新年快乐！！！ 现在，这对橙县房地产意味着什么呢？首先，回顾一下2017年在库存，需求，市场预期的时间，豪宅， 短拍屋和法拍屋，各个方面的情况.

库存市场：2017年库存的数量是自2013年以来最低的，这种现象不寻常.
去年开始，市场上有4,071套房出售，到年底时仅有3560套在市场上. 这是在2013年之后的第二低. 相比2000-2007年的市场库存，由于2009年次贷案引发的大萧条，全年库存减少了28％. 而2017年与2016年相比，库存量仅减少了6％。
尽管市场上的房屋较少，可是2017年成交量与2016年几乎相同.

库存量一年中完全没有攀升，整个一年的感觉就是贫乏. 市场上售价低于100万美元的屋，交易热络（2017年全部售出的82％是低于100万美元的屋），整个市场在这个范围内售价是一年比一年高. 库存的高峰在7月中旬达到了5983套，但这却是几十年来的最低数字，相比2016年7月中旬达到7329套的高峰，整整高出了22％. 通常情况下，七八月的库存总是会达到最高的预期，但与往年相比，2017年这月份却没有足够的房屋进入市场.

自2012年以来，库存一直保持在低迷的水平，所以一直是卖方市场. 长久以来上市库存量平均为8000套房或更多，这些年来只有在2014年夏季有几个星期达到这个水平.

为了让市场开始向买方倾斜，库存市场不仅要超过8000套，还需要持续一段时间，始终高于这个门槛，只有这样才会让房价升值放缓，在此之前，我们可以预期房屋售价会有更多的升值.

橙县的住宅转售房屋已经连续三年保持稳定的5％增长。尽管房屋长期处于供不应求的状态，但多数卖家并未漫天要价， 即便有些买家愿意在多个出价时，提高出价来竞争.
尤其针对价格在750,000美元以下的独立式住宅和价格在50万美元以下的公寓. 然而，对有些过于贪婪的卖家把售价定的高于公平市场价值，最终只是浪费了时间与精神.

从1月到7月，库存仅增长了37％。由于全年没有足够的房屋进入市场，再加上与2016年相同的销售数量，库存在2017年底下降了40％。仅在过去两周内，库存就下降了12％，463套，现在共计3,560套，是2013年4月以来的最低水平。在过去的13年中，只有2013年在新年开始的库存3,161套 是比去年低的. 低库存有利于卖家房价的升值，
因为价格和市场供求关系密切. 去年这么低的供应量，2018年肯定是右脚开始的.

需求方面：由于历史的低利率 （4％左右），橙县的需求持续旺盛.

橙县房屋需求（待售房屋的数量相比前个月的数量）正遵循正常强劲的销售模式，通常2月份房地产市场开始大幅增加，到4月份会出现一个更强劲的销售. 整个春夏市场的需求依然高涨强劲，直到9月份的秋季市场才开始冷清. 当然，对感恩节来说，假日市场的典型需求就大大的减缓.

在过去几年里，利率保持在低位，并没有真正改变，甚至在2017年甚至一度低于4％的水平。世界各地的投资者继续投资政府长期债券，尤其是美国国债。因此，利率一直处于历史低点，看起来短期不会太大的变化。尽管橙县房价上涨，但低利率环境已经帮助了可承受性，因此买家也就尽量的利用.

尽管橙县房屋平均价格已经超过了2007年的创纪录水平，虽然房价高升，但由于贷款利率低，所以买家仍可以承受. 从适当的角度来看，1990年的利率在10％左右。 2000年是8%，而在大萧条之前，利率在6.4％。$650,000美元的抵押贷款 如果利率4％，需每月支付$3,103美元。将这个数字与利率6.4％ 每月支付$4,066美元相比较，毫无疑问，即使中间房上升到创纪录的水平，购房者仍然纷纷购买，低利率促进了负担能力和支撑需求.

在过去的两周内，需求下降了259套，即14％，现在是1,605套. 去年这个时候，需求为1,697套，比今天多6％.

豪宅方面：今年豪宅销售的房屋数量比以往任何时候都多.

橙县的豪宅市场继续增温，有更多的上市豪宅价格超过125万美元，这比之前任何时间都多. 豪宅售出3895套，相比2016年同期为3249套，同比增长20％。 2005年经济衰退前的最高水平是售出2,857套. 可以肯定地说，橙县的豪华住宅市场是稳固的.

尽管在豪宅范围内销售数量创下新高，但市场仍然低迷. 这仅仅是由于供求关系, 除了售价在1.25-1.50万美元之间的住宅外，预期市场时间飙升至考虑买方市场的水平. 市场没有足够的买家积极寻找购买，另一方面，有很多卖家相互竞争，价格越高，在市场上的时间就越久，更没有多个出价的情形出现.

与2016年同期相比，豪宅库存数量方面大致相同。春季的豪宅需求相当强劲，4月份比2016年高出36％。到年底，需求几乎相同.

在过去的两周内，125万美元以上的住房需求从217套减少到187套，下降了14％。自11月份以来，豪宅需求已经下降了42％. 豪宅库存量从1,490套减少到1,391套，过去两周下降了7％。自11月初以来，库存下降了19％.

法拍屋和短拍屋方面：止赎和卖空在去年不过是凤毛麟角.

在橙县，自2012年初以来，住房已经大幅度增值. 这六年来每年平均5%的攀升，法拍屋和短拍屋的数量下降到所有有抵押住房的1.2％. 在大萧条时期，这个数字攀升至高达25％. 所以回顾2017年，在这方面几乎不值得一提.

相比2012年，陷入困境的房屋占了36％的总销售量. 2017年，超过31,000套售出的房屋中，只有274套法拍屋，或0.9％. 而仅有342套短拍屋，即1.1％. 这意味着，98％的销售是正常的. 由于上市存货受到冲击，2016年共有112套陷入困境的房屋出售，截止到去年的61套，下降了44％.

预期市场时间：基于低库存和热需求，全年是一个稳固的卖方市场。
预计的市场时间（根据当前供求关系将房子存入托管所需的时间）全年保持在90天以下，不断向卖方倾斜. 从2月到5月，平均上市时间仅60天， 这是自2013年以来最长的一段时间. 之后预计的市场时间并没有上涨，对于希望购买价值低于100万美元的买家，他们根本就没有太多的机会，因为一直都是多个出价环绕着低于百万以下的情况.

橙县所有的预计市场时间在过去两周增长到了67天，但这是新年的开始. 事实上，在过去13年，2018年将是第二好的开始。一年的最佳开始发生在2013年，预计市场时间为47天。

对于价格低于100万美元的屋，预计市场时间为43天. 对于超过100万美元的屋，预计市场时间上升到135天，即4.5个月.

自2014年下半年以来，橙县房屋就没有出现平衡市场 既不有利买家也不有利卖家，而 都是偏向卖家市场.

