1月20日 · 华美优胜带您 · 决战西雅图！,HM华美优胜海外投资微信公众号文章

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活动主题：西雅图房产专场 VIP一对一置业沙龙

活动时间：2018年1月20日 10:00—18:00

活动地址：北京东城区朝阳门银河SOHO-D座 50815

主办单位：华美优胜美国房产投资

报名热线：400-600-4982

1995年，西雅图被《货币》杂志评为“全美最佳居住地”，1996年被《财富》杂志评为“最佳生活工作城市”，1998年是全美公认生活质量最高的城市，常年位于US news最适合生活城市排名Top.10！

*最适合生活的城市排名第6

一、为什么要投资西雅图房产？

最佳的房产投资回报率

我们经常可以看到各种排名数据，但不知道他们的数据是哪里来的，有些甚至是为了宣传某个城市而伪造的。我们使用的房产增值数据来自S&Pindex，是美国比较认的的一种标准数据，租金数据来自于我们的合作伙伴WeHome和房产网站Zillow。

*投资回报率=房产增值率+租金回报率

升值回报上，我们可以看到西雅图的是美国大城市中增值最快的，达到13.3%。租金回报上，西雅图以平均每年7.7%的回报位于中上水平，2016年和2017年，西雅图为美国大城市中房子增值最快的城市。

*房产增值数据来自于美国标准S&Pindex（最新更新时间为5月），租金数据来自WeHome和Zillow

美国作为实行市场经济的国家，房价也主要由市场决定，当一个地方的人口增长快，房价自然会升高，2016年西雅图的人口增长率是美国最快的，达到3.1%。

*数据来自U.S. Census Bureau

强劲的经济发展和极丰富的工作市场

西雅图拥有非常丰富的工作市场，从重工业的波音公司，到美国第二大零售商Costco，全球最大的咖啡连锁店星巴克、再到软件公司微软、互联网公司Amazon、通讯公司T-Mobile ，总部都设立在西雅图。

除此之外，比尔和梅琳达盖茨基金会总部、PATH、传染病研究所、佛瑞德哈金森癌症研究中心和卫生计量与评估研究所等生物科技公司为西雅图带入一大批高收入人群，也提高了西雅图的经济水平。

多元化的产业和丰富的工作机会增加了西雅图的经济稳定性，也增加的房产投资的稳定性！

*西雅图大型公司及其位置

高科技公司在西雅图蓬勃的发展，促使很多年轻人都搬到了这里，亚马逊的增长促进了西雅图的增长。

2017年，亚马逊宣布要在美国扩招10万新员工，其中有1万多名员工将进入西雅图总部，亚马逊目前已经占用了西雅图市中心20%以上的办公场所！

*数据显示亚马逊、微软、谷歌08-16年的员工总数增长

西雅图不需要交州收入税，并且生活成本较低，这两点使得很多硅谷和旧金山工作的人转到西雅图工作，根据codementor.io的统计计算，西雅图给高科技人员的净收入全美最高！

*净收入（Real Earning）=收入-收入税-社保费用-生活成本-租金

*数据来自codementor.io/DevEarning；2017年各大城市程序员净收入

西雅图在航空、软件、互联网、云计算、生物科技等方面都是位于全美领先地位，很多世界500强的公司的总部都设立在西雅图，包括微软，波音，Amazon，星巴克，Expedia，Nordstrom, Costco, 美国任天堂，T-Mobile, 波音，阿拉斯加航空等等。这些公司同时也是西雅图最大的雇主，为西雅图提供大量的就业机会。

*总部在西雅图的各大公司

全美最佳的教育学区

在教育方面，西雅图的教育资源也是全美前列的，我们选择USA News Education的数据，华盛顿大学在全球大学排名第11位，并且在华大毕业的学生在西雅图的亚马逊、微软，Facebok，Google就业有很大的优势。

*数据来自https://www.usnews.com/education/best-global-universities/rankings；华盛顿大学在USNews & Report国际大学排名第十一

大西雅图地区也有着美国顶级的学区。比如“Tesla STEM School”“International School” “International Community School”经常是在美国排名前十的中学。

同时，在美国购买房产并且生活在这里，子女可以免费享受这些顶级公立中和高中的教育，实现“以房养学”。

*数据来自：https://www.usnews.com/education/best-high-schools/national-rankings；2017全美高中排名

