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芝加哥（Chicago），位于美国中西部，芝加哥是人口仅次于纽约和洛杉矶的全美第三大城市，是著名国际金融中心之一，是发展最均衡的经济体。

一项“亚洲人钟爱投资美国房地产”调查显示，从投资总额来看，芝加哥对亚洲投资人的吸引力排名第三。

商业地产经纪公司CBRE发布的2017年上半年报告指出，亚洲人在美国房地产市场共投入140亿美元，占所有海外买房者的52%。其中，纽约“吸金力”最强，吸引了40.2亿美元的亚洲资金，排名第一；旧金山其次，为14亿美元；芝加哥第三，为13.4亿美元。

同时，在“全球最具经济活力城市”中前五名中有四座城市在美国，芝加哥在仅次于洛杉矶、波士顿，超过纽约，排名第三。

2017年12月30日，擅长于芝加哥市区及近郊的房产投资与分析的资深房产经纪人Cathy Wu，做客移投路直播间，与大家共同探讨芝加哥房产市场现状、热点分析和投资前景。

——嘉宾介绍

移投路讲师-Cathy Wu

MBA, 资深房产经纪人，擅长芝加哥市区及近郊的房产投资与分析。年交易数高达60笔交易以上，总交易金额高达20M以上，在大学周边多户型独栋别墅的投资与管理有丰富经验。

以下内容为讲座整理的录音文本，包括主讲环节、问答环节两部分，特此与各位分享：

——主讲环节

移投路的听众朋友们大家好。感谢大家在百忙中抽出宝贵的时间收听此次讲座。在上次的讲座中，我跟大家分享了芝加哥地区房地产投资的资讯，有不少移投路的会友表示了关注并希望获得更多的信息。

在本次讲座中，我将总结一下2017年芝加哥地区房产市场的发展情况，并根据市场目前的一些反应为2018年的行情进行一些预测，最后结合一下近年一些投资热点地区和房型进行实例介绍。

首先我还是希望为一些不是太了解芝加哥这座城市的听众介绍一下芝加哥的基本情况。芝加哥地处北美大陆的中心地带，交通运输业发达，是美国最大的空运中心和铁路枢纽，是世界上最大的内陆港口，芝加哥的奥黑尔国际机场也是全美第二繁忙的机场。

芝加哥是美国最大的期货市场，是仅次于纽约的美国第二大商业中心区。芝加哥被称为最具美国特质的城市，它将中西部与世界遗留的文化及美食景观融为一体：在芝加哥有46座博物馆、200多家剧院。芝加哥是美国中部的高等教育中心，这儿的经济，教育，文化，科学技术都处于世界领先地位，芝加哥及周边地区有680多所公立学校，将近400所私立学校，有近100多家大学院校，以及88处图书馆，每年有成千上万的中国学子来芝加哥留学。

一、2017年芝加哥地区房产市场概览

自2008年金融危机过后，美国经济已经回稳，芝加哥的房产在过去三四年内间平均每年都有10%左右的价值增长。由于芝加哥的整体房价远低于美国另两大城市纽约和洛杉矶，且租金回报率又高于这两大城市，再加上近年来人民币与美元汇率不稳定，以及中国投资者对配置美元资产意识的提升，越来越多的中国投资者将投资眼光转向了更有投资潜力的全美第三大城市芝加哥。

2017年由于中国大陆实施新的外汇管制，使得购汇和境外汇款变得尤为困难，汇款途径大大受限，中国投资者的投资金额很大程度受到限制。

在这种情况下，越来越多的投资者纷纷将投资目标转向更容易实施、门槛和风险更低的20-30万美元及以内的项目。芝加哥房产中位数是美国三大城市最低，而且价格在30万美元以内有很多房源选择，因此吸引了美国境内其他城市及海外投资者的关注。

于此同时，芝加哥地区一些银行或借贷机构在海外投资者纷纷涌入以及留学生和新移民人数不断增加的驱动下，也逐步开放专门针对非美国常住居民的贷款服务，为海外买家提供了更多的融资渠道，为增大投资规模提高投资杠杆提供了便利。

目前针对外国买家的贷款可提供50%以上，最高75%的贷款比例，使得初始投资在20-30万美元的买家也有机会参与到40-120万美元的投资项目中。

中资大型投资项目

在近几年的海外投资芝加哥房产的热潮中，不得不提及一些中资企业。比较有代表性的，比如芝加哥万达大厦项目，2015年此项目进入预售阶段，从当年9月到年底，芝加哥万达大厦这座未来芝加哥市的第三高建筑，就已经卖掉了10%。

