2018楼市预判：温水煮青蛙,海外房产微信公众号文章

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来源/微信公众号：樱桃大房子（ytdfz8）；作者：樱桃

2017年已过去，2018年正式开启，风云不定，总是出人意料的中国楼市何去何从？今天樱桃大房子就斗胆预测一下，本轮房地产调控的影响，以及2018年市场走向。

调控一定有效

前天在粉丝群里，我说2018年的银行贷款会继续收紧。一个年轻的地产公司员工就出来喷我了，说我好奇怪，居然还相信调控能降房价，他认为ZF在土地出让上根本就没有真心想要降房价，否则应该让小产权房转正，加大市场的供给量。

为什么不相信？即使有的城市调控了房价暂时还没降，就能说明调控无效吗？

如果调控无效，今年北京、环京、天津的房价下跌是怎么回事？如果无效，厦门、苏州、合肥、深圳、上海、无锡等城市的盘整又是怎么来的？不要睁眼说瞎话。

从过去十年来看，虽然调控放松后，市场会反弹，但这并不代表之前的调控就是无效的啊！房产调控哪一次没有效了？你放眼当地城市看看，哪次调控之后，市场不会经历低迷调整期？只不过是市场冷却需要时间罢了，房子毕竟是不动产，买卖双方心理博弈会拉长成交周期，不可能像股市一样应声而落。

政府允许房价上涨，但是不会允许房地产市场以极其危险的方式继续前行，这要感谢日本的房地产泡沫破灭带来的前车之鉴，感谢美国08年次贷危机的教训，我们可以避免重蹈覆辙。

政府也确实不想房价大跌，因为政府调控的目的，就是在防止楼市崩盘出现大跌，假如不调控，任由市场暴涨，最后的结果一定是泡沫破裂暴跌收场。因为市场会失灵，人会失去理智，在造成系统性灾难结果之前，必须通过行政手段，打击非理性炒作。

既然你承认中国的房地产市场不是完全的自由市场，是带有计划经济色彩的，政府可以控盘，想让房价涨就放水涨，想要房价不涨就收水，那你为什么不相信调控会有效？

有的人说，政府不想房价大跌，没错，但是不是就代表房价不会下跌呢？当然不是，理想和现实总是有差距的。我们从2017年北京、环京市场就可以看出，尤其是环京，燕郊房价已经下跌了30%以上，不知道这个幅度在大家的概念中算不算大跌？

燕郊的下跌是什么导致的？很明显，是由调控引爆的，因为限购3年，限住了北京的需求去燕郊买房，市场突然没了接盘侠，很多炒房的，本来是想短炒一把走人，没想到突然套不了现了，但预备的月供资金不足，怎么办？那就只好降价抛了。但本质上，还是因为市场过度上涨了，一年时间，涨3倍，涨到三四万，买不起北京，连燕郊也买不起，那就不如回老家省会了，如果不是投资投机，光靠刚需，是支撑不起这么高的价格。

很多人认为，房价下跌30%以上，地方财政受不了，经济要下滑，政府必然放松调控。

请问燕郊现在放松了没？请问温州，海南前几年房价腰斩时，地方调控放松了没？

房价下跌消灭泡沫，消灭货币，将钱赶到实体经济去，正是中国当局追求从高增长，向高质量转变的必经之路，例如最近，中央对海南过度发展房地产已经是痛心疾首，公开严厉批评，海南省委书记已经表态，要全面取消对各市县的GDP考核任务，也就意味着给地方吃了定心丸，不需要靠房地产投资来拉动GDP了。

房价跌幅会超出想象

这一次的房价涨幅，超出了任何人的想象，同样的，这一次的调控期一定比你想象的要长！房价下跌的幅度一定比你想象的要大！

理由如下：

1、调控不会那么快放松，落实房住不炒的中央指导精神，就意味着限购限贷，或许会成为长效机制之一，比如一线城市的限购，从2010年以来就没有取消过，在这一次调控中反而更严了。限价，2018年放松的可能性很小，由限价引起的新房价格下降已经在发生了，二手房的价差支撑不了多久。

2、这一轮房价上涨幅度过大，早就透支了市场需求，这么高的价格，能接的起盘的真的不多了，该买的都买了，剩下的要么是换房的，要么是资金实力不足的刚需，需要时间积累首付款。

3、货币宽松导致了房价暴涨，现在开启了货币中性偏紧的周期，房贷利率继续上调是大概率，增加购房成本，会加剧买方观望，房企融资成本加大，回款压力也会增加。

4、市场的供需会逐渐由去完库存时的供不应求，到调控一段时候后逐渐达到供需平衡，再到需求萎缩，观望，而开发商补完库存后，向供过于求转变，供给过剩时，房价一定会跌。

目前，从需求端来说，限购限贷，限制的都是市场的需求，限价，限制的是房价的非理性上涨，限卖，限制的是市场的流动性，房子买了不让你卖，你还如何把升值部分套现出来，一套换成两套？

从供给端来说，加大租赁房供给，加大共有产权房供给，加大商品房的供给，形成市场有效供给，在一年半到两年后，也需要时间。

其实中国楼市并不需要那么多阴谋论，如果想把握短周期，就跟着政府的明示走，就像07年加息，调控楼市一样，卖房——08年救市——09年买房——2010年调控卖房——2014年调控放松买房——2017年调控收紧，卖房。