我们从房产投资回报率、经济发展和工作市场、教育学区三方面介绍了西雅图的投资背景，得出：

· 西雅图房产拥有全美最高的投资回报率

· 人口不断涌入，确保未来的房价稳定增长，增加投资的稳定性

· 优秀的教育学区适合“以房养学”

通过综合考量上面三个方面，西雅图作为目前华人在美国房产投资的最佳城市。也许能为您的海外资产配置起到一些参考作用。

二、西雅图最新房市数据

根据西北多重上市服务（NWMLS）发布的最新数据，去年12月东区的独户住房售价中位数达到了令人震惊的938,240美元，令去年春季创下的88.5万美元的纪录作古。那意味着，东区的房价仅仅一年内就上涨了16.8%，或13.4万美元。许多豪宅云集的区域，如默瑟岛、西贝尔维尤、伊瑟阔等地，年度房价涨幅皆在20%以上。上述区域的房价中位数都超过了100万美元，西贝尔维尤更是突破了250万的关口。

就全县范围来看，金县独户住房售价中位数比一年前飙升了15.5%。尽管全县的房价相比秋季月份略有上涨，但63.5万美元的中位数仍比去年春夏两季都低。

在西雅图，房价中位数较一年前飙升了14.2%，至72.5万美元，同样低于去年春夏时的峰值。不过，在位于I-90公路以北、I-5公路以东的国会山-麦迪逊公园（Madison Park）一带，房价中位数首度触及了100万美元。它亦成为了继安妮皇后-木兰（Queen Anne-Magnolia）一带之后，本市第二个房价达到7位数的区域。

西雅图地区去年的房价涨势依旧，库存减少也依旧：去年12月，全县可供出售的独户住房数量比一年前又减少了29%，创下了自2000年以来的新低。截至去年末，全县只有约1168幢房屋待售，是2015年新年时的不到一半。“僧多粥少”的局面在很大程度上是由于房屋销售过快，以及更少人愿将自己的房屋挂牌上市。

本地其它县的房价都出现了两位数的涨幅：斯诺霍米什县的房价中位数比一年前上涨了12.5%，至45万美元不到；皮尔斯县上涨了12.3%，至接近32万美元；基萨普县上涨了11.1%，至31.5万美元。

除此之外，金县的分户出售公寓库存短缺局面，在去年12月继续恶化。在较一年前骤减了四成后，截至去年末，全县只有约200间分户出售公寓可供出售。分户出售公寓的售价比一年前猛涨了28%，是四年半以来最高的一次。县内分户出售公寓售价中位数首次突破了40万大关，达40.2万美元，打破了去年春季创下的38.5万美元的纪录。

12月各分市场独户住房售价中位数变化

（数据来源：西北多重上市服务，图片来源：《西雅图时报》）

我们仍看好西雅图房地产市场在2018年的走势。在库存有限加上西雅图经济高速发展和高需求等因素的推动下，不论是经典老区劳雷尔赫斯特（Laurelhurst），还是吸引年轻人的新兴社区绿湖（Green Lake）丶巴拉德（Ballard）和弗里蒙特（Fremont），西雅图为个人投资者带来了利润丰厚的机会。

西雅图强大的经济基础能继续支撑房地产市场的蓬勃发展，现在正是投资西雅图房地产的好时候。尽管最近几个月全美房价稳步上涨，但没有其他地区的增长比得上西北太平洋地区，特别是西雅图。西雅图独栋住宅的价格在过去一年里已经翻了一番多，而且只会继续上涨。虽然价格可能相对较高，但明日的收获值得今天的投资。

三、决胜西雅图的因素

西雅图绝非一个正常的买家市场，而是一个异常火热的卖家市场。

想在当下火热的买家市场买到理想的房子，

牢记神功要诀就是一笔现金，一个团队和一份Offer。

一笔现金：现金永远为王。

一个团队：能提供专业的宏观和微观分析，能根据买家诉求找到若干个选择方案，能派出专业的验屋师在一天时间内高效的查勘房屋，能有一双敏锐的双眼发现卖家的人性弱点和一张善于沟通、谈判的巧嘴。

一份Offer：定金无条件，房款无条件，入住时间尊重卖方实情。