新年伊始，Corelogic各项数据显示澳洲两大城市，悉尼与墨尔本的地产市场逐渐回归常态，过往5年高速增值的市场或会经历小幅调整，但供需逐渐趋于平衡。
经历了上一轮地产市值腾飞的投资客，犹如坐稳金矿实力大增，大多持续观望以寻觅投资良机。而初涉地产的年轻代，也在紧密注视市场变化，等待竞争冷却适机入市。
无论熊市还是牛市，澳洲每年逾十八万五千移民的增长，对一个人口两千四百万的国家而言，房地产市场仍然是普通人最为稳健的投资领域。
2016年9月至今，金融监管机构出台一系列宏观政策以抑制房价，令澳洲房地产市场在全球低息环境中成功软着陆。澳洲储备银行的基准利率(Official Cash Rate)自2016年8月来一直维系在1.5%，为半世纪最低基准利率。相比历史平均水平6% 而言(1990-2018)，当前融资成本对任何投资客都有强大吸引力。
只是，现实生活中投资不是买香蕉。只有审时度势，细心筹划的投资客才能在借贷政策紧缩的大环境中，灵活运用资金杠杆，实现投资目标。2018年，究竟怎样才能成为银行竞相追逐的优质贷款客户？
CCR时代到来，请用心对待个人信用记录
在澳洲，几乎每一位成年人都有一份信用档案，里面记载过往5年所有信用咨询记录。从签手机合同，网上开信用卡，各间金融机构的贷款咨询，家庭住址到雇主信息都有记录。这些信息整合之后系统会自动生成一个分数，称为“信用值”(credit score)。这份信用记录在今年7月1号，会升级为综合信用报告(CCR- Comprehensive Credit Reporting) － 除了更加完整的信用申请信息，还会增加现有债务信息和还款表现。
这个由澳洲现任财长Scott Morrison提出的改革议案，已经通过并得到储备银行（RBA）与澳洲四大银行的支持。从2018年7月1号开始，四大银行承诺为CCR提供至少50%现有客户信用信息，更计划在未来12个月内，四大银行之间实现100% 信用资讯共享。
CCR同时会逐步引入非金融机构的客户信用资料，包括能源公司，大型零售企业以及所有涉及个人信用的服务提供商。而澳洲近年高速发展的众多金融科技公司，将会是这次信用记录改革的最大受益者。
所以，投资客们请务必珍惜个人信用记录：减少非必要信用咨询，避免为追求低利息反复申请信用卡，慎重对待贷款申请，避免在短时间内向多家金融机构递交申请。在CCR正式展开之前，请养成良好还款习惯。及时付账，不拖欠，即便是一张水费单，也务必在到期之前付款！21世纪的贷款，正在逐步向“大数据模式”进化，你的个人信用度就是未来贷款的最重要参考指数。
交税，也是为了有效贷款
2017年华裔人口在澳洲首次突破100万，华人逐步深入到澳洲经济各行各业。截至2017年6月底，澳洲共有220万间中小企业，经济贡献占全国GDP总值57%。完善的市场环境与优惠的税收政策，吸引着更多人士加入创业大军。
很多人误解自雇人士可以不交税，或只需要象征性缴纳少额税金，曾经的事实正渐渐成为代价不菲的误会。澳洲税局(ATO)目前利用大数据技术，以前所未有的力度监察中小企业的缴税纳税情况。2018年营业额在澳币2500万以下中小企业税率为27.5%，未来10年税率会逐步下调到25%。优惠的税务政策背后将会是愈加严格的监管措施。
对于有贷款需求的中小企业业主，完整且合理的税务资料是最为有效的敲门砖。事实上，很多商业银行已经简化了贷款申请资料。目前，四大银行大部分都只需要自雇人士提交一年的税务资料。而在测算还款能力时，企业运作过程中产生的折旧，商业利息支出，非重复性生意花销与部分养老金支出，都可能纳入企业盈利能力评估以增强还款能力。
缴税不多却需要贷款的企业业主，在2018年仍然有Low Doc可以选择，但会面临金融机构收取的高昂风险费用(Risk Fee)。按时纳税，合理纳税，是中小企业主2018年贷款的关键词。
灵活利用公司，信托与自我管理养老金(SMSF)贷款
过往12个月，个人贷款的难度不断增加。政府金融监管机构着重督查以下三方面1.家庭与个人实际花销 2.使用名义利率(7.25-8% p.a.) 计算现有债务偿还能力3. 限制投资房还款方式 －只还利息的付款方式通常会令利率增加0.25-0.3%p.a.，从而大幅增加贷款成本。
对于持有多个房产的投资客们，用个人名义购置物业的难度随着政府监管力度的增加，愈加困难。很多投资客现金流充裕，却因为不能满足银行策要求而无法及时贷款，从而错失良好的投资机会。
2018年，投资客比以往任何时候更加需要聆听专业人士的意见。一个有效的专业团队包括地产知识丰富的会计师，专业的贷款经纪人，房产律师以及相互信任的投资伙伴(JV)。在确认投资项目初期邀请团队各方给予专业意见，尽早形成切实可行的贷款方案。
公司与信托为主体的贷款通常意味着更多的融资渠道，譬如商业贷款。不同的监管机制与审批标准，扩展合理操作空间，从而满足融资需要。
稳定的正向现金流，是2018贷款致胜法宝
无论从事什么职业，递交一份漂亮的银行存款流水单，对贷款申请会有事半功倍的效果。假使银行存款证明能够显示稳定的收入进账与资金盈余，通常会迅速提升贷款成功率！ 虽然没有任何一间金融机构明文规定需要这样一份材料，但是请记住 － 银行借贷是锦上添花，而非雪中送炭。如果借款人可以通过申请资料展示健康的正向现金流，稳定的还款能力，那么银行将会非常愿意借钱给你。
如果没有意外，2018年贷款审批将会更加严格。想要成为银行争相追逐的客户除了展示良好的信用记录，稳定的还款能力，还需要合理的自我包装。一份完美的贷款申请，能够向金融机构充分展示申请人的信用价值，贷款自然是一个愉悦的过程。
在过往12个月，我听到很多人士抱怨贷款难的问题。而事实上，澳洲各间商业银行正在以各种方式争相吸纳符合标准的“优质客户“，各种各样的营销手段未曾间断。2018年，商业银行将会更加依赖贷款业务以实现利润持续增长，特别是在运营成本大幅增加的一年。
今年澳洲四大银行及麦考理银行面临着高达15亿澳币的银行征税（Bank Levy), 接受政府皇家调查和各项监管机构罚款(CBA因违反反洗钱法而面临超过10亿澳币的历史最高民事处罚)。相比较2017财年，四大银行总体盈利达到澳币310.5亿，如何在地产周期冷却期保持强劲的盈利能力，同时配合政府房地产市场的宏观政策...或许，商业银行比普通贷款客户更加苦恼。
简单的说，2018年商业银行有大量资金需要放贷，低息环境在可预见未来保持稳定，市场愈发理性，房屋价格将会更加趋于真实价值。房产投资手法方式可以多样化，但想获取最适合的贷款方案，则非常需要咨询贷款专家，从而成为银行争相追逐的理想客户。随着区块链金融，人工智能等创新科技的迅速发展，贷款行业势必面临全新游戏规则。所有革新的过程中都有赢家，期待2018年有更多的理想客户顺利贷款成功。
END
关于作者
Effie Nie
Ayers Home Loans创始人及总裁 ，在澳洲金融贷款行业逾15年经验，曾就职澳洲联邦银行等多间知名金融机构。
