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项目概述
光明街1号是一个A级，商业多用性一体化开发项目。项目中含有办公空间，住宅公寓空间，零售空间和一个停车库。项目坐落于马里兰州巴尔的摩市中心光明街和东红木街的交界处。项目将会建造一栋城市化的一体大楼其中含有246,170平方英尺的9层办公空间，在办公空间之上将建造10层的公寓住宅，大约容纳280户出租型公寓，平均每户面积为723平方英尺。同时大楼含有一个9层的停车库（2层地下，7层地上），一个精装的屋顶天台，天台上会有屋顶泳池，阳光露台，3个观景台和许多其它的配套设施。最后大楼同时也会包含大约5,675平方英尺的街边零售空间进行出租。现阶段未来新建的办公空间已收到许多企业的问询，M&T银行已经签下租赁协议，将租下约155,506平方英尺的办公空间。光明街1号的项目公司名为Mirecourt Associates, LLC是Madison Realty Corporation 和 CG (Retail) Inc的下属子公司。
项目进展
项目发起方Madison Marquette（以下简称为“项目发起方”）在2016年的6月开始了项目的施工。截至2017年的6月，B1楼的混凝土大致架构搭建已完成，并向上延伸的墙体至地面的墙体也已经完成。现在正进行地面层的混凝土浇灌，正在搭建2楼的架构。
项目发起方已与Bridge Debt Strategies Fund Manager， LLC（Bridge Investment Group旗下一个部门）达成一致，将由该公司为项目提供最高为$4,400万的夹层借贷，使项目在募集足够EB-5资金之前可以保证资本架构的完整性，以确保项目的顺利进行。新借款方的引入增加了额外的融资费用，在一定程度上增加了项目总成本，从原先的$1.96亿到$2.07亿。项目的高级贷款和夹层融资预计在8月完成交割。
EB-5的优先股权投资已于2017年7月6日交割并释放了$550万至项目账户。在随后的七月又有$50万释放至项目账户，至今EB-5资金对整个项目的投资达到了$600万。
所有的投资者都将受到由ANV Global Services. Inc. 提供的I-526的担保保险。与此同时，1 Light Street LLC的管理人员成功从项目发起方的母公司Capital Guidance America Inc.处拿到了付款担保。根据担保条约，项目发起方的母公司将会对1 Light Street LLC 的EB-5优先股权投资在任何情况下做出不可撤销的，无条件的付款担保，担保额为$900万。因此EB-5投资人作为1 Light Street LLC的非管理成员将会成为该担保的间接受益人。本担保将为投资者的投资增添一份新的保障。
公司信息
LIA 1 Light Street LLC 您的EB-5投资媒介 – 由LIA 1 Light Street Manager LLC负责管理。LIA 1 Light Street Manager LLC为 Live in America Financial Services LLC (以下简称“LIA”)旗下全资子公司，而 LIA则为 LCP Group, L.P. (一下简称为“LCP”)旗下全资子公司.
