一、2017年投资者意向解析

据美国地产经纪人协会（NAR）统计，2017年外国买家在美国置产总价值为1530亿美元，同比去年增长了49%。其中中国人赴美置业的总金额高达317亿美元，位列第一，远超位于第二位加拿大的190亿美金，比去年同比增长18.6%。根据抽样调查，赴美置业的中国高净值人群主要有以下特点。

1、70后80后为美国置业主力军

此次调查显示，2017年对美国感兴趣的高净值客户，有69.5%的高净值客户年龄为30岁~49岁。此类客群是高知识含量和高资产积累的结合，也是社会中坚力量。

2、地域分布广，相对集中一线城市

此次调查显示，2017年对美国感兴趣的高净值客户，地域分布广，所处城市分散，相对较集中于一线城市，北京占16.7%、上海占17.34%、深圳占13.78%、广州占6.23%，北上广深四城市总计占比54.05%。值得注意的是，2017年杭州置业者在美国置业的比例为二线城市之首，高达7.2%，超过广州的比例。

3、洛杉矶、休斯顿领衔2017美国购房热度城市

此次调查显示，2017年对美国感兴趣的高净值客户，意向美国城市分布情况为：以移民居住为主要需求的城市洛杉矶占比18.89%，位列第一；以资产配置为主要需求的城市休斯顿占比17.8%，位列第二；纽约占比13.2%，位列第三。

4、2017年中产阶级资产配置意识增强

此次调查显示，2017年对美国感兴趣的高净值客户来说，置业目的中子女学业仍然是主因，占比32.78%；受移民政策收紧影响，移民居住需求相对较小，占比18.21%；2017年，中产阶级因为资产配置需求而选择美国置业的置业者占比28.21%。

5、购买渠道安全性成置业者考虑主要因素

置业者对于购买过程中考虑的主要风险调查中，由于语言的隔阂和地域的界限，购买渠道安全成为置业者最为顾虑的风险问题，房源信息真实性位列置业者风险顾虑因素第二。

二、美国房产市场解析

1、近5年热点城市房价涨幅 休斯顿排名第一

2017年中国置业者在美国置业热度最高的5个城市依次为洛杉矶、休斯顿、旧金山、纽约、西雅图，这五大城市整体呈上升趋势，上涨幅度略有不同。休斯顿近5年中每年房价上涨的均值为19.51%，排名第一。而2017年10月休斯顿市区最新的房产价值为32.5万美金，相比于其他4个城市，仍是在很低的价位，未来几年仍有很大的增值空间。

TOP1：休斯顿 上涨19.51%

休斯顿近5年中每年房价上涨的均值为19.51%，2017年10月最新房产价值32.5万美金，预估下一年增长3.6%。房产价值相比其他大城市仍是低位，未来几年仍有很大的增值空间，投资目的为主的购房者可关注休斯顿。

TOP2：西雅图 上涨16.61%

西雅图近5年中每年上涨的均值为16.61% ，2017年10月最新房产价值69.9万美金，预估下一年增长5.9%，价位已与洛杉矶、纽约持平，未来置业西雅图的购房者将付出较高的进入成本。

TOP3：旧金山 上涨13.78%

旧金山近5年中每年上涨的均值为13.78% ，2017年10月最新房产价值123.67万美金，预估下一年增长2.9%。旧金山凭借其气候、经济、教育等优势，仍为美国房价最高城市。

TOP4：洛杉矶 上涨11.64%

洛杉矶近5年中每年上涨的均值为11.64%，2017年10月最新房产价值63.4万美金，预估下一年增长1.7%。洛杉矶市区价值与同在加州的旧金山相比，要低近一倍。青睐加州的置业者，价位如果是重点考虑因素，可以关注洛杉矶。

TOP5：纽约 上涨5%

纽约近5年中每年上涨的均值为5% ，2017年10月最新房产价值69.39万美金，预估下一年增长5.7%。纽约近几年相对其他大城市，房价增速缓慢。但凭借其世界经济、金融、文化中心的地位，仍然吸引很多购房者前往。

2、近5年租金趋势 经济多元大城市均上涨

2017年中国置业者在美国置业热度最高的城市中，从近5年的租金趋势图看，整体呈平稳上升趋势。西雅图过去5年，每年租金上涨的均值为10.05%，上涨速度位列第一；旧金山租金以8.27%的平均年增长速度位列第二。洛杉矶、纽约、休斯顿等大城市都有不同程度的增长，这些城市的共性是有强大的经济和多元化的产业支撑，能够吸引足够多新的就业需求，让城市人口呈现正增长，从而对租金持续上涨有强有力的支撑。

