赚? 亏? 从权威数据看,房产收入如何翻倍

2015年03月03日 墨尔本地产咨询



澳洲权威地产行业研究机构RP Data公布的澳洲物业《亏损与盈利(Pain and Gain)》报告显示,2014年第三季度,澳洲全国住宅物业的转售房产中,有90.7%的物业在转售时获得了利润,30.1%的物业转售时的价格比买进价格要翻了一倍不止。全国转售利润总额达到了135亿澳元,这些转手后赚了钱的物业平均每个物业录得的毛利为22.3万澳元。但同时上年第三季度也有9.3%的物业属于亏本出售,亏损总额为3.83亿澳元。与前两年相比,亏损出售的比例正在呈下降的趋势,主要归功于持续的低利率市场和物业价格的上涨。




调查表明,决定物业投资是否能取得良好的回报,一个很重要的因素是物业持有的时间。举个例子来讲,澳洲物业中,那些在2008年之前购买的房屋,在2014年第三季度出售的,有47.5%赢利翻了1倍;而2008年1月1日之后购买的房屋,在2014年第三季度出售的,只有4.1%赢利翻了1倍。


图二:2008年1月之前购买,在2014年第三季度出售的物业盈亏结果



图三:2008年1月之后购买,在2014年第三季度出售的物业盈亏结果



数据显示,转售时亏本的澳洲物业的平均持有时间为5.7年,转售时获利的物业的平均持有时间为9.9年。显然,短期持有和买卖物业是风险较高的策略,更容易出现亏损的情况。


下面我们再看看首府城市的整体表现。自从2009早期,各大首府城市售房盈利的比例就一直高于澳洲整体水平。2014年第三季度,各大首府城市房产销售的盈利率为93.7%,大大高于澳洲的84.6%。而且首府城市的盈利率一直相对稳定。


从趋势上看,盈利率处于上升趋势的首府城市为:悉尼、墨尔本、布里斯班、阿德雷德和霍巴特,而下降的为珀斯和达尔文。这些趋势也同时反应了整体的市场情况,大多数城市的房产价值还在上升,而珀斯、达尔文和堪培拉的房产市场则上升得相对缓慢了。


根据上面的数据分析,我们知道要想获得最大化的资本增值,长期持有房产是非常关键的。但10年、15年对很多投资者来说,是一个相当漫长的过程。在这期间有可能出现各种变化,比如大环境的变化,包括经济形势、消费者信心、房市走向等等。有些人自身的小环境也可能出现变化,比如工资或家庭变化等等。随着这些变化,有些人的心态也会随之发生变化,而做出冲动的卖房举动,因此丧失了享受资产升值的机会。所以大家在决定是否投资买房,花多少钱买房,或者在哪里买房时,一定要对有可能出现的大环境和小环境的变化进行充分的预估,一定要了解什么样的房产适合购买、适合长期持有,这样才能坚定信心,享受房产的最大幅增值。


RP DATA是南半球最大的房产资料分析研究公司,其数据库拥有全国99%的房产资料,它的研究报告被澳洲储备银行和众多主流金融组织所采用,其调查数据是澳洲房产价格变化最准确的指标。


以上是RP DATA研究报告之一,在亚太集团2月份的新春开篇巡回讲座中,我们将与听众分享更多权威报告与数据内容,分析2015年墨尔本房市走势,并就房市和经济的热门话题、投资的热点等,和听众分析,帮助听众对未来房市可能出现的大环境和小环境的变化进行充分的预估。



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