只要你把握了这些信号，是不是节奏都会踩的很准？当然，需要说明的是，每个城市的涨跌节奏不同，调控政策也不同，买卖时机得根据当地城市的政策判断，所以具体下跌的时间，每个城市也是不同的。

就目前来说，调控以后全国市场并未出现明显的恐慌性抛盘现象，据链家研究院数据显示，2017年链家经纪人所接触的业主普遍是换房需求，高达9 成的经纪人接触的业主是因换房而挂牌。

业主降价的主要原因也是由于换房，除长沙、沈阳和佛山外，全国及其他各城市均有60% 以上的经纪人接触到的业主主要是由于换房而做出价格让步。

厦门、成都、武汉、长沙、沈阳和佛山有近20% 的业主，是因急于变现而选择降价的投资客。全国来看，投资变现卖房的比重不高。

因为大家对中国楼市还是充满了信心，认为房价不会跌，因此也不急于套现，还有的人是考虑到就算套现了，钱也不知道拿来干嘛，担心贬值，也担心卖了没有资格再买回来。

但投资客的盲目自信，会错过最佳的抛售时机。

2018年预判

上面1、2针对的是本轮楼市调控周期而言，周期预计至少3到5年时间。下面说下我对2018年的预判。

我的老公众号樱桃小房子是2月底创立的，3月份作出的一个大预测是一二线城市房价已到阶段性顶部，不建议再投资，2017开始轮到未大涨的二线和三四线城市上涨。

回头来看，2017年3月份之后，一线和热点二线城市房价确实陆续到了顶部，北京、厦门、苏州、合肥、深圳、上海、无锡、天津等城市都进入到了调整期。而弱二线和三四线开启了暴涨，但也出现了一些误判，比如武汉、杭州这一年里仍然继续坚挺。

展望2018年的房地产走势，不管对错，我的新公众号樱桃大房子今天也大胆的做一个预测，明年再来验证。

第一、市场层面

1、一线城市

北京成交量预计会有所反弹，成交价不排除局部好地段有所反弹，整体而言较稳。上海跟北京相似。

深圳，取消阴阳合同是今年早晚的事，二手房买卖要么少贷款，要么多交税，会打击成交，在此政策出台之前，市场成交量会反弹，维持在5000套之上，成交价稳定，很难再反弹，降价有没有可能，能降多少？对这个问题，我现在也比较迷糊，如果按照我以往的分析，深圳杠杆高，信贷持续收紧一定会有累积的影响，但现在出现了一个新的现象，由于深圳落户门槛很低，有些外来资金在套现二三线城市的房子，将资金挪到深圳买房，外来资金有多大实力，对市场有多大的支撑作用，我现在也不好评估，需要继续观察。

广州，是一线中最晚涨的一个，也会是最晚调整的，今年二手房市场会开始横盘，新房限价明显的好卖，价格没有优势的楼盘市场去化率会降低，成交量会下降。

一线城市房价确实已经非常高了，但由于一线城市的资源最集中，人口流入速度最快，除了北京在人为驱赶人口，长期来看，房价继续上涨是共识，因此，不排除这一轮二三四线大涨后，那些在二三四线有房子的人会套现，原本在一线工作但买不起房子的人，因为套现了上百万资金又具备了买一线房子的实力，带来了新的需求，这就好比股市中的优质蓝筹股，股灾之后，会重新走出一轮行情一样，而那些借助牛市东风的股，靠讲故事的股票，会步入漫漫熊途。

当然，这只是我目前的一种思考，市场会怎么走谁也不知道，毕竟影响房价的很多因素是不可预知的，所以结果往往会超出人的想象，需要继续观察了解。

2、强二线热点城市

厦门、苏州、合肥、无锡、天津、济南、郑州市场成交量会继续下降，市场较为冷清，新房继续限价，二手房也会开始降价，成都、武汉、杭州、青岛停涨，进入横盘期。

3、弱二线，三四线城市

大部分是比较弱的省会城市，以及一线和强二线周边的城市，属于2017年大涨接力的地方，今年的上涨动力也会逐渐疲软，顶部已经到来，适合高位套现。错过今年，三四线城市将步入漫长的调整期，至少五年以上。

4、四五线城市

属于2015-2017年调控放松以来还没涨的，或者涨幅不大的地方，比如中西部的地级市，县级市，今年会轮到这些地方大涨，也是最后去库存的根据地。

整体而言，已经调控的城市，除了环京地区由于限购太严厉，这种纯靠外来人投机炒作的市场已开始大降价，其他限购不严的周边城市群还看不到大幅跌价的现象。市场会出现温水煮青蛙式的调整，冬天未到，这个秋天会比较漫长，真正迎来下跌还需要等时间。

第二、政策层面

已经出台调控政策的城市，不管几线，今年都不可能放松调控，因为稳房价的任务仍然较重。

还没有调控的，但房价也暴涨，库存也去完的城市，哪怕是四五线小城市，也会调控，但无非都是那几个常规的措施，政策面上，不会有石破天惊的创新举措。

房产税任重而道远，即使在两会上提交人大立法，在细节的制定上也需要个很长的过程，今年不用考虑这个因素对房价的影响。