过去22年，多伦多房价走势如下图所示，除了08/09年有过短暂回调，基本一直维持了上涨趋势：
在刚刚过去的2017年里，多伦多房市可谓经历了风风雨雨，市场经历了如同过山车一般的起伏，年初在3个月内增长了33%，但4月受政府16项调控措施影响房价出现了10-15%的回调，9月10月出现了小幅反弹，之后转入11，12月季节性的平缓期。新年伊始，对于关心海外置业的国内朋友和多伦多本地换房和投资的朋友,大家都比较关心涨了20年的多伦多地产市场将往何处去? 多伦多的房子到底还能不能买？这个问题，我们可以用“长期看人口、中期看土地、短期看金融”三方面来做一些分析判断。
1. 短期看金融：
影响房市的金融政策主要是贷款政策和贷款利率以及汇率。
贷款政策方面，加拿大政府为了控制房市风险近来贷款政策有所收紧，1月1日新的贷款政策B-20又生效了，其主要差别在于以往收入不太够的人可以采用五年固定利率额外拿到家庭年收入1-1.5倍的贷款额度，而新政策下这个缺口被堵上了。其实过去几年靠这个政策去多拿贷款的人只是很少的一部分人，多数人不愿意申请那么大额度让自己还款压力太大的。过去10年其实加拿大银行贷款政策一直是在收紧的，但每次收紧之后的影响都是短暂的，个人感觉这次政策的影响也将是有限的，它固然会让一少部分人贷款额度减少，但银行通过其它一些变通政策会把钱借给另一部分人。有个数据可以给大家吃颗定心丸，五大银行2018年计划放贷额度不但没有减少反而有所增加,比如TD银行2018年放贷目标是199亿加元，而2017年是188亿，就是说银行今年计划放出比去年更多的贷款。在不违反银管局OSFI规定的大前提下，各大商业银行会想办法把钱借出去的，比如出台类似High Networth之类的各种特殊贷款项目。银行增加放贷意味着今年的市场交易量应该不但不会减少还会增加。
另外跟国内比起来加拿大的贷款政策仍然是宽松得多的。现在国内一线城市第三套房就基本不让买了，而第二套房也需要六七成高的首付，房地产作为一个特殊的金融产品他的最大投资魅力是高杠杆，而国内限购政策等于被强制去掉了杠杆，投资门槛被大大提高，总体收益将大打折扣。而加拿大只要你收入能支撑，仍然可以以10-20%首付买房，而且仍然可以去买N套房。而对新移民，夫妻双方可以不看收入一人买一套房，海外居民35%首付银行也可以不看收入贷款给你买房。就是说在加拿大投资房产，仍然可以做到3-5倍的杠杆，假如一年房价涨幅是10%，你的实际收益就是30-50%了。
贷款利率方面，加拿大目前银行贷款利率在3%上下（取决于固定或浮动利率上下有些浮动）， 远远低于国内买房的5-6%的贷款利率。下图是加拿大目前的央行利率，可以看到仍然是处于历史低位的。
虽然有加息的呼声，但是高企的政府债务和并不太好的经济状况是难以支撑大幅度加息的。下面是加拿大联邦政府的债务趋势图，庞大的政府债务意味着庞大的利息支出，央行每加息一个点，政府就要拿出约23%的税务收入用于支付利息，所以对被债务捆绑的加拿大政府来说加息将会是非常没有底气的。
汇率方面，加元汇率目前仍然处于历史低位，目前对人民币汇率大概在5.2:1左右，相比历史上曾经接近8:1仍然是很低的。但加元作为资源货币，汇率随时可能随着大宗商品价格的反弹而反弹。较低的汇率仍然吸引全球各地富裕资金流入多伦多购买优质资产（包括多伦多的地产）。
2．中期看土地：多伦多土地供应受政府严格限制
今年5月，安大略省更新了大金马蹄地（Greater GoldenHorseshoe）区发展计划，这项始于2006年的计划也被称作控制城市扩张计划，包括大多伦多在内的地区禁止开发绿带（Greenbelt），同时鼓励高层限制低层住宅建设。按照规划，政府要将都市人口密度从40%提升到60%，即增加人口密度而不是城市向外蔓延扩张来解决居住问题。换言之，就是政府严格收紧土地供应。多伦多南面是安大略湖，而东西北三面均已触及绿带边界，剩下可开发的土地将非常有限。
