经过连续5年红红火火的局面，2018年的澳洲房地产市场将呈现忧喜参半的局面。最近的一份由CoreLogic RP Data组织公布的报告，更是将来年房地产的趋势推上了风口浪尖。
澳洲大城市12月房价变动（图片数据来源：Core Logic RP Data)
这份报告指出，12月份悉尼房价下跌0.9％，和达尔文一起成为表现最疲软的州府城市。而墨尔本房价下滑0.2％，这是维州首府自2016年2月以来首次下降。悉尼的房地产价格年增长率从去年5月份的17％的高峰下降到2017年年底的3.1％，标志着14％的回落。去年第四季度，悉尼房价下滑了2.1%。
目前，悉尼的房价比2017年8月的峰值低了2.2%。如今悉尼房价中位数为105.8万澳元，是柏斯和阿德莱德的两倍以上，比墨尔本的83.2万澳元高出27％。Core Logic的研究主管劳里斯（Tim Lawless）预计，悉尼今年将拉低全澳的房地产市场。
他指出，今年悉尼和墨尔本这种疲软的状况还将持续下去，将和过去几年的繁荣形成鲜明对比。
“此前很强劲的市场可能出现低增长或负增长，买家更谨慎，监管部门对信贷标准和投资者活动也会一直保持警惕，”他说。从一个房地产循环的巅峰期到低谷期，年度销售数量可以下降近四分之一。
（图片来源：《财富一周》)
监管机构和决策者鼓励贷款负债多的家庭在低利率环境下降低风险。他还警告未来的贷款人，特别是投资者，在2018年申请按揭贷款也许会更加困难。
不过，劳里斯也指出，澳洲个别城市和区域有自己的房市周期，其发展主要取决于当地的供需情况。
安保资本（AMP Capital）的首席经济师奥利弗（Shane Oliver ）则表示，低利率和首次置业者支持政策将会对房市起支撑作用，有助于确保房价仅出现适度下降。他认为澳洲房市不太可能出现崩溃，并预计2018年悉尼和墨尔本的房价或下降5%左右。
然而，实际上2017年缔造了超过很多经济学家预测的房价纪录，现在房价处于盘整，拍卖清盘率下跌，对于投资者的借贷规模也有所削减。
半数澳洲大城市房价下跌（图片数据来源：Core Logic RP Data)
究竟2018年澳洲房地产市场将呈现哪些趋势呢？
趋势一：官方利率变化不大
大部分行业人士预测，新的一年澳洲官方利率将保持不变，即维持目前1.5%的水平。
按照现在的趋势，澳洲经济仍然有上升的空间，而澳洲央行则表示，经济发展的速度还未到能够调整官方利率的时候。
就业岗位的增加，失业率的降低，全职工作岗位的增长，遭遇了工资增长速度放缓，零售业销量不景气等难题。
所幸的是，央行看到房地产市场的热度终于降下，终于送了一口气，因此也不用急于提高利率还调控房价的高低了。
（图片来源：《财富一周》)
趋势二：房价增长明显放缓
墨尔本和悉尼过去5年内出现的房市大热局面风光不再了。
新的一年，如果说有什么房价波动的内在因素，主要是央行基准利率的调整，以及在澳洲审慎监管委员会（APRA）控制下，商业银行对于信贷的控制，和对于借贷条件的新政策了。
（图片来源：《财富一周》)
趋势三：收紧借贷可能性小
在澳洲审慎监管委员会的控制下，澳洲的房地产价格已经出现了明显的调整。商业银行和金融机构对于借贷条件的紧缩，对于信用借贷的“瘦身”，已经导致了悉尼和墨尔本两大主要房地产市场的降温。
不过这一次，房价增幅放缓伴随着历史低点的利率，意味着澳洲银行处于一个健康的财富环境中。
因此相信审慎监管委员会应该不会进一步下手，再次要求紧缩借贷，不过另一方面已经紧缩的借贷条件也不会在短期内再被放宽。
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趋势四：人口增长继续保持
澳洲势头强劲的人口增长，将赶超房地产行业的发展势头。
