你是否想过这样一个问题，房地产投资者如何在不存钱的情况下，继续投资房产的？这其中的奥秘就是杠杆理论，所谓杠杆理论，就是利用现有房产的资产净值，投资新房产，新房产再升值，则再投资。

理论上听起来不错，但真有这么好吗？

杠杆理论如何运作？

杠杆理论，顾名思义，即凭借某一资产，来增加投资的潜在收益。抵押贷款买房，就是杠杆理论的一个范例。

在抵押贷款买房中，杠杆理论即利用现有资产（房产或投资项目）产生的资产净值进行再投资。同时，抵押贷款的数额将减少或保持不变。例如：

你花40万澳元购买一处墨尔本的公寓，交20%的首付（8万澳元），还有印花税款，剩下的80%余款，均属于抵押贷款（32万澳元）。

随时间流逝，该处房产增值了10万澳元，那么，之前80%的余额贷款，仅占房产总值的64%，如果你已偿还本金和利息，那么，所占比例就更少了。

这时，你的抵押贷款就占50万澳元的80%。你再融资时，就可以用增值的这部分，假设扣除利息，剩下8万元，又可以作为首付投资新房产。

Investors Choice Mortgages公司的投资和贷款经纪人Jane Slack-Smith先生着重强调，杠杆策略好处很多。

“通过利用资产净值，可以减小你的现金储备金风险——因为你并没有动用你的现金储备来投资，”Slack-Smith先生补充道，“况且，存现金需要很长时间，比如10万澳元，你可能需要花上5年时间，但在这过程中，房地产增值速度远比你的储蓄利息增长要快。”

“利用现有资产产生的资产净值，你可以进入市场，以今天的价格买进，并在未来几年的增值中获益。”

有风险吗？

利用资产净值进行房地产投资，存在一定的风险。首先，最重要的一点是，你必须确保你能偿还所有的抵押贷款，否则，你可能会损失部分甚至全部资产。Slack-Smith先生指出，为避免不良投资，你需要在你投资前，做好充分的准备工作。

“在利用资产净值投资房产前，你需要精心准备，确保你有一个清晰明确的投资方向，是转手卖出还是买进持有，当然还要确保在一个好地段投资房产。”

稍不留神，你就很可能会被交叉担保所困扰。交叉担保，即贷方利用不止一处房产的资产净值来做抵押贷款。虽然短期内，你的贷款数额较高，但从长远来看，这并不利于你的投资计划。

“交叉担保会减少你的灵活性。如果你在短期内想取用资产净值，由于交叉担保的原因，银行有权对你的整个资产组合进行再融资。”

你个人房产价值的变化可能意味着你无法取用资产净值，尽管交叉担保可以解约，但要费时6个月。

行动计划

在你开始再融资之前，你可以向抵押贷款经纪人咨询，提前制定好计划。尤其是墨尔本的公寓，需要了解购房流程，印花税政策，还要考虑是否在华人区置业，因为华人区的房子普遍都很贵，做好调查是关键。

“有一个清晰的初步计划来确定你的投资是很重要的。如果你计划投资2处墨尔本公寓，你需要确保有足够的资产净值来支付这两笔交易的首付、印花税和2处墨尔本公寓的买方代理费。”

Slack-Smith先生建议，投资者应将个人贷款与第一处投资房分开，仅用于投资新房产，而且只要这些个人贷款只用于投资，就应减免利息。她还建议通过信贷额度贷款，而不要选择传统的抵押贷款。

“信贷额度的利息往往会高一点，但它就像一张大额度的信用卡，你无需支付未使用的东西，但一定要自律，不可用它买新车或度假！”

利用现有房产的资产净值投资，对你的投资计划很有帮助，但你需要做好准备工作，否则，你的投资组合将崩盘如山倒。

文章摘自网络