澳洲权威地产行业研究机构RP Data公布的澳洲物业《亏损与盈利(Pain and Gain)》报告显示,2014年第三季度,澳洲全国住宅物业的转售房产中,有90.7%的物业在转售时获得了利润,30.1%的物业转售时的价格比买进价格要翻了一倍不止。全国转售利润总额达到了135亿澳元,这些转手后赚了钱的物业平均每个物业录得的毛利为22.3万澳元。但同时上年第三季度也有9.3%的物业属于亏本出售,亏损总额为3.83亿澳元。与前两年相比,亏损出售的比例正在呈下降的趋势,主要归功于持续的低利率市场和物业价格的上涨。
调查表明,决定物业投资是否能取得良好的回报,一个很重要的因素是物业持有的时间。举个例子来讲,澳洲物业中,那些在2008年之前购买的房屋,在2014年第三季度出售的,有47.5%赢利翻了1倍;而2008年1月1日之后购买的房屋,在2014年第三季度出售的,只有4.1%赢利翻了1倍。
图二:2008年1月之前购买,在2014年第三季度出售的物业盈亏结果
图三:2008年1月之后购买,在2014年第三季度出售的物业盈亏结果
数据显示,转售时亏本的澳洲物业的平均持有时间为5.7年,转售时获利的物业的平均持有时间为9.9年。显然,短期持有和买卖物业是风险较高的策略,更容易出现亏损的情况。
下面我们再看看首府城市的整体表现。自从2009早期,各大首府城市售房盈利的比例就一直高于澳洲整体水平。2014年第三季度,各大首府城市房产销售的盈利率为93.7%,大大高于澳洲的84.6%。而且首府城市的盈利率一直相对稳定。
从趋势上看,盈利率处于上升趋势的首府城市为:悉尼、墨尔本、布里斯班、阿德雷德和霍巴特,而下降的为珀斯和达尔文。这些趋势也同时反应了整体的市场情况,大多数城市的房产价值还在上升,而珀斯、达尔文和堪培拉的房产市场则上升得相对缓慢了。
根据上面的数据分析,我们知道要想获得最大化的资本增值,长期持有房产是非常关键的。但10年、15年对很多投资者来说,是一个相当漫长的过程。在这期间有可能出现各种变化,比如大环境的变化,包括经济形势、消费者信心、房市走向等等。有些人自身的小环境也可能出现变化,比如工资或家庭变化等等。随着这些变化,有些人的心态也会随之发生变化,而做出冲动的卖房举动,因此丧失了享受资产升值的机会。所以大家在决定是否投资买房,花多少钱买房,或者在哪里买房时,一定要对有可能出现的大环境和小环境的变化进行充分的预估,一定要了解什么样的房产适合购买、适合长期持有,这样才能坚定信心,享受房产的最大幅增值。
RP DATA是南半球最大的房产资料分析研究公司,其数据库拥有全国99%的房产资料,它的研究报告被澳洲储备银行和众多主流金融组织所采用,其调查数据是澳洲房产价格变化最准确的指标。
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