去年，澳洲总人口大增389,100人。而对于房地产的需求，则在过去的5年间平均达到每年16.4万套。
根据澳洲统计局的数据，在截至2021年的未来5年间，持续强劲的人口增长，意味着每年大约24万的净移民流入，以及家庭结构的变化，意味着1人和2人组成的家庭数目增多。这样看来，对于房地产的需求保持坚挺。
在过去的一年里，维州是人口增长最快的州，2.4%的增长比例稀释了墨尔本市区大批新开发的公寓供给。
现在，净海外移民占到澳洲整体人口增长的六成，每一年平均为澳洲增加23.19万人口。
海外移民流入是新州、维州、南澳和塔州的主要人口贡献力量，而对于其它州和领地来说，则主要来自人口的自然增长。
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趋势五：失业率持续下跌
根据澳洲统计局数据，在过去的12个月里，全澳一共创造了超过33.5万个就业岗位，而且大部分是全职工作岗位。
澳洲就业市场的黄金期将在2018年持续，为经济的稳定发展打下坚实的基础。
趋势六：墨尔本别墅表现佳
如果今年利率不变，澳洲审慎监管委员会也没有什么限制信贷的新政策，而经济发展保持稳定，国际局势不出现动荡，那么澳洲主要城市今年的房地产市场可能是这样的。
悉尼房地产市场失去了上行的动力，但却也不会下跌而呈现“硬着陆”，它将保持4%至6%的上涨幅度。
墨尔本的独立屋、联排别墅等房产将是今年表现最好的，增幅预计达到6%至10%。
布里斯班房地产表现不俗，主要受到就业岗位增长和基础设施建设发展的提振，预计实现3%至5%的胜负。
霍巴特也将表现良好，受到投资者寻找热区的因素影响，实现6%至10%的房价增长。不过需要注意的是，有时候热区并不一定能够热多久，因此何时进入何时退出是最关键的问题。
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堪培拉房市表现将保持稳定，年增长率达到4%至7%，不过高昂的地税将成为影响房产投资者的重要消极因素。
阿德莱德的房地产市场很有可能保持微涨，最高4%的年增长率。
柏斯房地产市场可能已经见底，但应该在未来几年内都看不到大幅度的资本增值。
达尔文房市的长期增长动力不足，不过价格下跌趋势可能终止，年变动率在-1%至1%。
整体来讲，公寓的表现应该不如独立屋，而随着新公寓的不断落成，供给持续上升，因此建议投资者谨慎购买靠近CBD附近的楼花和新房。
趋势七：更多投资者持观望态度
随着市场对于今年房价涨幅不大的预期进一步加深，一些投资者可能会质疑目前的投资环境，以及投资机会是否明智。
另一方面，战略投资者如果有较长的投资预期，也可能会将目前的房价增幅缓慢视为入手机会。
当然短时间内，投资者应该看不到双位数的房价增幅，不过明智的投资者可能有更多机会与卖家议价。毕竟在过去的很长一段时间内，都是卖方市场，买房者的数量远远高于卖房者。
如果能够买到称心如意的房产，可能你会在10年后高呼：“哇，当时的投资真的很值得！”
（图片来源：《财富一周》)
趋势八：优质房产更有市场
过去几年中，由于房市火热，投资者担心买不到房，于是他们一般都竭尽自己的预算，购买能够触手可及的房产。他们赚钱了，是因为过去今年房产大势呈现上升趋势。
不过2018年这个大趋势就要发生变化了。位置、设计和质量俱佳的房子仍然是抢手货，因此表现毋庸置疑，质量差一点的房产可能就不会这样了。
随着房地产增值逐渐走向平缓，专家建议投资者谨慎考虑，仔细比较，再做出购买决定，切不可操之过急。
（图片来源：《财富一周》)
本文内容来源：澳洲新快传媒《财富一周》期刊
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