LCP是一家私营房地产投资公司，公司自1974年成立以来，一直专注于投资和管理房地产。LCP通过旗下全资子公司LIA运营其EB-5融资业务。LIA在全国拥有23个区域中心，并已成功赞助多个拥有100%投资人和项目批准率的EB-5项目。
施工照片
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项目概览
项目名称：美国M&T 银行总部大厦
项目成本：$1.958 亿
项目地址：马里兰州巴尔的摩市光明街1 号
项目类型：A 级出租型综合商业地产
项目占地：0.68 英亩（0.27 公顷）
项目建设：28 层楼，包括：9 层车库、9 层办公/ 零售、10 层公寓
配套设施：无边泳池、健身中心、厨师餐厅、宠物娱乐区、户外休闲区
巴尔的摩——马里兰州第一大城市
巴尔的摩市位于东海岸线中心，得天独厚的地理位置加之30 多年来城区的全面振兴，成就了这座城市独特的经济与文化形态：
- 美国东海岸重要的港口和战略要地，距离首都华盛顿仅61 公里
- 美国东部最完善的交通中枢，拥有三个机场、三条铁路、七条州际公路
- 高科技、高等教育、生物医药和环保为主要经济支柱
- 美国东部重要的文化城，科研机构、顶尖学府、高端人才密度均居全美前列
- 丰富的历史文化和艺术资源依托城区振兴，促进了旅游业的发展
- 总人口621,849 人，位列全美第29 位
- 最受千禧一代欢迎的城市之一，千禧一代人口增长速度全美第四
- 全美25 个最适合工作的城市之一——《彭博资讯》
巴尔的摩中央商业区——巴尔的摩的城市心脏
中央商业区是巴尔的摩的金融中枢，誉为“城市的心脏”，与金融财团、政府机构和顶尖科研机构为邻，坐拥城市天际线和港湾的绝佳视野。近30 年来，具有吸引力的政策促使开发商大力兴建办公楼、公寓和停车库，并吸引大量企业和中青年人群迁入，使中央商业区成为巴尔的摩内最炙手可热的居家、工作、休闲度假之地。
地理位置
项目位置
便捷的交通设施
步行5 分钟内：查尔斯中心地铁站、马克火车站、I-395 及I-95 洲际高速入口
开车15 分钟：巴尔的摩华盛顿国际机场
火车30 分钟：直达首都华盛顿特区
便利的生活设施
步行可达多个综合商场、健身中心和餐厅开车5 分钟：5 个大型超市、5 家医院/诊疗中心，包括全美知名连锁超市 Whole Food Market 和约翰霍普金斯大学医院
密集的政府、金融、教育及科研机构
毗邻多个银行总部和500 强企业，包括美银集团、美盛集团、IBM 总部
步行10 分钟：巴尔的摩市政厅，包括联邦法院、巴尔的摩市政府
开车10 分钟：马里兰大学、约翰霍普金斯大学
热闹的文化、运动、休闲社区
步行10 分钟：音乐中心、酒吧一条街、城市氧吧、文化历史区
步行15 分钟：2 个大型运动场馆、巴尔的摩马蹄赌场
开车5 分钟：内港游览区、28 个国家级博物馆和艺术馆、国家水族馆
项目预租情况
M&T 银行为最大租户，已签署15 年正式租约，已租用：
* 66.4% 办公区域（6 层），作为其中大西洋总部办公楼
* 44% 零售区，作为其巴尔的摩分行营业厅
* 6,000 平方英尺储藏区
* 年均租金：$410 万
项目进展
项目团队
开发商：麦迪逊·马凯特 Madison Marquette
1992 年成立于首都华盛顿特区，隶属于全球地产投资公司Capital Guidance Real Estate，总部位于瑞士日内瓦。麦迪逊·马凯特被誉为房地产领域的思想领袖和创新者。擅长房地产投资、开发、建设和地产综合资讯。成立至今，在全美收购、投资和建设的物业总价值近$70 亿。
EB- 5项目展示：
1. 华盛顿都市水岸社区：总开发商& 租赁（I-526 陆续获批）
2. 纽约帝国奥特莱斯：开发资讯、物业管理、租赁（I-924/I-526 范本获批）
开发项目展示：
3. 宾夕法尼亚大学零售区
4. 北卡教堂山大学学生生活区
总承包商：多诺霍建筑公司Donohoe Construction
多诺霍建筑公司隶属于多诺霍集团，成立于1884 年，大华府地区建筑界元老之一。过去10 年，在大华府地区承建了8,100 套公寓，2,200套公寓在建。
连续34 年入选《美国工程新闻记录》美国承包商400 强、《华盛顿商报》全美总承包商20 强、2016 年获得《华盛顿商报》百年家族企业纪念奖。
承建项目展示：