2018年预测：和2017年更多相同.
美国经济没有太多变化。对经济引擎没有冲击. 这一切都随着12月22日签署的新税法而改变。抵押贷款利息扣除额从100万美元降至75万美元, 股票信用额度不再可抵扣, 州和地方财产税扣除额上限为1万美元. 新税法似乎不利加利福尼亚州，更具体地说，橙县居民. 然而，由于历史低利率导致库存和需求长期处于疲弱状态，税收法案将不会像许多人想象般的恐惧, 会对当地房地产市场产生重大影响.

下面是预测：

•利率 – 即使美联储2017年三次上调短期利率，利率仍然在4％左右浮动。美联储每年举行八次会议，很可能会在2018年再次触发进一步上调。但短期利率的这些变化不会像对长期利率那样产生太大的影响。因为短期和长期利率是不一起移动的. 到年底时，预计利率只能到4.25％.
•库存方面 – 今年开始就是一个非常短缺的开局，约3,500套，这将转化为一个非常热的住房市场. 就像在2017年一样，2018年似乎没有足以让房主选择将自己的住房投放市场的诱因. 因此，库存将达不到长期的8000套平均水平。预计7月份库存将达到6,500至7,000套.
•需求 – 由于库存不足，买家急于以历史低点兑现（许多人错误地认为美联储短期利率上涨是抵押贷款利率上涨的先兆），因此整个春夏市场的需求将会强劲。与最近的销售相比，买家愿意价格略有上涨;所以，预计今年的升值幅度在4％到5％左右。需求最为强劲的时段将在四月到八月间进行，之后秋季和假日市场将会下调。
•市场周期 – 住房市场将遵循正常的住房周期。春季市场将出现最强劲的需求以及大量的新鲜库存。随后，需求略有下降，夏季市场房源不断供应。从那里，需求将进一步下降，在秋季市场进入战斗的房屋较少。最后，假日市场的所有分心将以一年中最低的需求来标示，仅少数房主选择出售。
•售出数量 – 成功售出的数量将与2017年类似，仅为31,000多套. 卖家会稍微有些“上涨”，对卖家而言这将是一个明智的决定，因为抵押贷款利率上升，负担能力开始削弱.
•豪宅市场 – 豪宅销售额将从2017年的纪录略有增加. 春季市场将成为豪宅最强劲的市场，下半年将会更加低迷.
•不良库存 – 法拍屋和短拍屋将保持在低水平，仅占所有销售额的不到2％。

2018年的底线将会像2017年一样充满整个市场，市场上没有足够的房屋，买家将相互绊倒购买。多个出价将是定价在低于100万美元的标准。再一次，市场将会大力支持卖家，买家将不得不打包耐心，暂时隔离他们的美国梦 ！！！

“Running Out of Time”

卖家成功在2017年找到买家机会的窗口正在关闭//

2017年的最后机会：住房市场在四个多星期后将进入今年最平静的季节.
感恩节即将来临！蔓越莓酱，肉汁，馅，土豆泥，玉米面包，釉面胡萝卜，青豆，南瓜饼，蜂蜜烤火腿，当然还有很多火鸡. 即便感恩节只有一个多月的时间, 但是有很多迹象表明，假日季节就在拐角处. 日子越来越接近， 人们已经开始在家庭和企业上放置假日装饰, 商店也正在为一年中最繁忙的时间而努力.

感恩节之前的周末传统上是房地产市场从秋季市场转向假日/冬季市场之前的最后一个周末. 从那里开始，房地产业务将会让因为所有的注意力分散到假期而排在后面. 需求急降，比今天会下降约25％, 活跃库存量也会大幅下降25％. 选择此时出售的房主越来越少，许多之前不成功的卖家会扔白毛巾(选择下市), 等待明年春季销售旺季再回到市场.

在大家开始庆祝假期节之前, 还将有不少新的买卖合同进入ESCROW, 但这个机会随着假日的步伐接近而慢慢的结束.

许多房地产经纪人声称他们十二月份也很忙碌, 这是因为在12月成交的交易, 是反应11月感恩节前的销售, 所以在12月成交数量通常会有所上涨. 虽然12月的成交销售量增加,但是新的待售销售数量却下降了, 这代表着需求减少. 11月中旬以来，需求急剧下滑，直到新的一年开始. 1月份的大部分时间，市场一般不会摆脱假期的影响, 会延续到1月底，此时橙县的住房市场才将开始启动, 以顺应上升的需求. 因此，1月和2月是成交量在一年中最缓慢的月份.

市场上活跃的库存将从现在至今年年底一路下降，并将从感恩节前一周开始明显. 明年元旦将触底. 通常，正常的库存量直到3月初才真正开始建立，目前市场上的库存偏低，预计明年开始也将无法立即改善.

警告买家：千万不要这么想, 因为假期市场需求减少, 卖家会绝望到你出价就成交; 如果你这么想, 您不会得到“交易”，因为多数卖家不会因为假期造成市场缓慢而放弃他们的利益，毕竟橙县市场上的库存绝大多数是EQUITY PROPERTY.

警告卖家：在市场明显放缓，成功的机会下滑之前，如果您还想在今年成功出售你的房子， 您的时间已经不多了, 是时候调整您的要价.

活跃库存：活跃库存在过去几周内下降了3％。
活跃的上市库存在过去两周内减少了167家，现在为5,215套，是4月初以来的最低水平. 2017年房屋市场的主题是“严重缺乏库存”。不幸的是，还会有一段时间，它将不会有任何显著的改善, 可以肯定的说， 今年剩余时间内，活跃库存将继续下降.

去年，目前市场上有6,337套, 比现在多22％ (1,122套).

需求：过去几周的需求下降了1％.
在过去两个星期内，进入ESCROW的售出房屋数量减少了33套，占1个百分点，现在总计2,393套. 是今年1月以来的最低水平. 到2017年底，感恩节开始季节性下降之前，下个月的需求将保持接近这个水平.

去年，目前的销售额为2,480套，比现在高出87套. 部分差异在于，与去年相比，今年的房屋库存数量明显的减少.

预期的市场时间，今天进入市场的家庭将需要的时间从67天降至65天，这是一个轻微的卖家市场，房屋仍然青睐于卖家，但升值放缓. 去年的预期市场时间为77天.

豪宅方面：供应紧张，但需求依然相同.
在过去两周中，超过125万美元的房屋需求从303套下降到302套PENDING. 这是坚实的，这表明豪宅市场, 较低的价格范围, 将很可能保持稳定的销售通过感恩节. 过去两周，豪宅库存从1,887套下降至1,818套，同比下降4％。豪宅库存将在今年年底前继续下降. 由于需求真的没有变化，库存下降，所有房屋的预期市场时间从125天上升到181天.

