楼市去年突然掉头向下﹐多伦多市短线炒家始料不及﹐以致第3季末离场的人之中﹐不仅难望大赚﹐而且约三成估计应会损手。

　　重售市场资料显示﹐9月中期间﹐约6.2%掛牌楼盘持货期不足1年半﹐意味着可能涉及短线炒卖活动。这些炒家主要沾手独立屋及共管柏文﹐总体来说﹐平均持货209日便放盘﹐亦即不足7个月。

　　炒楼利润来自足以弥补成本的差价。平均来说﹐这些楼盘叫价超过买入价几乎16万元﹐骤眼看来﹐半年利润可观﹐但细看之下﹐当减去各项成本﹐最后可以落袋所餘无几。

　　值得一提的是﹐单以多伦多楼盘叫价来看﹐不少炒家更可能要蚀让离场。事实上﹐根据地產资讯网站Better Dwelling的分析﹐超过29%楼盘的叫价低过买入价。

　　对楼市消息留意的人也许认為﹐叫价低是抢柯化促销策略﹐卖家是否损手﹐还得看最后成交价。

　　不过﹐安省楼市16辣招出台之后﹐买家疯抢现象迅速消退﹐第3季期间﹐多伦多市独立屋成交价平均低过叫价﹐共管柏文表现好一些﹐大致上还能以叫价找到买家。由此可见﹐这些以低过买入价掛牌的楼盘﹐即使能够全价售出﹐卖家也会亏本。

　　除了售价不易抢高之外﹐高昂成本也侵蚀炒家利润﹐甚至令亏损扩大。

　　以独立屋来说﹐根据该网站的分析﹐平均叫价显示﹐炒家希望赚取接近19万元的差价﹐不过﹐当扣除主要成本之后﹐若然不亏本﹐也该属于俗语所说的「无肉食」。

　　这些独立屋短炒楼盘平均持货220天﹐推断约于去年2月左右买入﹐当时多伦多416地区的独立屋均价逾157万﹐以此计算﹐炒家放盘叫价约在176万元的水平。

　　楼市交易最大的成本包括经纪佣金及土地转让税。以157万元买入价计算﹐安省省府及多伦多市府收取的土地转让税合共超过5.5万。

　　不说也知﹐经纪佣金也不菲﹐炒家若然支付3.5%的佣金﹐176万元的成交价便高至约6.1万元。换言之﹐单是这2笔成本已将差价利润推低至7万餘。

　　此外﹐房贷成本不少﹐以35%首期及2.5%利率来说﹐每月利息约2,100元﹐半年要逾1万﹐至于提早解约﹐可能需要支付罚息。

　　其他开支还有不少﹐当中包括约2季的物业税﹑买入与卖出的律师费及房屋保险等﹐全部都削弱利润。

　　最后﹐炒家要向加拿大税局申报炒楼利润并须付利得税项。

来源：明报