所以多伦多人口虽然持续稳步增长，但是房屋供应量确仍然处于历史低位：
3. 长期看人口：人口因素-多伦多人口将持续增加
加拿大政府高层智囊已经制订目标，人口从目前三千多万人口要在本世纪末增加到一个亿，这个目标将主要通过移民实现。短期内，未来三年将移民100万，每年移民人数从目前的20几万增加到31-32万，4年后还将逐步增加到每年接收移民45万。
除了移民，多伦多留学生人数还出现了成倍的爆炸性增长，而且留学人口出现了明显的低龄化，从大学到高中生初中生越来越多，多伦多地区有的教育局甚至开通了接收国际幼儿留学生的幼儿园！
而依据加拿大现行的移民政策留学生转移民将变得越来越容易，将来留学生将有很大数量留下成为永久居民。加拿大移民部长在2017年11月访问中国时明确表态，加拿大政府计划采取措施将接收华人留学生和访问签证人数的数量增加三到四倍。这些人来了要么租房，要么买房，都有住的刚性需求，形成了对多伦多房产市场的强大支撑。
另外周边国家的政策也进一步推动更多人口进入加拿大，比如美国特朗普进一步收紧的移民政策很可能导致更多无法在美国继续留下去的人设法来到加拿大。
综合以上三方面，多伦多人口持续增加，土地供应严格受控，而贷款利率仍然相对偏低，杠杆率高，每个基本面都支撑多伦多房市的继续向上。这就解释了为什么多伦多过去20多年房价一直稳步增长，更是导致了2017年2-3月创纪录地在三个月内均价暴涨了33%， 有的房子出现了上市后被上百个人竞价的局面。为了抑制多伦多房市过热和泡沫，安大略省政府及时出台了一系列措施控制房市过热，将一个体温高烧41度的人成功将体温降为正常的37度。经过半年多调整，目前基本到了一个供需平衡的状态， 买家终于有了可以跟卖家讨价还价的机会。温哥华在出台类似调控政策一年后市场重新恢复，均价再创历史新高。多伦多过去几个月的房市走势跟温哥华非常相似，多伦多市场出现报复性反弹将是大概率事件。
来多伦多投资房产的人绝不光是华人，其实还有来自世界各地如俄罗斯，东欧，中东，南美的人士，Peter在多伦多就曾经碰到过有香港人一个人拥有一条街上十套独立屋（别墅），也碰到过一人买下整层公寓的中东人。如同北京是全国人民的北京，多伦多是世界人民的多伦多，作为全球最多元化的最适合居住城市之一，这里吸引着世界各地向往安全，美好自然环境，良好教育资源的人来到这里安居乐业。
虽然这些年多伦多房市也上涨了不少，但比起北京，香港等一些城市多伦多的市中心的房价仍然是很有吸引力的。
多伦多房屋市场在一年当中具备明显的季节性，过去每年几乎都是这样的走势：1-5月市场逐步回暖，尤其是二三四五月量价齐升，六月逐步淡下来，因为加拿大下降很短，很多让会在七八月初去度假，所以七八月会明显淡下来，然后9月又会逐渐回暖，10月是下半年的小高潮（跟国内的金九银十非常相似），之后11月再次转淡，而12月则是一年中最淡，因为圣诞节如同中国的春节是本地人一年中亲朋好友团聚的节日，这时买卖活动会少很多。但是作为精明的买家，如果反其道而行之，在季节性淡季出手往往更有可能抓到好的买入机会。
下面说些更具体的，多伦多房产类型很多，包括高层公寓，两到三层的连排镇屋，独栋别墅 (House) ，下面笔者将举些实例，给大家介绍一些精品房源,给大家一个初步的印象，不同类型的房产在多伦多大致什么价位？篇幅所限，其中所列仅简单介绍，大家可以联系Peter获取任意一个房子或其它相关房源的更详细信息。
多伦多市中心顶层Penthouse豪华公寓：
近St Andrew地铁，距离多伦多大学1公里左右，紧靠凯悦酒店，著名的多伦多地标CN Tower和著名大型比赛运动场馆Roger Center都近在咫尺，处于多伦多市中心的核心地段。层高10尺（普通楼层只有9尺高），49层最高层视野无遮挡。开发商：Menkes 入住时间：2019年2月 管理费：$0. 53/尺
