周六接到客户电话告知他刚拍卖买下来一个独栋屋，声音听着很沮丧。我问买房子是好事呀，怎么不开心呢？

客户说，其实本来没有打算买房子，上午起来去喝早茶，开车发现几个街口外个独栋屋要拍卖。他停好车好奇想看看房子怎样。房子不错，看的人还不少，中介告知指导价250到270万，15分钟后开始拍卖，问他是否要注册参加拍卖。

客户说不知道为什么，他一冲动就掏出驾照注册了。开始拍卖的时候，他头脑发热又一冲动首先报了个250万，想着还会有人跟着往上报价的。

结果…… 没有……结果……还是没有…… 结果客户稀里糊涂就拍下来这栋物业。

(图片源自网络)

客户沮丧地说，我知道拍卖下来没有冷静期，但是我还没找律师看过合同，没做过建筑白蚁报告，还不知道贷款能不能做下来，能贷到多少，不知道这一时之间是否能凑到足够现金交割…… 不知道还有什么办法可以取消合同吗？

我忍不住又说了一次，嗨您真是太冲动啦！

我安慰客户说，我不看合同很难帮到您，要不把签好字的整本合同发给我吧。我收到合同后看看有没有办法。客户说好会让中介先发整本合同扫描件给我。

熟悉购房合同的人通常都知道，在合同冷静期过后或者没有冷静期的情况下，买家改变主意或者在规定期限内未能办理交割手续都算买家违约。

买家违约经济责任在各州的合同中规定大同小异，以新南威尔士法律委员会标准合同条款第9条为例：

周一上午我既收到了中介发的扫描件，又收到了客户交换好的合同原件。我拿到后直接进入主题，抽出里面产权搜索那页，开始对照上面列的地役权等是否全部能在合同中找到。

功夫不负有心人，竟然让我发现合同中缺失一份对于地役权的说明文件。反复对比之下我可以很有把握地说，扫描件和原件都确实少了这份文件。

这位幸运的客户可以要求无偿解约了！

当天我们就替客户写信给卖方律师要求解除合同，要求中介退还信托账户中的所有首付。由于这是个比较简单明了的错误，这个事情在没有什么阻力的情况下就结束了。


那么这个神奇的列表1里面有哪些文件？又起到什么效果呢？

简单来讲，列表1要求一个购房合同中必须包含的基本披露文件，包括产权搜索、地役权文件、市政对土地使用限制、是否有污染、政府是否要求拓宽马路、修建一栋房产最低土地面积限制等的各项说明、游泳池证书等等。其用意在于保障买方/消费者（如果是开发项目）在签购房合同之前（注意：仅仅是签订购房合同前）的最基本知情权。

卖方律师在收到我们的信后，当天其实就紧急将缺失的地役权说明文件发到我的电子邮箱。我打开看了，是一份薄薄两页纸的文件，对于该地块后院地下的排污管道做了说明。排污主管道是从相邻地块后院地下通过的，即我们客户所买的地块反而是受益方。

然而，遗憾的是迟了就是迟了。

我真心为这位同行感到惋惜，感同身受如果是我们一不小心没有注意到缺失文件，导致客户经济损失，失去客户对我们的信任，除了赔偿客户损失外弄不好还会被客户投诉到法律服务监管委员会。

客户感觉自己极其幸运，几天之内大落大起实在有点受不了。问我，他这样的个案没别的了吧。

我说，其实光去年以来文件缺失的合同我们已经碰到三个了……

不过您下次买房可要悠着点呀……