。但是签证类型不一样，税收的情形不一样。例如学生签证是五年之内都可以做美国非税务居民，其他签证的情况也都是不一样的，具体情况您可以咨询我们，我们会为您提供帮助。
美国税法对不同人适用不同条款，各有利弊。一个非美国税务居民的收入只有在美国国土上产生的收入才需要交税。例如在美国银行拿到的利息、或者公司分红等是需要缴税的。且交的税点与美国税务居民也是有区别的。
作为美国非税务居民，在美国买房如果是自住或者是给子女留学使用的话，基本上没有影响。没有收入就没有影响。
但如果是投资房，就我们刚才的讲解，通常您投资房产的收入是需要缴税的，通常来说，帮您管理房产的人要扣30%的收入缴税就无需上交个人收入的税表了。例如您出租的房子一年收入12000， 30%为3600美元上交税务局，之后您就无需上交个人收入税表了。30%的税是可以合理避税的，如果您需要这样的服务，可以直接联系我们。
交美国税表，必须要申请税号。您也可以选择申请作为美国人来纳税，我们可以帮您申请税号。申请税号之后，您交的税表中就可以将房屋修理费、折旧费等其他项目减掉之后，也就无需交太多的税。在房屋投资过程中，很多人都是亏损的，在通常情况下，租金的收入都是会涨的，您的房屋如果在贷款的情况下，每年按照利息可以抵税，贷款的利息每年是要减少的，在租金增加以及房屋利息减少的情况下，亏损会将会补回来。另外一种情况是您将房屋出售，房价涨的这部分收入属于净收入，也是需要缴税的。
非美国税务居民在美国买卖房产
通常情况下，在美国非常高的税收才有2%的资本利得，如果您购买房产自住两年以上升值后就无需缴税，出租是需要交15%的联邦税率，州税各州是不一样的。华盛顿10% 马里兰8%，非美国居民在卖房产的时候，房产中介会代理提前是自动扣税。非税务居民通常为10%，售房款在三十万美元以下是不用扣的，30万-100万美元为10%，超过100万是15%。交了税表之后，因为扣得很多，之后联邦和州政府都会退税，而且会退很大一部分。需要注意的是，卖房产时被提前扣的税税表一定要很好的保留，才能在之后获得退税，不然会很麻烦。
案例分析
有一对北京的夫妇，2017年年初在佛吉尼亚购买了比较便宜的房产，于9月出租，房租大约每月700美金，每个月需要扣210美金的扣税。一共四个月，2800的房租，一共是840美金的税金。房子归夫妇二人所有。
在美国缴税必须要您的原始护照，也就是说这对夫妇有三个月左右的时间是不能用护照的。那么我们建议大家，去中国大使馆的三个月窗口，将原始护照用特快专递邮寄给我们，我们这边可以来帮大家办理。
会计师和北京夫妇签订代理协议之后，将所有材料收到会计师手里，由会计师帮助这对北京夫妇申请税号，办理税表。因为这样的房产的租金比较少，收入水平较低，这样的租金通过会计师的办理，840美金的税金是可以通过合理避税的方式完全返回来。
Q&A
在美国买房子可以用一家人的名字吗？比如说一家三口。
是可以的，一家三口的名字买房，是属于三个人的所有权，只是报税的时候就报三个人的税就可以了。
如果成立公司买房的话，税务和个人买房有什么差别吗？
以公司名义买房需要交一张税表，个人买房的也是需要交一张税表，但是以公司名义买房实际是稍微麻烦一些，如果公司规模不是太大的话，建议还是用个人名义买房。
有哪些费用是可以抵消租金产生的费用？
有很多方式可以抵消租金，如果用贷款买房，贷款利息是可以抵税。房地产税、保险费、房屋修补的费用、草坪修理的费用、水电费等都是可以抵的。
现在的税改对中国人在美国买房有直接的影响吗？
现在川普的税改政策对于中国人基本没有影响，税改对于美国人的影响比较大。
如果是以美国读大学的学生名义买房，税务有什么政策呢？比如如何申报或者有哪些可以抵消呢？
在美国留学的学生名义买房与我们上述所说的并无二致。
美国是鼓励大家购买房产的，在税务上会对大家有许多优惠，房产所产生的税金都可以通过各种方式减免，还可以拿到一些优惠。大家在美国购房时可以不用亲自来美国的，完全可以交给我们。
如果您有关于美国房产的任何问题，都可以加入美国荣富地产线上咨询群，我们有专业的老师即时为您解答。