万向集团也大挥手笔，万向美国公司以1.119亿美元的价格，买下位于市中心黄金海岸社区的华道夫豪华酒店（Waldorf Astoria Hotel）。在购买华道夫酒店后，投资方将把现有一些大套间客房改造成更多的小套间，以增加26个客房，还包括52套豪华公寓住宅。万向美国公司是中国著名民营企业万向集团的全资子公司，总部位于芝加哥北郊Elgin。万向美国除了稳保北美汽车零部件的优势市场份额外，近年来在美国房地产业频挥大手笔。

 2014年5月，万向美国曾出资4.9亿美元与地产大亨欧堂纳(JohnO’Donnell)合作，在芝加哥市中心修建53层办公楼（150 N. Riverside），该大楼已经竣工。

另外还值得一提的是中国信达旗下的信泰资产管理公司(Cindat Capital Management)，在2014年3月斥资3.04亿美元，与芝加哥房地产企业Zeller Realty Group联合收购了芝加哥市中心一栋65层高的写字楼。2015年，这笔交易正式宣告完成。这笔交易宣告完成具有不得不提的意义，因为这代表着中国保险企业巨额资本的汹涌来袭。

市中心传统热门区域

以上大型中资公司自2014年以来的投资带动应该也为一些中国投资者在芝加哥投资增加了信心。在2017年个人投资的投资比例明显增加，且在外汇管制的压力下这种投资的势头反而更加强劲，一些原本想在美国投资更高金额项目的投资者纷纷转移到中小投资项目中，芝加哥地区的价位优势一下子显得尤为突出。

中国家庭在芝加哥地区购买公寓楼的价格一般为25万到50万美元之间，远低于中国投资者在全美购房平均价格（约83万美元），这也正是芝加哥房产的性价比优势所在。

据胡润报告(Hurun Report)统计，中国家庭在全美购置房产，主要价格在25万美元到50万美元之间，如果是在东西两岸大都市，价格将推至100万美元左右。

全美房产经纪协会(National Association of Realtors)报告显示，1200平方呎的公寓，在旧金山的中价位(median price)是58.5万美元，但相同大小的单位，在芝加哥中价位只要25.5万美元。由于房价远远低于美东和美西，因此包括芝加哥市区Loop卢普区，黄金海岸Gold Coast，北岸River North，老城区Old Town，林肯公园Lincoln Park，湖景Lakeview等传统热门住宅区，近年都出现不少中国脸孔，甚至是留学生年轻屋主。

房价在全美大都会城市中属于平民级的芝加哥，吸引越来越多的中国留学生，从租房族跃升为有房族。

新兴投资区域

2017年芝加哥房地产市场发展迅猛，热门区域的房产更是供不应求；当下被许多人看好的市场便是西卢普West Loop。近几年一些美国大公司的纷纷进驻，迅速燃起了本地美国买家对这个区域的购买热情。

谷歌中西部地区总部在2015年中旬入驻芝加哥西卢普West Loop。全球快餐巨头麦当劳也在2016年6月也确认，将于2018年春天前将全球总部迁至芝加哥West Loop。这些超大型公司的入驻，吸引了数以万计的员工购买或租赁西卢普及周边房产。

西卢普主要吸引的是在市区工作的白领。更年轻的一代却被吸引到价格相对适中但交通和生活一样便利的Wicker Park和Logan Square。这两个区域位于芝加哥市区的西北部，靠近蓝线地铁沿线。Wicker Park聚集了各式各样的酒吧和新式餐厅。

这个区域有地铁蓝线经过，无论是去机场还是市中心都是非常方便的。在这里，连锁超市和大型购物场所相比较于其他区域并不算多，但个体小商铺繁多而且各具特色，集中了一大批年轻消费群体。

二、2018年芝加哥房产投资市场预测

芝加哥市区中心自2016年以来陆续涌现了十几栋新建或新改造的高级租赁公寓，这些公寓一般只出租不出售，地点都在黄金地段，配套高端齐全。这些新建筑的出现主要是美国房产市场迎合美国千禧一代的高消费且倾向出租的需求。一室公寓的租赁价格一般在每月2200-2500美元区间，两室公寓在每月3000－3500美元区间。

新楼的出现市场起初的反应确实对二手房的租赁市场有一些影响。因为新楼为了吸引租客入住，不仅降低对租客的审核门槛，提供头1-2个月免租期，免押金等优惠，在短时间内吸引到很多租客。

