随着世界经济进入增长期，资金成本也注定会增长，商业办公楼价格今年有望再上一层楼。

去年的最后几笔交易中，由里昂证券房产公司联合三菱地产组成的合资企业PA Realty以2.29亿澳元的价格买下了Pitt街的一栋办公大楼，租金收益率为3.7%。

那么按照日益收紧的收益率来看，办公楼价格有多大的上升空间呢？根据Investa经济学家David Cannington等分析师的说法，价格还能上升一点，但幅度不会很大。

他说，如今租赁市场的强劲势头已蔓延到了债券收益，在此驱动下，对商业地产的投资需求将会给收益率造成 “下行压力”。他最近在一篇分析报告中提到：“不过，2018年办公楼收益率可能会降至周期最低点，尤其是在悉尼和墨尔本两地的中心商业区市场。在最近几笔交易之后，这两个城市的租金收益率都出现了大幅下降。”

Buiter先生表示，虽然他的警告主要针对的是美国和欧洲市场，但随着周期日渐成熟，下降风险在日益升高。

Dexus是澳大利亚最大的办公楼业主，12月，该公司的办公楼及工业地产收益率达到了5.3%。去年公司斥资7.2亿澳元买下了悉尼MLC 中心的一半股份。当时这笔交易十分令人瞩目，收益率为4.5%，还为2017年市场设置了一个关键的定价标准。

Dexus旗下共拥有价值122亿澳元的办公楼地产，在截至12月的六个月内，集团办公物业的平均租金收益率下降了28个基本点，达到5.5%，这无疑也是受到高价收购MLC股权的影响。

Steinberg先生认为，虽然今年办公物业价格还会上涨，但也是受强势租赁市场这一基本因素的影响，而不是由收益率下降驱动的。

他说：“驱动价值增长的是基本租金的增长，尤其是那些资本支出少、停运期也比较少的地产。收益率可能还会有很小幅度的下降，但是我们现在已经基本处于周期的最低点了。”

悉尼是全球商业地产租金增长率最高的城市，截至去年第三季度，悉尼12个月内的高级办公楼租金增长率超过了30%。墨尔本居于次席，租金年度增长率为17.3%。Steinberg先生和他的团队预测，2018年，悉尼和墨尔本市场有效租金增长率可能在8%到12%之间。

他们认为，布里斯班和珀斯市场去年境遇不佳，今年的有效租金增长率为1%到3%。

在以悉尼为代表，全国市场都在收紧的情况下，商业地产经纪人也调整了自己的期望，重新预测哪些地方可能出现交易，交易双方又会是谁。

JLL办公地产投资主管Rob Sewell表示，去年第四季度，是他目睹B级办公楼高价成交最多的一次。他说： “今年应该还会有类似的情况，但成交量应该不如我们去年看到的那么多了。”

Sewell先生推测，这里的定价可能会让一些投资者转而投向堪培拉和阿德莱德等地的市场，圣诞节之前，丰树集团（Mapletree）就是在这里以2. 03亿澳元的价格买下了Dexus手中的一处办公楼。那些不惧高风险的投资者或许还会对已见好转的珀斯市场感兴趣。

墨尔本市场的收益率不像悉尼那样紧张，新建物业每平米的成交价格也比悉尼低了10000澳元左右，这样一来，墨尔本或许可以吸引更多投资。

Sewell先生说： “目前在全球范围内，人们对墨尔本的估价可能出现了偏差。今年，想要寻找悉尼替代品的投资者应该会好好考虑一下墨尔本。”

根据预测，今年日本买家在澳洲市场的份额会增加。同样情况的还有香港投资者，典型代表就是亿万身家的玩具生产商蔡志明（Francis Choi）。去年，他斥资3.35亿澳元买下了悉尼的澳洲证券交易所（ASX）总部，收益率为3.7%。

Sewell先生说： “目前在买进资产的香港企业中，有一部分并不是想要创造收益，而只是想让自己的财富更加多元化。他们是在寻求财产保障，悉尼出现的许多交易都是属于这种情况。他们担心本国市场可能会实行资本管制，所以想要把自己的资产转移至澳洲市场。”

高力国际（Colliers International）投资服务部总经理John Marasco认为，悉尼和墨尔本对基础设施进行了前所未有的大额投资，这是有利于商业地产投资的一个关键因素。“考虑到资产的质量和机遇本身，收益率还会有小幅压缩。低利率、低收益率的环境还会持续一段时间。”

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责任编辑：安双  陈芷沁

资料参考：AFR