对于125万美元至150万美元的豪宅，预计市场时间将从101天增加到111天. 对于150万至200万美元的房屋，预计市场时间将从178天下降至173天. 对于价格在200万到400万美元之间的房屋，预计市场时间由280天下降至218天. 此外，对于价格超过400万美元的房屋，预计市场时间从316天增加到326天. 326天的概念就是, 如果现在上市, 卖方将在2018年9月中旬左右将他们的房屋进入ESCROW.

非正常销售：短拍屋和法拍屋合并，仅占所有上市的1.3％，需求有2.5％. 橙治县全部只有27套法拍屋和40套短拍屋，这67套不幸的房屋，与过去两周相比下降了14套. 去年共有133套，比今天多了99％. 9月份共有2,746套封闭式住宅转售，几乎与2016年9月份的2736封闭销售相同。9月份与秋季房屋转型正常相比，从2017年8月份下降了12％。 所有橙县的销售价格与要价比率为98％. 法拍屋仅占全部销售的0.6％，短拍屋销售额仅占0.9％, 这意味着所有销售中的98.5％都是EQUITY卖家.

统计报告：

库存极低，需求旺盛，秋季房屋市场有望成为今年最热的季节.

一个炎热的秋天：与去年相比，今年的销售减少了19％，秋季市场将会变热.
树叶开始滑叶，孩子们回到学校，Costco已经开始销售万圣节的服装了,是的，秋天到了，虽然9月22日星期五，官方才会宣布秋天的正式开始，但秋天所有的迹象都已浮现.

至于橙县的住房，秋季市场通常在八月底开始，也就是孩子们回学校时, 它不是房地产的“主要”季节. 随着春夏季市场的结束， 现在房屋将转移到一年中的较慢时期. 今年也不例外，需求将下降，销售额将下降，预计市场时间将开始上升，然而，今年将是2005年以来最热的秋季市场.

现在与去年相比，活跃的上市库存减少了19％. 在记录中我们发现上次房屋市场供应数量像八月这样的低点，可追溯到2012年，当时活跃的库存像滚石般滑落.今年八月的库存量是除了2012年外第二低的，需求依然强劲，统计上个月新增待售销售数量和今年三月底持. 因此，目前的预期市场时间是自2013年以来未见的水平.

预期的市场时间直接反应到供应和需求，这是卖方在进入托管之前，期望在市场上的时间， 这也代表了是整个市场的销售速度. 现在预计市场时间为62天，比去年的77天下降了19％. 62天来说，所有的橙县都是卖家的市场，今年一月到今年六月中旬，是非常HOT的卖家市场，预计市场时间低于60天，相比7月份63天预期市场时间， 现在更热些.

一切标价低于100万美元的房子，销售很热， 价格低于50万美元的房屋预计市场时间为34天， 销售更热！超过100万美元的房子则是不同的故事，价格越高，市场就越慢，对于价值超过400万美元的房屋，预计市场时间将上升至462天.

从这里开始，我们预计在2017年的剩余时间内，活跃的上市库存量将继续下滑. 在新的待售销售方面，需求将在整个秋季市场上慢慢下滑。届时，它将像感恩节一样从岩石上掉下来。随着库存和需求的下降，预计市场时间将在今年余下时间内略有上涨.

向卖家发出警告：绝对不要求提价. 来自房地产行业的资料显示，许多要价在低价位的房子，坐在市场上，活动很少，没有买家出价，就是卖家定价过高，尽管房地产市场较热，但是精明的买家决不愿意当冤大头. 作为卖家，如果您已经上市了一段时间，而且买家数量已经大幅下滑，市场就已经告诉你，这很可能是价格过高. 记住，价格合理的房屋，屋况良好，地理环境理想 加上屋子有许多升级装修，才会吸引更多的买家注意并出价。

对买家的警告：不要指望市场动态在未来几个月会有很大变化. 即使在秋季和假日市场期间买家需求下降，意味着买家竞争较少，但是房屋得供应数量也将下降，许多房主将选择将房屋从市场上拉下来，因为明年春季和夏季市场都在卖家的后视镜中. 最终会有更少的选择. 供需同时下降，预期市场时间将不会有太大的波动.

市场库存：库存在过去几周内略有下降.
活跃的上市库存在过去两周内减少了15套房，现在为5,862套 15套房屋可能不是很多，但它说明了活跃上市库存将在今年剩余时间内继续下探. 这是本世纪的第二低的水平，仅次于2012年. 通常，库存量的高峰在八月中旬左右，但今年却在七月中旬达到顶峰.

去年在这个时候，市场上有7267套房，是1405套房高于今年，也就是多了24%。

需求方面：过去两周的需求下降了2％.
上个月内托管的房屋数量减少了65套，占2个百分点，现在总计2,825套. 低价位的需求下降最多，就是房屋售价低于75万美元. 目前，与去年同期相比，50万美元以下的房屋减少了39％，需求下降了20％. 显然，如果供应增加，那么这个数据点将会提高. 价格在50万美元到75万美元之间的房屋的需求下降了7％，市场上的房屋供应减少了20％. 超过75万美元，与去年相比，今年市场需求下降幅度更大. 去年，在这个时候，需求量为2,843套正在销售中9PENDING)，比今天多18套.

豪宅方面：需求在过去几周内上涨了4％，库存下降了3％.
在过去两周中，超过125万美元的豪宅需求从369套增加到385套，同比增长4％.豪宅库存量从2,072套减少到2,002套，下降3％. 因此，所有价格超过125万美元的房屋的预期市场时间从168天下降至156天. 豪宅库存将在今年年底前持续下降.同样，豪宅需求也将在今年年底大幅下降，但会在一定时间内小幅反弹，10月份通常会略有上涨.

对于125万美元至150万美元的房屋，预计市场时间将从110天下降至98天。 对于价格在150万到200万美元之间的房屋，预计市场时间从130天增加到134天. 对于价格在200万到400万美元之间的房屋，预计市场时间由224天下降至185天. 另外，对于400万美元以上的房屋，预计市场时间由480天下降至462天。在468天，也就是卖家将会在2018年12月初期间将他们的房屋进入托管中.

等待市场改变？这段时间许多买家正在观望和等待市场的变化 ！！！

橙县的房屋市场持续升值已经五年多了, 现今达到了历史的新高. 橙县房屋市场已经不停地上涨并持续了五年多, 它就像Knott’s Berry Farm’s “Free Fall” 起始链条拉升时 Clickety clack，clickety clack，clicket clack …感觉好像可以永远上升, 然而，许多买家却认为 快达到顶峰了.

是的, 住房不会永远上升，因为有山峰，还有山谷，有时受到买家控制，有时受到卖家控制. 正在等待结束这种疯狂上涨, 持怀疑态度的买家, 在地平线上观察, 他们不停发觉房价会下跌的原因, 他们回忆说，2007年中期，房地产市场开始崩溃; 然而，在它转变之前，几乎每个人都觉得房地产市场会永远的蓬勃发展，很少有经济学家和预言者预测房屋市场将会下滑.