TOP1：西雅图 上涨10.05%

西雅图近5年中每年租金上涨的均值为10.05%，2017年10月最新的租金均值为2662美金/月。

TOP2 ：旧金山 上涨8.27%

旧金山近5年中每年上涨的均值为8.27 %，2017年10月最新租金均值为4230美金/月。

TOP3：洛杉矶 上涨5.86%

近5年中每年上涨的均值为5.86%，2017年10月最新租金均值为2926美金/月。

TOP4：纽约 上涨4.38%

近5年中每年上涨的均值为4.38%，2017年10月最新租金均值为2160美金/月。

TOP5：休斯顿 上涨3.85%

近5年中每年上涨的均值为3.85%，10月最新租金均值1429美金/月。

三、美国房产资产配置15项标准

美国房产城市选择标准：

1、州或城市支持美国当政党派

在选择美国房产过程中，房产所在州或城市是支持美国政府当政党派的州或城市，会在未来政治上受到倾向。

目前中国置业者关注的热点城市中，纽约、洛杉矶、旧金山、西雅图是民主党的主要支持城市；休斯顿、达拉斯、奥兰多、亚特兰大是美国政府当政党派共和党的主要支持城市。

2、人口及就业持续正增长

房产所在城市人口和就业需要在过去3年双增长，并且未来也有预期的人口和就业增长，经济发展需要有人口来支撑，人口的净流入带来的房地产市场的发展。

过去5年中，中国置业者关注的主要城市人口增长情况如下，休斯顿以8.9%的增长幅度位列第一，波士顿位列第二，过去5年人口增长了8%。

3、租售比大于10% 物业税小于3%

租售比，一般情况下指普通消费者都把它归纳为房屋租金与售价的比例，通常我们所说的租售比，是指每平方米建筑面积的月租金与每平方米建筑面积的房价之间的比值，也有一种说法认为是每个月的月租与房屋总价的比值。房屋租售比这个概念是国际上用来衡量某地区楼市运行是否良好的指标之一。比值越高，说明房价中的投资需求越大。物业税是美国政府针对土地、房屋等不动产，向产权拥有者征税。物业税也是在美国持有房产的主要成本。

根据此次调查结果显示，具有资产配置价值的美国房产，房屋的租售比需要达到至少10%以上，物业税在3%以下。

美国房产区域选择标准：

1、大企业聚集 租赁需求旺盛

在选择美国房产过程中，房产距离40分钟以内最好有大型就业区域，有大型企业聚集，来支撑项目的租房需求。

2、租户素质高 收租容易

具有资产配置以及投资价值的美国房产，房屋不能处于黑人区，住的群体家庭收入在5万美元以上，教育水平是美国平均水平，房屋租金在1500美元以上，区域内租户的素质相对比较高。

3、房产30分钟生活圈配套齐全

项目30分钟内应有学校、医院、商业、零售、大型超市等配套设施。

4、房产学区优质 保值性强

通过对业内专家以及投资者调查，认为具有资产配置以及投资价值的美国房产，学区包含小学、中学、高中的综合评分在6分以上。

5、房产所处区域 犯罪率低

人口中各族裔的比例以及相应地区犯罪率与其他城市和全美平均水平的对比，注重人身伤害的犯罪率及财产损失的犯罪率两个方面的因素。

6、房产所处地区收入 明显高于周边经济收入

将房产具体所在地和所在大都会区域进行对比，收入明显比周边收入更高的区域，相对经济发展水平越好。对比系数超过1以上便是值得置业的区域。

美国房产项目选择标准：

1、房产价格 不高于市场成交价

房屋的购买价格最好能低于同期周边成交的市场价。

2、实力开发商开发 房屋品质有保证

房屋的开发商是当地有历史，有名的开发商，或者建造商是当地比较有名的建造商。

3、物业房龄小 维修费用低

房屋建成至今的年份，越新的房屋可能保存的更好，所需要的维修费用可能越少。

4、房屋租金对比周边系数超过1

将房产租金与周边社区同类型租金的平均水平进行对比，如果系数超过1则值得置业。

5、稀缺自然资源 增加房产保值

房屋周边15分钟内有绿地、湖、公园或者是高尔夫球场等自然资源，会增加资产保值性。

6、与最近一家星巴克的距离

星巴克是否在临近区域，说明了对此地区增值可能性的信心程度。

掌握了以上要素，相信美国投资者对2018年的置业方向会更加清晰。