在过去的22年，多伦多房价走势如下图所示，除了08/09年有过短暂回调，总体基本维持了上涨趋势：

而在刚刚过去的2017年里，多伦多房市可谓经历了风风雨雨，市场经历了如同过山车一般的起伏，年初在3个月内增长了33%，但4月受海外买家税措施影响房价出现了较大幅度的回调，9月10月出现了小幅反弹，之后转入11，12月季节性的平缓期。到目前为止，多伦多市场走势如同温哥华市场的影子市场，似乎只是比温哥华慢了8个月的样子。温哥华在2016年8月实施海外买家税，之后在2017年春季四五月全面反弹，市场稳步复苏。多伦多是否会再次追随温哥华在今年春天反弹？ 涨了20多年的多伦多地产市场将往何处去? 多伦多的房子到底还能不能买？我们可以用“长期看人口、中期看土地、短期看金融”三个基本面来做自己的分析判断。

1.      短期看金融：

影响房市的金融政策主要是贷款政策和贷款利率以及汇率。

贷款政策方面，加拿大政府为了控制房市风险近来贷款政策有所收紧，1月1日新的贷款政策B-20又生效了，其主要差别在于以往收入不太够的人可以采用五年固定利率额外拿到家庭年收入1-1.5倍的贷款额度，而新政策下这个缺口被堵上了。其实过去几年靠这个政策去多拿贷款的人只是很少的一部分人，多数人没有申请那么大额度让自己还款压力太大。过去10年其实加拿大银行贷款政策一直是在收紧的，但每次收紧之后的影响都只是暂时的，个人感觉这次政策的影响也将是有限的，它固然会让一少部分人贷款额度减少，但银行通过其它一些变通政策会把钱借给另一部分人。有个数据可以给大家吃颗定心丸，五大银行2018年计划放贷额度不但没有减少反而有所增加,比如TD银行2018年放贷目标是199亿加元，而2017年是188亿，就是说银行今年计划放出比去年更多的贷款。在不违反银管局OSFI规定的大前提下，各大商业银行会想办法把钱借出去的，比如出台类似High Networth之类的各种特殊贷款项目。银行增加放贷意味着今年的市场交易量应该不但不会减少还会增加。

另外跟国内比起来加拿大的贷款政策仍然是宽松得多的。现在国内一线城市第三套房就基本不让买了，而第二套房也需要六七成高的首付，房地产作为一个特殊的金融产品他的最大投资魅力是高杠杆，而国内限购政策等于被强制去掉了杠杆，投资门槛被大大提高，总体收益将大打折扣。而加拿大只要你收入能支撑，仍然可以以10-20%首付买房，而且仍然可以去买N套房。而对新移民，夫妻双方可以不看收入一人买一套房，海外居民35%首付银行也可以不看收入贷款给你买房。就是说在加拿大投资房产，仍然可以做到3-5倍的杠杆，假如一年房价涨幅是10%，你的实际收益就是30-50%了。

贷款利率方面，加拿大目前银行贷款利率在3%上下（取决于固定或浮动利率上下有些浮动）， 远远低于国内买房的5-6%的贷款利率。下图是加拿大目前的央行利率，可以看到仍然是处于历史低位的。

虽然有加息的呼声，但是高企的政府债务和并不太好的经济状况是难以支撑大幅度加息的。下面是加拿大联邦政府的债务趋势图，庞大的政府债务意味着庞大的利息支出，央行每加息一个点，政府就要拿出约23%的税务收入用于支付利息，所以对被债务捆绑的加拿大政府来说加息将会是非常没有底气的。

汇率方面，加元汇率目前仍然处于历史低位，目前对人民币汇率大概在5.2:1左右，相比历史上曾经接近8:1仍然是很低的。但加元作为资源货币，汇率随时可能随着大宗商品价格的反弹而反弹。较低的汇率仍然吸引全球各地富裕资金流入多伦多购买优质资产（包括多伦多的地产）。

2．中期看土地：多伦多土地供应受政府严格限制

今年5月，安大略省更新了大金马蹄地（Greater GoldenHorseshoe）区发展计划，这项始于2006年的计划也被称作控制城市扩张计划，包括大多伦多在内的地区禁止开发绿带（Greenbelt），同时鼓励高层限制低层住宅建设。按照规划，政府要将都市人口密度从40%提升到60%，即增加人口密度而不是城市向外蔓延扩张来解决居住问题。换言之，就是政府严格收紧土地供应。多伦多南面是安大略湖，而东西北三面均已触及绿带边界，剩下可开发的土地将非常有限。

所以多伦多人口虽然持续稳步增长，但是房屋供应量确仍然处于历史低位(如下图所示)。二手房供应量也一直在低位，另一原因是很多本地西人业主不喜欢搬家，而且他们很多人是发誓要在同一房子里住一辈子直到过世的，而这些作为卖房主力的本地退休老人人均寿命越来越长，所以等他们卖房的等待时间也是越来越长了，所以二手房房源供应一直趋紧。

3.      长期看人口：人口因素-多伦多人口将持续增加

加拿大政府高层智囊已经制订目标，人口从目前三千多万人口要在本世纪末增加到一个亿，这个目标将主要通过移民实现。短期内，未来三年将移民100万，每年移民人数从目前的20几万增加到31-32万，4年后还将逐步增加到每年接收移民45万。

除了移民，多伦多留学生人数还出现了成倍的爆炸性增长，而且留学人口出现了明显的低龄化，从大学到高中生初中生越来越多，多伦多地区有的教育局甚至开通了接收国际幼儿留学生的幼儿园！

而依据加拿大现行的移民政策留学生转移民将变得越来越容易，将来留学生将有很大数量留下成为永久居民。加拿大移民部长在2017年11月访问中国时明确表态，加拿大政府计划采取措施将接收华人留学生和访问签证人数的数量增加三到四倍。这些人来了要么租房，要么买房，都有住的刚性需求，形成了对多伦多房产市场的强大支撑。

另外周边国家的政策也进一步推动更多人口进入加拿大，比如美国特朗普史无前例收紧的移民政策很可能导致更多无法在美国继续留下去的人来到移民政策相对宽松的加拿大。

综合以上三方面，多伦多人口持续增加，土地供应严格受控，而贷款利率仍然相对偏低，杠杆率高，长远来看每个基本面都支撑多伦多房市继续向上。这就解释了为什么多伦多过去20多年房价一直稳步增长。为了抑制多伦多房市过热和泡沫，安大略省政府及时出台了一系列措施控制房市过热，将一个体温高烧41度的人成功将体温降为正常的37度。经过半年多调整，目前基本到了一个供需平衡的状态， 买家终于有了可以跟卖家讨价还价的机会。温哥华在出台类似调控政策一年后市场重新恢复，均价再创历史新高。多伦多过去几个月的房市走势跟温哥华非常相似，多伦多市场出现逐步反弹将是大概率事件。

Peter预计2018年大多伦多地区各区域市场将出现明显分化，类似股票市场，我们将不能再光看大盘指数，因为具体到各个板块，各个个股表现其实是千差万别的。有的区域会表现得更坚挺，有的区域可能反弹得慢甚至继续跌势；同一区域有的街区更坚挺，而有的街区却反弹乏力。置业者切忌只看市场房屋均价指数来决定自己入市时机，因为您感兴趣的区域可能与均价指数行情很不一样。2018年，多伦多房产置业投资将更加需要从粗放经营向精耕细作转变，将需要更多专门知识，经验和眼光，欢迎加Peter微信iamheweijun做更进一步深入探讨。