这类的言论完全可以理解，他们是对的市场下的终极定论， 因为答案就是 – 升值和贬值. 问题是 “什么时候”？答案也很简单，“不久之后”.

为了更好地了解房地产市场，为什么继续加速前进，或开始下滑 // 当供应过剩和需求低的时候，这样做有利于买家， 当供应不足，需求不足时，有利于卖方. 随着市场供不应求，需求火热的增加，难怪这个热销市场继续进行.

目前，市场上库存有5936套房，是自2013年以来的这一年的最低水平, 当时市场上有4732套房，当时买家比今天更难买到中意的房. 为了让市场从卖方市场转向到买卖双方平衡的市场，市场上至少需要有8000套房, 才可达到平衡. 当市场上供应的房屋越多，随着供应量的增加, 往往需求会出现逐渐柔软, 只有这样，房屋才能最终转向买方市场. 这是症结所在, 供应必需增加和需求必需软化, 为了证明这是正确的观点，我举出2007年6月底的数据，当时市场上库存有17,250套房，而市场消化的时间超过9个月（即在进入Escrow之前，在市场上的时间）. 当时需求（Pending Sale）为1,894套，相比今天为2,885套房. 目前预期的市场时间为62天，这与十年前相差非常之大.

因为缺乏库存和火热需求的趋势，令超原本的低利率开始上涨，这样的现象看起来不会很快改变. 关于任何价格低于125万美元的独立屋，如果位置良好，价格合理，接近公平市场价值的条件，大多会有多个买家出价. 市场上在更低价位独立屋, 甚至出现买家为了圆他们的美国梦, 相互恶性竞争.

对于一些看跌的买家来说，他们可能要等待很长的时间.

活跃库存：过去几周内，活跃库存仅增加31套房 （增长了1％），现在有5,936套. 今年橙县住房的最大问题是严重的缺乏库存. 今年到目前为止，市场上的房屋减少了6％, 仅仅在过去一个月，市场上就减少了10％. 当然销售额也就衰退，所以今年的房屋业绩必然达不到许多房产公司的目标.

我们预计库存量将在整个夏季市场会持续上涨，直到8月中旬左右达到峰值. 从那时起，市场将从8月中旬过渡到秋季市场直到感恩节为止，回顾春季和夏季的市场, 数字告诉我们库存量是令人失望的. 去年在这个时候，市场上有7,104套房，比今天多了20％.

需求：过去两周的需求下降了2％. 上个月内进Escrow 的房屋数量减少了52套，现在总计2,885套，下降了2％. 价格低于50万美元市场的需求最多，到目前为止，整个房屋市场成交量已经下降了22％., 而价位低于50万美元，需求也下降了17％. 这是由于缺乏库存所致.

现在进入夏季，我们可以预期需求还会将略有下降.

去年在此时，Pending数量为2,887套， 只比现在多2套，几乎相同. 预计市场时间由过去几周的60天增加到62天, 在62天的时间里，市场已不再是绝对的卖方市场，而是一个温和的卖家市场. 相比去年此时平均的市场天数是74天.

豪宅方面：过去几周，豪宅需求下降了7％，但库存却增长了3％. 超过125万美元的豪宅, 需求从371套下降至344套，下降了7％. 豪宅的库存从2,011套增加到2,068套，增长3％, 随着夏季市场的开始，豪宅市场将下滑，需求将下降.

对于125万美元至150万美元的房屋，预计市场时间从96天增加到120天. 对于价格在150万到200万美元之间的房屋，预计市场时间将从148天增加到155天. 另外，对于200万美元以上的房屋，预计市场时间由253天增加到266天. 266天就是，现在上市将在明年3月底前才能进入Escrow.

非正常销售统计： 短拍屋和法拍屋合并，仅占所有上市屋的1.3％和2.2％. 橙县全部只有27套法拍屋和49套短拍屋可供购买，这是活跃市场上的76套非正常销售的房屋，相比两周前多了5套. 而去年共有135套，比现今多了82％.
5月份共售出3,147套，比2017年4月份上涨了18％，比2016年5月份也上涨了4％.
所有橙县的最后售出价格与出售要价的比率为97.8％. 法拍屋仅占全部销售收入的1.1％，短拍屋占1.7％. 这说明了近97.2％的卖家都是正常销售.

卖家需要踩刹车 ！！！

随着房屋市场进入夏季，需求将放缓，可是出售招牌却越来越多.

转入夏季市场：2017年与传统并没有什么不同，住房正在从春季市场转向夏季市场。
这是莘莘学子开始上台演讲，将文凭和帽子投入天空的毕业季节，标志着一章的结束和另一章新的开始. 同样的，这也代表着一个强劲的热门春季市场即将结束, 此时, 地房经纪们需要开始为夏季市场的新篇章做准备.

虽然传统的夏季市场是房地产业的第二大繁忙时期，但卖家，买家和房地产专业人士都觉得今年却有所转变. 活跃的上市库存从现在到八月中旬缓慢而有条不紊地增长.,与此同时自今年二月份以来，需求却从高点开始回落.

很多人错误地认为，现在绝对是最好的时候来上市，不幸的是他们错了. 因为最佳的卖房时机发生在四月, 因为预期的市场时间是在四月为最低点. 此后，预期的市场时间一直在缓慢上升，而活跃库存, 将从现在至2017年的高峰期继续攀升, 这高峰期通常在八月中旬左右.

这种转变是因为夏天充满了分心, 从海滩到游泳池到度假，买家的注意力有所转移. 而第一分心就是孩子们放暑假, 当买家的孩子们不被限制在学校的教室时，此时要买家集中精力在购屋市场, 这绝不是件容易的事.

尽管它将继续是卖家市场，但整体市场已从热销的卖家市场转为一般的卖家市场.在这个市场上的明显差异可以就是买家活动减少，也看不到那么多的出价发生. 而价位在$750,000 以上的, 这一转变更为明显.

即便仍是卖家的市场，但卖家真的要非常谨慎地处理定价. 对于一些积极拉涨价格的卖家来说，他们要承担卖不掉的风险. 按自己意愿任意选择销售的价格，却忽略近期待售屋和已售屋的销售数据，这绝对是浪费宝贵的市场时间.

例如，2016年12月以80万美元出售的房屋, 今天的价值绝不可能到90万美元，因为高出了12％以上. 而市场每年升值仅约5％, 这是以365天来计算，而不是3个月，6个月，或9个月, 它一年的平均值，在橙县，如果以年升值率5%对去年底值80万美元的房屋来计算, 在今年六个月时约值八十二万元，升值率在2.5％以上.
另外值得一提的是，这个简单的例子，并不是一视同仁的对于每个城市,社区的房产都相同. 升值速度因城市, 地区而异，有时邻近地区甚至从街道到街道, 都有明显的差异. 最好的办法就是找一位专业的房地产经纪人或估价师, 他们会帮助你分析解剖近期的市场动态, 销售数据等，确实的帮助你订定会成功的最佳售价. 卖家绝对不应该利用Zillow来定价, Zillow团队自己都承认，“Zestimate®只是确定房屋价值的起点，并不是官方评估”，因为这只是一个近似值，所以导致定价并不准确.没有什么比仔细对比销售数据，详细观察房地市场动态，及充分了解出售屋的卧室，浴室，位置，设施，升级，条件，批量大小和出售家庭的每一个细节，来的更正确.