到2017年下半年由于新租赁大楼的储量过多，高端租赁市场开始出现缓和。市中心好地段二手房的租赁市场反而强劲，租赁价位集中在一室1600-2000每月区间，公寓投资价位在20万－25万美元区间。市中心周边交通便利区域安全且租赁价格中等的地段租赁价格反而上涨，租赁价位集中在1200-1500每月区间，公寓投资价位在15-20万美元区间。

投资公寓的好处是便于管理，比较省心，投资价位低，租赁回报稳定，交易频繁，容易出手，且有增值空间。2018年有投资公寓需求的买家，考虑在芝加哥地区投资的话，建议投资传统好地段二手房或市区周边沿湖往北区域。

由于租赁市场的繁荣，多户型别墅的投资成为近年热门。多户型别墅可以理解为一栋包括了2-4户独立户型的公寓楼。这种公寓楼可以是单独一个业主所有，也可以分开卖给2-4户不同的业主。

在租赁市场比较好的情况下，投资者可以保留房产租赁，如果在卖方市场的情况下，投资者可以考虑分开出售提升房产价值回报。这种户型在芝加哥地区比较多见，特别是在市区居民集中的区域。投资价位一般在30万美元以上。

目前这种房型无论是租赁回报还是价值回报都是最高的。当然毕竟仍属于独立别墅，投资者一般需要自主管理或请有经验的经纪人或管理公司进行托管。

三、热点投资区域与房型

投资热点区域从公寓投资的角度来讲，市区中心传统好地段公寓由于租赁市场稳定，交易频繁，市场流动性强，适合短期投资和稳健型投资者，价位在20万－35万美元区间有很多选择。

芝加哥沿湖以北区域，例如湖景区Lakeview，上城Uptown，以及Edgewater区域，性价比更高，由于沿着市区地铁线，交通一样便利，社区配套也很齐全，租金适中，但是价格与市区中心有明显差距，适合保守型投资者，价位在10-25万美元区间。

根据最新Zumper网站统计2017年1月全美各大城市房租价格(一房一厅公寓)排名，芝加哥比2016年12月上榜一位，一房一厅租金上浮2.2%现为$1,860，两房一厅租金上浮2%现为$2,510，成为全美公寓租金第八高的城市。

Zumper网站提供了一份详细的芝加哥区域公寓房租价格地图，芝加哥最昂贵的地段集中在市中心及沿湖区域，其中湖北区Rivr North平均月租金高达$2,510，Streeterville, 黄金海岸Gold Coast, 西卢普West Loop 及卢普区Loop成为芝加哥地段租金最高的区域。如果选择住在芝加哥沿湖区域，Lakeview， Uptown，以及Edgewater区域都是性价比更高的选择。

新兴区域多户型别墅成为热点

公寓投资一般都集中在市区中心或沿湖的高层公寓楼。多户型别墅一般是2-4层，从价位增值和租赁回报上讲比公寓投资都高得多，一般是公寓投资回报的一倍以上。位置上可以考虑新兴热点区域，比如之前提到的西卢普周边区域，吸引职场白领的租客或买家。租金高且稳定，租客质量也很有保证。由于这个区域大公司的进驻，地产市场价格也上升比较快，投资价位也相对高些，一般在50万美元以上。

集中年轻消费群体的新兴投资区域Wicker Park/Logan Square也有很多多户型的别墅投资机会，这个区域的租客一般都是在市区工作，但是新入职场的年轻人。租客质量也是比较有保证的。由于区域上位于市区西北部，到市区中心需要乘坐地铁或开车，投资价位上比较适中，一般在40万美元以上。

许多中国买家偏向于投资大学城周边的房产。一些有子女在芝加哥留学的家长，一方面是解决子女留学期间住房问题，另一方面可以获得稳定的租金收入解决留学子女的生活问题。当然还有一些买家是考虑到留学生数量年年剧增，消费预算也都比较稳定，租客相对容易管理，一般不会出现拖欠租金的现象。同时留学生4－5人合租的比较适合居住在由多户型别墅，按房间出租大大增加了房东租赁回报。芝加哥市区大学城比较成规模的有芝加哥大学周边，伊利诺伊州立大学芝加哥分校（UIC）周边。

近几年来靠近中国城且离市区中心搭地铁只要3-4站的伊利诺伊理工大学周边吸引了不少中国买家。大学城周边的多户型投资由于地理位置上离市区中心都有一些距离，所以投资价位也是比较便宜的，一般在30万美元以上。