第一套：一室外加一Den（书房），576平方尺（约53平米），可当成小两居使用，叫价64万8加币（约人民币330万）。
第二套：两室两卫，890平方尺（约83平米），叫价109万8加币（约合人民币565万），含车位
2. 多伦多西部奥克维尔Oakville Clearview四卧四卫双车库两层独立屋：
背靠树林走出式地下室独立屋（现在奥克维尔类似Lot开发商卖新房时要加收高达20万的premium了）。39x119尺前窄后宽扇形地块(428平米），对小孩非常安全的胡同式安静內街。安省排名前4的Oakville Trafalgar高中和著名James Hill小学。约4000平方尺（约合370平米）居住面积（包含地下室），新升级厨房，整屋木地板，Walkout完成走出式地下室，既可以作为便于接待客户的家庭办公室，也可以作为独立单元居住或分租。交通极其便利，三分钟上高速，35分钟开车到多伦多市中心，五分钟到Go Train站。叫价139万加币（约合人民币715万）。
3. 奥克维尔Eastlake高端社区二层双车库独立屋：
近安省顶尖排名的高中Oakville Trafalgar High School（安省700所高中排名第4），著名Maple Grove 小学， EJ James(3000所小学中前70名左右）以及其它著名私校. 屋主为一手业主, 房屋保养极佳，业主先后花费大量心思和投入进行了精心设计和更新升级。占地面积59.06尺x114.04尺（约合625平米占地），居住面积5100平方尺（约合480平米）。厨房获得北美厨卫设计第一名，主卧卫生间获得加拿大第二名。叫价228万加币（约合人民币1170万）
4. 奥克维尔Eastlake高端社区两层双车库独立屋：
步行到Oakville Trafalgar高中，占地74X150尺（约合1031平米，或1.5市亩），背靠公园，环境极其优美，私密性好。房子近5000平方尺居住面积（约合460平米）。叫价270万加币（约合人民币1390万）。
5.奥克维尔Eastlake高端社区两层双车库豪宅, 走出式地下室：
4+2共6卧室，6个卫生间，共5200平方尺居住面积（约合483平米）。75X150尺占地（1.57亩），背靠溪谷环境优美私密性极佳。叫价330万加币（约合1700万人民币）。
6. 奥克维尔Eastlake高端社区两层全新翻建豪宅
占地99X141尺，13455平方英尺（约合1250平米），总居住面积8000多尺（或约750平米），4+2卧室，6个卫生间，定制设计，豪华装修装饰。近安省排名前4的著名Oakville Trafalgar高中，Maple Grove小学。
7. 顶级一线湖景豪宅
大多伦多地区背对安大略湖的湖景房目前总共只有210多套，每年上市的只有1-3套，卖一套少一套，物以稀为贵，具备良好保值升值潜力。目前上市这一套是崭新的定制新房，共9000多尺（830多平米）居住面积，占地约2万平方尺（1800多平米），在一楼大厅，厨房餐厅，主卧室，侧卧室都可以欣赏到湖景，有天天住度假屋的感觉。叫价930万加币，约合4800万人民币。
8. 密西沙加（Mississauga) 湖滨豪宅区Lorne Park 4卧5卫3车库豪宅：
占地110X200尺（约合3亩），总居住面积约9000平方尺（约合830平米），高档豪华装修，叫价530万加币（约合人民币2700万）。
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作者Peter He简介：资深金牌地产置业顾问，北京大学毕业，来加拿大生活十年多，原华为高管，来加拿大又在当地世界500强企业有着丰富的市场营销工作经验，之后因为爱好投身多伦多地产行业，自身具备丰富的本地地产投资实战经验，具备独到的战略投资眼光和超强谈判能力，与当地西人社区卖家联系紧密，除了共享房源还有大量独家房源，可为置业者提供更多选择。