底线是这样的；市场正在慢慢冷却，快速成功的机会之窗已经关闭, 在八月底孩子们回到学校之前，卖家唯有通过准确定价才能取得成功销售. 价格过高，你将不但失去宝贵的市场时间, 同时也失去一年中最好的春夏季卖房时机.

活跃库存方面；过去几周内活跃库存增加了4％. 约增加了236套房，现在为5,623套。

预计库存量将继续上升，直到八月中旬左右。尽管四月初至五月初需求达到高峰，但可能六月份相比去年同期可能会有更多的房上市. 由于需求减缓，活跃库存增加，因此卖家竞争会更加激烈.

去年在这个时候，市场上有6267套房出售，比今天多了11％.

需求方面；过去几周，需求下降3％.
上个月内待售的房屋数量减少了98套，约3％，总计为2,914套. 但相比在2015年和2016年，花了两月的时间需求才低于3000套这标志，而今年只用了两个星期. 今年一个主要原因就是缺少低价位得上市屋，在过去的30天里，低于五十万元市场上的房屋减少了百分之二十一，五十万至七十五万元的上市屋减少了百分之十一.

从现在到即将到来的夏季，我们可以预期需求将会下降.

去年同期，共有230套待售屋，而销售总额为3,144套. 目前的需求比去年下降了7％. 预计市场时间在过去几周内从53天上升至58天, 去年是60天，与今天非常相似.

豪宅方面；过去几周的豪宅需求下降了7％，库存却增长了4％.
在过去两周中，超过125万美元的豪宅, 需求从398套下降至369套，同比下降4％.
豪宅库存从1,887套增加到1,965套，同比增长4％. 与其他市场类似，豪华住宅的需求正在下降，库存却继续增长, 在上限范围内的卖家竞争剧烈.

对于价格在125万美元到150万美元之间的出售屋，预计市场时间从89天增加到90天. 对于价格在150万到200万美元之间的房屋，预计市场时间从134天增加到162天. 另外，对于价格超过200万美元的房屋，预计市场时间从198天增加到235天。235天意味着，卖方将在明年1月中旬左右才能他们的出售屋变成待售屋.

橙县住房市场摘要：

•活跃的上市库存在过去几个星期增加了236套，即4个百分点，现在总计为5,623套. 去年共有6267套，比现在多644套.
•目前，与去年同期相比，市场上低于50万美元的家庭减少35％，需求下降了26％. 现在，价格低于50万美元独立屋和CONDO正在慢慢消失.
•过去几个星期，需求下降了3％，共98套待销售屋，现在总计2,914套，在标志3000套之下. 平均待售价为$ 859,899。
•所有橙县的平均价格仍为160万美元. 这个数字很高，是因为与豪宅市场上的房屋混合在一起，而豪宅不会像低价位屋那样快速移动.
•对于低于75万美元的房屋，市场是HOT，预计市场时间只有37天。该范围占有效库存的38％，需求的60％.
•对于价格在75万到100万美元之间的房屋，预计市场时间为55天，是热销市场（不到60天）. 该范围占活动库存的19％，需求量的20％.
•对于价格在100万至125万美元之间的房屋，预计市场时间为卖家市场的65天.
•对于价格在125万美元到150万美元之间的豪华住宅，预计市场时间由89日升至90天. 对于价格在150万到200万美元之间的房屋，预计市场时间从134天增加到162天. 对于价格高于200万美元的豪华住宅，预计市场时间将从198天增加到235天.
•豪宅方面，超过125万美元的房屋占库存的35％，仅占需求的12％。
•橙县所有房屋的预期市场时间在过去几周内从54天上升至58天，稳定的卖家市场（不到60天），但将要转型为正常的卖家市场（60至90天） 。从这里开始，我们可以预期，春季和夏季市场的市场时间将会从深层次的市场向轻微的卖家市场转移。
•法拍屋和短拍银行屋，仅占所有上市的1.2％和2.5％的需求. 橙县全部只有31套法拍屋和37套银行短排屋可供购买，这68套不幸的卖家，比两周前少了13套. 去年全年有141套，同比现在多了107％, 这是两倍多。
•4月份销售2,663套，比2017年3月份下降5％，比2016年4月份下降3％. 所有橙县的销售价格比率为98.6％. 法拍占全部销售的0.8％，银行短拍屋销售占1.4％. 这意味着近98％的都是正常销售.

橙县的豪宅市场完全不同于炽热的一般住宅市场.

与豪宅市场上的卖家人数相比，买家人数显然不足.
彭博社房地产专栏: 购房者此时正在面对着，因为上市房屋严重缺乏，买家需要投标购房不寻常的房产市场，这在美国实属罕见. CNBC将春季住房描述为“最有力的卖家市场”. “华尔街日报”报道，美国房屋销售额突破10年高位. 毫无疑问，豪宅房主受到主流媒体的报道，开始大举上市并且高度期待他们的房屋可以轻易售出他们所期待的价格. 问题在于，这些标题完全不适用于豪宅房地产市场. 彭博社，CNBC和“华尔街日报” 报道了全国房地产市场的普遍情况，他们说明了库存的大量减少，许多上市屋都收到了多个买家的出价，因此直接推高房屋价格. 可是他们并没有个别报道豪宅市场; 相反，他们只是报告整体市场. 三月份全国独立屋的平均销售价格为273,000美元. 在橙县是665,000美元. 但是这些中间价格与豪宅价格相比相距甚远.

上市屋时间低于90天就售出的市场，通常我们称为“卖方市场”. 而”绝对的卖方市场“ 就是上市时间低于60天的热销热卖市场. 而橙县的整体市场目前仅为54天，这是一个”炽热”的市场，主要原因就是低价位上市屋被买家所抢购而造成的.

在橙县，豪宅（这里定义为近期售出10％最高平均价位）开始为125万美元. 除了价格在125万美元到150万美元之间的房屋之外，定价在150万美元以上的实际上是在“买方市场”领域. 由上市的时间算起，到进入ESCROW的那一天，如果超过120天，则被视为”买方的市场”.

上图表显示了市场如何随着价格走势而下滑，越贵的出售屋是需要更长的时间才能售出. 这个原因仅仅是因为随着价格的上涨，能买得起的潜在买家就越来越少.所以豪宅市场的需求严重不足. 这就是为什么低价位的销售节节攀升, 而高价位的豪宅，往往静如止水. 许多豪宅在市场上持续数月，没有买家出价, 更有豪宅在某些情况下，上市已经超过了两年还未售出.