大学周边学生公寓改造案例

芝加哥地区目前学生公寓供不应求的比如刚刚提到的芝加哥大学和UIC大学。一般学生都是4-5个同学一起合租以节省租金，普通住房一般每个房间的租赁价格在500-600美元每月不等，比起住高层公寓对学生租客来说租金上有明显的节省，所以吸引力很大。学生租客一般对房子的装修要求不高，只要满足基本生活需求，装修简单实用，空间也不需要很大，也不要求有过多的公共空间。只要租房的位置近大学，区域安全就可以。

在大学城周边的多户型别墅通过简单的装修，简单改造房型格局，很容易可以改造成每层3间房－5间房的学生公寓，满足这些学生租客的需求。

如果为了提升租金，还可以提供一些简单家具，租金包含所有水电气网络费用，学生租客只要拎包入住，一般可以使每个房间的租金提升200-300美元每月。目前多户型学生公寓的租金投资回报一般能达到15%以上，如果考虑贷款杠杆回报会更高。

再次感谢各位听众的时间和对此讲座的关注。接下来进入答疑时间。

——问答环节

Q1:芝加哥如果购买公寓以后，每年需要缴纳地产税或者物业管理费？费用大概多少？如果租公寓，除了房租，还需要缴纳其他费用吗？

答：任何美国的城市，包括芝加哥在内，购买公寓一般都有物业费管理费。物业公司一般都是第三方服务公司提供专业的物业服务。当然物业费一般还包括了水费，垃圾处理费，公共区域保洁和维护，大楼保险。某些物业费还包括暖气、冷气供应，基本电视线路，无线网络等。包含的越多自然物业费就会越高。费用根据大楼的情况而定。总体上跟大楼的配套很相关。而且跟大楼的年代，楼层高度，朝向，面积这些也有关系。一般楼层越高，朝向越好，面积越大物业费用会越高。大楼的年代比较高，而且近期没有大的维修的话，在购房前需要咨询一下物业是否有大的维修项目的计划，因为有可能大楼会征收特别物业费，用于大楼的大型维修项目。除了物业费和房产税以外，一般大楼也会要求业主购买保险，一般每年在$350－$550比较常见。当然如果面积更大的户型可能保费会高些。

Q2:芝加哥艺术学院大概都开设哪些专业？什么样的人报考的比较多？就业和薪酬情况如何？附近的房价和租金情况如何？

答：芝加哥艺术学院是全美排名前三的综合性艺术类院校。地理位置处于市区中心，周围集中了不少设计公司，展览馆和博物馆。中国学生来这所学校就读的很多是本科生，需要学习4-5年，所修专业集中在比如服装设计、珠宝设计、室内装修设计、影视视觉等等。因为位置处于市区最黄金地段，学校提供的学生公寓租金比较昂贵一般是2－3人间，共用厨房和卫生间，每人每月的租金在$1500左右。当然本科学生一般第二年就可以申请到外面的公寓出租，市区中心的大开间平均租金是每月$1500,一室公寓平均租金是每月$1850,两室公寓平均租金是每月$2500。学校的就业情况请关注官方网站或咨询学校就业中心。

Q3:公立的初中和高中学校，哪边的校区比较好？升入各类大学的比例多少？房价和租金中位价是多少？

答：市区中心10分的公立学校主要集中在Old Town, Gold Coast, Lincoln Park, Lake View这几个区域。这些区域位于市区的北面。租金稳定，交易频繁，交通便利。一室公寓二手房中位价20-25万美元。两室公寓二手房中位价30-35万美元。联体别墅二手房中位价50-55万美元。

Q4:芝加哥城市环境怎么样？治安情况？哪个区适合居住？

答：芝加哥城市的发展主要集中在市区中心以及中心以北区域。包括之前讲座里面提到的区域。近几年由于许多大公司进驻市区中心西面和西北面，就是在讲座里提到的新兴发展区域。地产市场非常旺。从居住的角度讲，市区北面比较适合自住，是居民区集中的地方，公立学校，交通，购物，配套设施很齐全，治安最好。一般讲的芝加哥治安不好的区域在芝加哥南边。不建议考虑南边区域的投资，特别是65街以南。当然芝加哥的街区区域划分还是非常明显的。感兴趣探讨的买家可以再跟我进一步咨询。

Q5:芝加哥的薪资水平怎么样？新移民过去好找工作吗？

答：芝加哥区域本科生新生初入职场基本工资在5万美元每年以上。研究生初入职场基本工资在8万美元每年以上。当然工资水平不仅与学历有关，很大程度上，与工作经验和专业能力更相关。新移民每个人的条件都不同。沟通能力是最基本的。能为企业带来多少贡献才是找工作的关键。