根据房地产研究机构CoreLogic RP Data的资料，悉尼住宅楼价中位数于2017年最后一个月回落了0.9%，成为房价于去年最后一季（2017年10至12月）报跌的催化剂。

去年第四季，悉尼住宅中位价下降了2.1%，表现是全国八大城市中第二差，仅胜过同季房价跌去2.9%的达尔文。

与2016年12月底的水平比较，悉尼住宅价格中位数仅温和上升3.1%，与高峰期录得的17.1%按年增长无法比拟。其实，大家对悉尼房市的高峰期记忆尤新，就是出现于17个月之前。

CoreLogic研究部董事罗勒斯（Tim Lawless）表示，澳洲楼市正在循序渐进地降温，而这一波调整料会延续至2018年；在各大城市中，悉尼房市冷却的程度尤其明显。

澳洲各大城市住宅中位价按季度变化（截止2017年4季度，来源：Corelogic RP Data）

CoreLogic估计，未来两年，悉尼住宅中位价或会累计调整5%至10%。不过，大多数人不认为悉尼房市将会崩围，房价调整不代表市况一百八十度逆转。事实上，目前悉尼住宅价格中位数仍较2012年2月的周期低点高出71%。

从首次置业人士和准备“小屋搬大屋”的人士来说，住宅价格下调是天大的好消息。当然，对于业主而言，他们当然希望房价升得越高越好。

不少人认为，澳洲审慎监管局（Australian Prudential Regulation Authority，简称APRA）出招，“迫使”银行等房贷机构收紧对物业投资者和供息不供本（Interest-only）贷款人的放贷条件，是推低房价的主要导火线。毫无疑问，房贷机构收紧审批要求有且楼市降温，但似乎又不是唯一的原因。

以澳洲第二大房市墨尔本为例，尽管房贷机构收紧放贷，可是当地住宅价格照升如仪，住宅价格中位数于去年12月即使微降0.2%，全个第四季仍录得0.9%升幅，按年计更大升了8.9%，升幅之大仅次于侯巴特。显然地，还有其他理由去解释为何悉尼房市会降温。

悉尼住宅价格“高得离谱”，亦令到一些准买家却步，寄望房价再下调多一点才入市。此外，近年大家应会发现到，在很多城区都陆续有拆建工程，主要是把独立屋拆卸，改为兴建密度较高的雅柏文楼房，到头来住宅单位供应增加，亦使到雅柏文的价格出现调整压力。凡事要看两边，在雅柏文供应增加之际，独立屋数目却相应地减少，未来的日子里，独自拥有地权的独立屋或会越来越矜贵。

除了本地因素影响到房市表现，外来因素也不可忽视。作为悉尼以至澳洲地区住宅物业的其中一大买家，中国投资者因为中国当局收紧资金调出而放慢脚步，这亦会或多或少影响到悉尼房市的表现。

澳储行主责金融稳定工作的卡恩斯（Jonathan Kearns）去年底表示，他估计新楼盘的10%至15%单位由海外买家购下，或相当于总销售额的5%，当中大约四分之三的海外买家来自中国；但由于中国加强资金管制，加上海外买家更难在澳洲获批房贷，故此过去一年被海外投资购入的新盘量已见减少。

有分析师警告，若悉尼房价出现较大程度的跌势，适逢中国政府加紧限制资金流出，到其时中国投资者或会放弃原先的置业计划，尤其是购买了楼花（Off-the -plan）的人士，他们甚至会不惜“牺牲”已支付的一成订金。

如今，相信没有太多房地产界人士会相信悉尼房仍可每年上涨两、三成。然而，我们对于悉尼房市前景又应否看得太淡？从另一角度去看，悉尼房市连续多年大升之后，越来越多人觉得房价难以负担，那么房价稍作调整的话，其实又会否是一件好事？

一些分析师指出，悉尼房价下调，对房市未来的长远发展其实是正面的。

过去数年，由于住宅按揭利率一直处于偏低的水平，加上房价不断上涨，致令不少人的胆子也大起来，借入更大笔按揭去买楼做业主，使到家庭负债对家庭可支配收入（Disposable Income，即减去日常生活费等必需支出后所余下的收入）的比率升至高达190%。

分析师表示，房价调整跟房市逆转是两码子事，前者有助过热的房市降温，若发生后者的情况，物业买家相信会显得更加不安，到头来甚至可能会殃及整体经济增长。国际清算银行（Bank for International Settlements，简称BIS）早前便点名澳洲、加拿大、瑞典和瑞士的家庭负债过高，警告贷款成本一旦上涨而促使家庭勒紧裤带，未来的经济增长步代也难免会被拖慢。

澳洲储备银行行长洛威（Philip Lowe）显然也察觉到有关风险，他在去年5月的一次演说中便提到，即使房价显著下降，澳洲的银行业界也可以安度难关，但他们的盈利肯定会受到影响，所以，央行更担心的反而是家庭将来削减开支的可能性。他指出，澳洲家庭面对债务和房价对收入比率偏高，人们最终或会认为自己的负债太沉重，并选择减少支出去应付房贷。

价格不断上涨不单会加重澳洲家庭的债务负担，这亦会加剧社会不平等现象。

众所周知，今时今日的年轻人越来越难靠一己之力去置业，很多时都是靠父母在资金上的支持，关键是年轻人要有财力雄厚的父母撑腰；而出生于小康之家的年轻人，就未必能获得父母辈在财力上的支持，使到他们迟迟未能成为“有壳一族”。

从经济周期的角度去看，悉尼房市在现阶段调整其实算是拣对时机。目前澳洲的就业市道正在改善，过去3个月的失业率均处于5.4%的较低水平，这意味着大多数业主都不必太担心会因为失业而无力供楼或拖延还款，让他们“不会过于在意”房价调整。

有分析师表示，就算悉尼的住宅中位价下调多达15%，两年前买下房子的业主亦只会是“打平”，即房价回落到两年前的水位，加上他们在过去两年里应该已偿还了一部分房贷，所以他们也不致于会沦落为“负资产一族”，即楼价低于房贷金额。

澳洲银行业界看来不用担心房贷人士会大规模无法屡行还款协定，但业界向地产发展商审批贷款时或会更加审慎，因为此类型贷款主要是用作兴建和发展住宅项目，而相关贷款的潜在风险向来较住宅按揭贷款为高。

诚然，如果银行收紧对地产发展商的贷款，对整体房市发展未尝是一件好事，因为一些潜质没有那么好的楼盘计划或迫于胎死腹中。发展商自然不会欢迎银行这样的做法，反驳称银行收紧对发展商发放贷款，到头来只会是导致供应减少，结果就是房价将来会再度飙升，解决不了置业能力不足的问题。

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