这一切都归结于供求关系., 较低的价位的房源没有足够的供应，而需求却异常强劲, 买家往往需要加价购买，才能击败多位竞争对手而争取到卖家的同意.

豪宅市场却恰恰相反, 没有足够的买家加上大量的卖家竞争, 卖家们为了争取到市场上有限数量的买家, 他们必须提供最优惠的价格和条款来争取，为了成功出售他们的豪宅, 此时, 卖家们需要更有弹性的与潜在的买家打交道，尤其在定价方面切忌不可高于市场公平价格，如果价格不能令人信服，就无法取得成功，只有物美价廉的豪宅，才会引起了买家们的关注.

在大多数情况下，成功取决于动机. 许多豪宅卖家声称他们“可以不卖”，也不要降价出售, 以免破坏合理的市场价格，他们可以有这样的想法，不过现实环境就会让他们的豪宅, 静坐在市场上，没有买家出价，甚至没有买家看房.

豪宅卖家应该忽视主流媒体对房地产的标题; 相反，他们应该专注于具体有关豪宅的数据和各方面的统计数据，并依靠专业的REALTOR® 藉由他们专业知识来帮助这些卖家们驾驭当前亟具有挑战性的豪宅市场.

上市库存：过去几周内上市库存增加了2％. 库存量并没有像一个月前一样快速增长，但仍在上升。 库存在过去两周增加了124套房，增长了2％，现在已经达到5,387套，这是去年11月以来最低的水平. 在一年中的这段时间，库存量是自2013年以来的最低水平. 从这里可以看出，现在开始直到8月中旬，上市库存将继续增长，到八月中旬会达到顶峰，去年在这个时候，市场上有6000套房，比今天多了11套.

需求方面：此时与去年相比，需求下降了6％.
上个月进ESCROW的房屋数量，相比前一个月只增长了55套待售屋，即2个百分点，现在总计为3,012套. 这是自去年六月以来，第一次高过3000套. 但是市场上低于50万美元, 仍然没有足够的房子来满足需求. 目前，与去年相比市场上的房屋低于50万美元，约减少了37％.

去年同期，比今年多出184套待售屋, 共3,196套. 目前的需求比去年下降了6％, 过去几周，预期上市时间从53天上升至54天, 而去年是56天，与今天非常相似.

豪宅方面：过去几周的豪宅需求下降了4％，库存增长了2％.
在过去两周中，超过125万美元的房屋需求从413套下降到398套待售屋，下降了4％。豪宅库存从1,846套增加到1,887套，增长了2％.

对于125万美元至150万美元的房屋，预计市场时间为89天, 对于150万至200万美元的房屋，预计市场时间将从116天增加到134天。此外，对于价格超过200万美元的房屋，预计市场时间由189天上升至198天. 198天的概念就是，现在上市将在11月中旬左右可以进入ESCROW.

橙县住房市场摘要：

•过去几周，上市库存增加了124套，占2％，现在总计为5,387套。去年，市场上有6000套，比今天多了613套。
•与去年同期相比，目前市场上的房屋低于50万美元，减少了37％，需求下降了22％. 现在，在橙县价格低于50万美元的房正在慢慢消失.
•上个月的待售屋数量在过去几周内仅上涨了1％ (31套)，而自去年11月以来首次高于3,000套，现在总计3,012套，今天的需求比去年同期下降了6％，来到3196套. 平均待售价为$876,996.
•所有橙县的平均价格仍为160万美元. 这个数字很高，这是因为与豪宅市场上的房屋价格混合在一起所致.
•对于价格低于75万美元的房屋，市场为HOT，预计市场时间为34天, 该范围占所有库存的37％，需求量的60％.
•对于75万美元至100万美元的房屋，预计市场时间为51天，卖方市场. 该范围占上市库存的19％，需求量的20％。
•对于价格在一百万到一百五十五万美元之间的豪宅，预计市场时间为六十七天.对于125万美元至150万美元的房屋，预计市场时间为89天。对于150万至200万美元的房屋，预计市场时间将从116天增加到134天. 对于价格高达200万美元的豪华住宅，预计市场时间将从189天增加到198天.
•豪宅方面，所有价位超过125万美元，占库存的35％，只有13％的需求.
•橙县所有房屋的预期市场时间在过去几周从53天上升至54天，这是稳定的卖家市场. 从这里开始，我们可以预期，春季和夏季市场的市场时间将会从深层次的卖方市场向轻微的卖家市场转移。
•短拍屋和法拍屋合并，仅占所有上市的1.5％和2.4％的需求. 橙县全部只有34套法拍和47套短拍屋，在上市市场上只有81套，比两周前少8套. 去年，总共有135套, 销售额下降了67％.
•4月份销售2,663套，比2017年3月份下降5％，比2016年4月份下降3％. 所有橙县的销售价格比率为98.6％，法拍屋仅占全部销售的0.8％，短拍销售占1.4％。这意味着近98％都是正常销售.

喔哟 !!! 看看低价位的住房市场.

低价位的房源不仅由于升值而消失，而这较低价格范围内更少的业主选择在此时出售.

低价位房源供应有限：随着第一季度接近完成，与去年相比，市场上低于五十万美元的住房, 下降了百分之二十七.
这个价位的市场现在热潮沸腾, 许多人将这个房地产狂热归因于利率上升的威胁，但这不是现在真正发生的情况, 真正的问题是价格低于75万美元的房源严重缺乏. 而这个价位的买卖活动占据了所有橙县房地产活动的62％. 对于希望在这个档次上购房的买家，与以往年份的选择相比，感觉就像只剩下骨头.

今年到目前为止，与去年同期相比，低于50万美元这个市场上的房源下降了27％，等于上市出售房源少了800套左右.,非常有限的供应，可供买家的选择就少之又少. 此外，市场上在五十万至七十五万元之间的房源减少了8%. 这261套独立屋的差异可能看起来不是很多，但那就是市场供应不足的数量. 也是造成市场沸腾的原因. 与任何想要购买此价位的买家谈话，他们都知道由于房源少缺乏选择，所以现在的房屋市场只有用”疯狂”两字来形容.

自从五年前房地产市场开始复苏以来，低价位的经济适用房此时此刻遭到严重的侵蚀.
2012年以来，价位在50万美元以下上市出售的房源, 令人难以置信的减少了60％,在当时这个价格范围内的上市屋有5,801套, 而今年为2,089套, 这意味着与今天相比, 现在的买家选择的数量少了一倍多.

五年来, 住房价值一直在不断的升值。随着房价的持续上涨，可承受的价格范围内的经济适用房选择数量已经大大减少. 在2012年，有大量低于50万美元的独立屋在市场上出售. 据统计2012年3月底, 活跃的上市独立屋共有1,208套, 相比较今天87套, 惊人的下降93％, 2012年共有1,041套独立屋在50万美元至75万美元之间，而今天为665套, 下降了36％.

