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“真正改变世界的事件总是专家们未曾预见到的。”

英国《金融时报》把这句话放在非常显要的位置上。

是的。

2016年，英国脱欧、特朗普当选，谁都没料到的两只巨型黑天鹅，横空出世。

2017年，“逢7必乱”成年初预测的共识。1987年美国股灾，1997年东南亚金融危机，2007年次贷危机，2017年冥冥之中总会发生点什么吧。结果，2017成为近几十年来“风险”最小的一年。

人们通常用波动率或者恐慌指数来衡量风险，去年都创下了三十多年来的新低。直观表现就是，股市的大盘指数回撤幅度很小。

2017，低波动，低风险。金融危机十年轮回论破产。

2018年呢？

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先说几件大概率的事：

1.  2018年，全球整体光景不错，继续复苏。

2.  2018年，特朗普会开动中美贸易战。

3.  2018年，美国加息4次（或3次），加拿大加息3次，英国加息2次，澳大利亚、新西兰、瑞典、挪威会加息1次，全球进入实质性的货币拐点，大放水时代正式结束，一切资产面临重估。

4.  2018年，三大估值奇景——美国的股票、日本的债券、中国的房子——会不会爆，全世界的心都悬着。

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像每一年一样，今年注定有意外之事与意外之势。

可预测的，都不能称为意外。

摊手，难道我们就无法应对黑天鹅了？

颠覆一下思维角度：

我经常会被问到这样一个问题：「下一个十年会发生什么变化？」这是一个很有趣的问题。

但是我几乎从来不会听见这样的问题：「下一个十年有什么是不会变的？」 而且我可以告诉你这个问题才是两个问题中真正重要的那个。

这段话是亚马逊老大贝佐斯说的，他刚超越比尔.盖茨成为世界首富。他认为对低价、对更快的送达速度的需求，是人类永远不会变的。不管花里胡哨什么商业模式，抓住这些不变的才是根本。

贝佐斯的这段话可概括为：把赌注押在那些永远不变的事情上。

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寻找确定的东西，比胡乱预测变化更重要。

在分析2018年全球楼市的走向时，我们遵循了这一思路。它让很多趋势清晰可见。

第一，特朗普税改是确定的，它的具体条款是确定的，我们可以清晰地推断出税改的政策影响，再结合房地产供需数据，可以有把握地说：中低价位的房产，有合适的赶快入手，别犹豫；高价位的，不妨等等。

第二，欧洲经济复苏是确定的，它将重现一切先行复苏国家的情景。这其中也包括楼市。

实际上，热钱已在悄悄进入此前较为平静的欧洲。

法国几个大城市的房产交易量明显上升，德国成为海外买家的热门目的地。原来投资澳洲、加拿大、英国的一些买家，开始转战欧陆。这是一个重大动向。

第三，人民币泡沫的输出是确定的，中国不太可能完全紧跟美国的紧缩政策，天量货币需要找出路，国内楼市已经冻结，股市尚未明朗，借一带一路的口子出海正成为一件静默而巨大的洪流。

这股洪流，首先到达的是东南亚，柬埔寨、泰国、越南成为第一梯队，某些项目甚至可以国内付款、国外交楼。

第四，决定楼市的根本力量是确定的，人口。

短期看政策，中期看土地，长期看人口，这是楼市的底层规则。所有要素，最后归根结底看人口的增减。

当我们抱着长期投资的态度进行海外配置时，看人口指标是最有用的。

这是为什么日本人口锐减但东京逆势增加因而楼市有支撑的原因，这也是为什么美国德州近来涨幅超越东西海岸成为黑马的原因，也是为什么墨尔本比悉尼更有上升空间的原因。

这份2018年全球楼市前瞻报告，基于110万字一手材料、125家核心研究机构、近10万个数据，是国内首份全球楼市前瞻报告，想告诉你2018年确定会发生的事。

美国：税改对楼市最致命的影响在这里

日本：老龄化里的一湾清流

欧洲：热钱正在悄悄进入

加拿大：政策，还是政策

东南亚：复制中国奇迹？

澳洲：人口决定论

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