1. 美国商务部国家标准与技术研究所
2. 美国农业部
3. 乔治·华盛顿大学宿舍楼和图书馆
4. 美国广播公司NBC 新闻中心
备注：《美国工程新闻记录》，简称ENR，是建筑工程领域的的权威周刊，其对全球工程领域相关公司的排名拥有至高的权威性和知名度。
建筑设计及工程技术方：艾奕康设计咨询
AECOM (NYSE: ACM)
艾奕康设计咨询是全球顶尖的建筑设计及咨询公司
2015 财年总收入$180 亿。连续七年蝉联《工程新闻纪录》杂志ENR 全球500强设计公司榜首。连续五年荣登福布斯世界五百强之列。连续两年被福布斯评选为“全球最受尊敬的公司”之一。
建筑设计展示：
1. 北京环球金融中心
2. 上海国金中心
3. 2016 里约奥运会场馆
4. 纽约世贸中心一号楼
区域中心：生活在美国
生活在美国(Live In America) 隶属美国老牌房地产投资公司LCP 集团。该集团拥有43 年房地产投资经验，全美物业资产组合价值超过$50亿，持有全美第三大独立酒店运营集团 - 新月酒店集团25% 股份，并参股上市公司莱克星顿地产信托公司(NYSE:LXP)。管理成员拥有平均16 年、总计$270 亿融资交易经验。生活在美国近3 年成功募集$4 亿EB-5 资金，所有项目I-924/I-526 获批率为100%。
区域中心EB-5 项目展示：
1. 4th & L A 级出租公寓（项目I-924 及所有投资人I-526 获批）
2. 朗诗加州凯撒庄园（项目I-924 及所有投资人I-526 获批）
3. 华尔街1 号（项目I-924 获批、投资人I-526 陆续获批）
4. 国会滨江公寓（项目I-924 及所有投资人I-526 已提交）
5. 国会公园大厦二期（项目I-924 获批）
EB-5 资金安全
美国M&T 银行总部大厦项目具有安全、保守的投资架构。
M&T 银行联合NATIXIS 银行为项目提供高级建筑贷款，贷款批准总额为$1.25 亿。高于项目实际所需贷款$1.19 亿。EB-5 资金将最后进入项目，用于公寓部分建设。
绿卡保障
Barnhart Economic Services 为项目撰写《经济影响及就业报告》，根据IMPLAN 经济模型计算，项目将创造2,706 个全新就业岗位，其中建筑开发创造的就业数为2,465 隶属法国第二大银行集团BPCE 银行集团； 个，远多于移民局提出的“每个投资人创造10 个就业数”的要求。
还款保障
市政府投资——$2,800 万车库长期贷款（计划）
为鼓励开发商建造多层车库，市政府计划在车库建完之后，向开发商提供$2,800 万30 年长期贷款，年息约1%。
双重房地产退税政策——每年退税总额约$310 万
* 办公、零售和停车场部分——马里兰州企业税收园区房地产退税政策
该项目位于马里兰州企业税收园区内（即“Enterprise Zone”，简称EZ），企业税收园区的设立，是以招商引资为最终目的，吸引开发商在园区范围内投资建设A 级办公楼、零售和多层车库。项目完工后，将享有10 年房地产税收抵免。
* 住宅出租公寓部分——高性能出租型商品房房地产退税政策
为鼓励开发商新建或翻新现有空置或低利用率楼宇、建设更多出租公寓，市政府推出高性能出租型商品房退税政策。因此，M&T 银行总部大厦的公寓部分完工后，将享有15 年房地产税收抵免。
资金返还约定——I-829 通过后一年内返还投资款
投资人获批I-829 永久绿卡后，项目方约定在之后的1 年内尽一切商业努力返还全额投资款。
还款保障——退款保险和退出机制
退款保险
世界保险巨头 — 英国劳埃德保险机构已批准其保险商ANV Global Services 向该项目投资人承保I-526 退款保险，承诺投资人I-526 被拒后90 天内全额退还投资款。同时，区域中心已签署《管理费退款确认信》，承诺投资人I-526 被拒后30 天内全额退还管理费。
退出机制
开发商计划在EB-5 投资期第五年，通过出售或再融资的形式归还EB-5 资金。同时，项目设立了双重还款保障：
保障一：运营净现金流优先支配权——50% 运营净现金流用于归还EB-5 利息和投资款
保障二：罚息机制——I-829 获批后开发商延期还款，EB-5 投资人可获得总投资额5-6% 的罚息
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