越来越多的独立屋已超过75万美元. 因此，独立住房市场已经从50万美元发展到75万美元. 想找到价格低于75万美元的独立房变得越来越难. 要购房的买家必须卯足了劲击败其他竞争买家才能取得成功. 因为当这些上市屋在价格合理，状况良好的情况下, 基本上都有大量的买家出价, 百分百的卖家市场.

对于共有住宅，过去有很多选择低于25万美元。 2012年3月底共有1,568套公寓可供出售，而今天则为268套，下降了83％。 在25万美元至50万美元之间，2012年市场共有935套公寓，而今天则为484套，下降了48％. 集合住宅市场现在从25万美元发展到50万美元. 对于希望购买低于50万美元CONDO的买家，他们也将不得不卯足了劲, 因为僧多粥少的情况下, 竞争是非常激烈的. 对于寻求高于75万美元的房屋的买家来说，实际上比去年有更多的选择. 今年迄今为止，已有3,920套被放置在超过75万美元的市场上，而去年为3,658套, 多了7％.
底线是这样的., 由于经纪适用房的选择越来越少, 所以这个市场是非常非常火的, 随着价格不断的上涨, 而上市屋却不断的减少, 这种情况将变得异常复杂, 对买家而言将更具有挑战性.

活跃库存量：库存量终於上升了, 在过去几周内上涨了3％. 截至3月9日，活跃库存量, 从今年年初至今仅增加了500套， 然而，在过去两个星期，它却多增加了145套，约3％， 这是市场今年迄今为止最大的收益，现在总计4,716套, 令人惊奇的是，尽管与前几年相比，今年市场的上市屋数量较少，可是库存量却在增加, 其实这就说明了低价位的房源大量的萎缩. 现在是四月份，开始一年之中最繁忙的季节，应该会有更多的房主倾向于出售，春季市场的销售高峰将从4月到5月发生; 因此，即使有更多的卖家进入市场，但库存也将难以快速增长, 库存的真正上涨可能不会发生直到六月份夏季市场开始，因为需求下降.
去年在这个时候，市场上库存有5,465套，相比今年多了16套.

需求：过去两周的需求增长了3％，但是与过去几年相比却有所滑落.
在过去几个月内,上个月进ESCROW房屋数量增加了88套, 约3%, 总计为2,664套.去年同期在ESCROW的数量比今年多了232套，共计2,896套， 约9%. 2015年，需求量为2975套，同比增长13％. 今天的需求不足，是因为市场上没有足够的房子低于75万美元. 库存量的增加通常等于有更高的需求, 当然进入ESCROW的数量也就增加.

随着供求双方的增加，预期上市市场时间仍为53天.

豪宅方面：豪宅的库存和需求在过去几个星期都有所增长.
对于所有价格超过100万美元的房屋，需求比去年大幅增加，进入ESCROW数量比去年多了 76套, 约多了18％. 豪宅库存增加了42套，约2％, 价格超过100万美元的所有房屋的总体预计上市市场时间为129天，而去年为150天, 减少三周.

在过去两周中，超过100万美元的房屋需求从447套增加到492套，同比增长10％，是2016年6月以来的最高水平。豪宅库存从2,033套增加到2,118套，同比增长4％。

对于价格在一百万到一百五十万美元之间的房屋，过去几个星期的预期市场时间由87天降至86天. 对于价格在150万到200万美元之间的房屋，预计市场时间从133天下降到116天. 而对于价格超过200万美元的房屋，预计市场时间由252天下降至235天. 235天也就意味着在11月中旬左右进入ESCROW.

橙县住房市场摘要：

•过去几周，活跃上市库存增加了145套，即3％，是迄今为止最大的上涨幅度。现在总计4,716套。今年迄今为止，与2016年相比，现在的家庭住房减少了9％。通过春季市场，库存将从现在到6月中旬继续稳步上升。
•目前，与去年同期相比，市场上低于50万美元的上市屋减少了45％，需求下降了26％。现在可以发现价格低于50万美元的独立屋和CONDO越来越少。这个价格区间正在慢慢消失。
•上个月的PENDING数量在过去几周内上涨了3％，约88％，现在达到2,664套. 今天的需求比去年下降了8％，达到2896套, PENDING价格为834,848美元。
•所有橙县的平均价格为170万美元，与两周前相同. 这个数字很高，这是因为与豪宅市场上的房屋混合在一起，而豪宅不会像低价位的上市屋那样快速移动.
•对于价格低于75万美元的房屋，市场为HOT，预计市场时间为32天。此范围占有效库存的36％，需求的62％。
•对于75万美元至100万美元的房屋，预计市场时间为51天，卖方市场（不到60天）。该范围占活动库存的19％，需求量的20％。
•对于价格在一百万到一百五十万美元之间的豪宅，预计市场时间为86天，在过去几周内下降了1天. 对于价格在150万到200万美元之间的房屋，预计市场时间从133天下降到116天。对于价格超过200万美元的豪华家庭，预计市场时间由252天下降至235天。
•豪宅方面，所有上市屋超过100万美元，占库存的45％，仅占需求的18％。
•橙县所有房屋的预期市场时间在53天保持不变，这是稳固的卖家市场（不到60天）。
•短拍屋和法拍屋(止赎屋）合并，仅占所有上市的1.7％，需求的3％。橙县全部只有26套法拍和53套短拍屋销售，比两个多星期前增加了3％.去而年有140套，多了77％.
•二月份共有1,879套成功售出，比一月份下降1％，但超过2016年二月份的1,847套. 所有橙县的销售价格比为97.3％。 法拍(止赎)仅占全部封闭销售额的1.2％，短拍销售占1.9％. 这意味着所有销售中的96.9％是正常销售.

橙县房屋报告 (三月刊）Orange County Housing Report (March)

交易热絡的住房市场：市场上100万美元以下的所有产品都像热煎饼一样出售，而低于75万美元的二手房更是短缺的坚果.

目前的橙县住房市场的销售是如火如荼，自从2013年7月以来从来没有像现在这么疯狂，买家们争先恐后的购买. 状况不错的住房一上市的前几天就获得了多位买家的出价, 甚至有些买家在家里查看电脑后就出价了. 有些现金买家则放弃正常程序中的估价（需要贷款的买家，估价仍然是强制性的; 因为贷款机构依据估价报告贷款 ). 现在一个定价在或接近其公平市场价格的出售屋，往往因为多位买家的追捧而成交价格通常高于买家的要价.

我们又回到竞标战的日子中, 当产生10个购买报价时, 只有一个获胜者和九个失败买家,然而这些失败的买家会继续的追求他们购房梦. 可是现在这个市场对于买家来说可能非常令人沮丧. 他们经过几次失败的尝试, 许多买家锐化他们的铅笔, 并愿意提高价格, 即使它意味着支付超过买家的定价. 这就是房产市场自然规律, 库存少而需求高所产生的结果.

所有橙县的上市屋其预期在市场的时间（新上市到托管的时间）现在为50天. 当预期市场时间下降到60天以下时, 市场被认为是一个稳定价格升值的卖方市场. 去年，橙县低于60天的时间仅约八个星期，从3月中旬到5月中旬，从来没有降到55天以下. 看来，2017年将比过去几年要热得多. 当预期市场时间跌破30天以下时，市场转向一个充满狂的热卖市场，价格会快速升值. 在过去十年中，整体住房市场从未达到这个水平. 尤其在多个价格范围内都是这样. 当然不是所有的橙县都被认为是“热”，然而，公寓和独立屋价格低于50万美元是咻的一声就卖了, 此范围有15％的库存, 却有29％的需求.

公寓价格在50万到75万美元之间，独立式住宅价格在50万到100万美元之间，被认为是“铁杆”卖方市场，预计上市时间在30至60天之间. 统计数字如下：库存仅24％但需求是36％. 共有公寓和共有公寓分离式的独立屋, 价格在50万美元和75万美元之间，统治级别的卖方市场, 预期上市时间刚刚超过30天的门槛, 这个价格范围销售非常之火, 上市时间在未来几周内很容易下降到30天以下.

共有公寓的价格在75万到100万美元之间，独立式住宅的价格在100万到150万美元之间目前进入一个轻微的卖方市场，上市时间在60和90天之间. 统计的数字显示, 18％的库存和12％的需求. 轻微的卖方市场的特点是缓慢，价格却有条不紊的升值.

目前市场上不倾向于卖方市场的有, 价格超过150万美元的独立住宅和价格超过100万美元的共有公寓. 价格越高，市场销售的就越慢. 这个价格范围的库存占30％, 却只有9％的需求.

买家和卖家都需要了解现在的市场, 并且保持适当的态度, 不可过分奢求. 买家希望购买一个价值650,000美元的房子, 比买家想要购买一个200万美元的房子将会遇到一个截然不同的市场. 同样，对卖家而言, 一个共有公寓销售价格为450,000美元将会经历一个与价格为800,000美元的共有公寓, 有着完全不同的市场.
对买家的忠告：不要指望未来几个月的市场动态变化很大, 即使在春季市场，会有更多的房子进入市场，但是买家的数量也会增加.
对卖家的忠告：不要过分提高要价, 定价过高，上市的时间还是会很长，并且没有多个买家出价. 定价在或接近公平市场价值是达到成功, 最聪明的方法.

库存报告：在过去几周内，活跃的库存只增加了12套, 自1月1日起，活跃的库存仅增长389套. 在过去几个星期内，它几乎保持不变，仅增长了12套房子，增长率几乎是0％，现在数量为4,460套. 再次重申, 几乎所有定价为公平市场价格的出售屋, 几乎一上市就立即被进入第三方托管公司.
今年迄今为止，与去年同期相比，市场上的房屋减少了8％. 市场上有限的房屋供应和殷切的需求相结合，创造了目前火热的橙县房屋市场. 应该会有越来越多的业主将在今年春天到8月中旬之间进入市场, 去年在这个时候，市场上有5,271套房，比现在高出15％以上, 而两年前，市场上有973套更多的上市屋, 那是比现今市场整整高了18％.

需求：需求是刚强的，在过去两周增加了10％. 阻碍当前需求的唯一因素是供应不足, 市场上根本没有足够的新卖家. 即使现在选择不多, 但理性的买家只会青睐价格合理, 条件良好的房屋.
需求，前一个月内在第三方托管公司的房屋数量，在过去几个星期增加了248套，或10％，现在总计2,651套. 随着需求的增加和库存保持不变，预期上市时间从56天下降到50天，这是一个坚实的卖家市场. 去年在这个时候，总共有2,584套销售，比今天少67套，或少3％。

豪宅方面：市场开始升温.
与去年相比,Orange County的豪宅市场需求旺盛，目前有73套在第三方托管公司，比上年增长19％. 豪宅的库存只有3套，与去年几乎相同。所有价格在100万美元以上的房屋的总体预期上市时间为122天，而去年为144天.

在过去两周，对100万美元以上房屋的需求从412套增加到465套待售销售，增长13％，是自8月底以来的最高水平. 豪华住宅的库存从1,834套上升至1,891套，为自2016年12月开始以来的最高水平, 预计市场时间在过去几周内从134天下降至122天。

对于价格在100万至150万美元之间的房屋，过去几周的预期市场时间从80天下降到76天. 对于价格在150万至200万美元之间的房屋，预期市场时间从153天减少到129天. 对于价格在200万美元以上的房屋，预期市场时间从252天下降到227天（换言之, 卖方将在10月中旬左右进入第三方托管公司）.

橙县住宅市场概要：

•活跃的上市库存在过去几周增加了12套，上升率为0％，现在总计4,460套。与2016年相比，今年市场上的房屋减少了8％。库存应该在3月开始上升，8月中旬达到高峰。
•与去年同期相比，市场上的房屋少了50％，低于50万美元，需求下降了7％。现在可以找到的房屋和公寓越来越少，售价低于50万美元。这个价格范围正在缓慢消失。
•需求，前一个月的Pending Sale，在过去几周增加了10％，增加了248套，现在总计2,651套。今天的需求比去年高出3％，总共为2,584套。平均待售价格为$ $835,152。
•所有橙县的平均定价为160万美元，与两个星期前相同。这个数字是高的，由于混合了超级豪宅的定价所致.
•对于价格低于75万美元的房屋，市场为HOT，预计市场时间只有34天。该范围库存为39％而需求为65％。
•对于价格在75万到100万美元之间的房屋，预计市场时间为54天，卖方市场（少于60天）。该范围的库存为19％，需求为18％。
•对于价格在100万至150万美元之间的豪宅，预计市场时间为76天，在过去几周内下降了4天。对于价格在150万至200万美元之间的房屋，预期市场时间从153天减少到129天。对于价格在200万美元以上的豪宅，预计市场时间从252天减少到227天。
•豪宅，所有超过100万美元的房子，占库存的42％，仅占需求仅占17％。
•Orange County所有房屋的预期市场时间在过去几周内从56天下降到50天，这是一个坚实的卖家市场（少于60天）。
•不良住宅，短拍屋和法拍屋合并，仅占所有房源的1.9％, 需求约3.2％。在今天的橙县，目前只有18套法拍屋和67套短拍屋 （85套不幸的卖家），与两个星期前相比，下降了17％. 是自10年前大衰退开始以来的最低水平. 去年共有152套不良销售，比现在多了79％以上。
•1月份有1,905套房售出，比12月份下降33％，但高于2016年1月的1,859套. 橙县所有的定价销售率为97.3％. 法拍屋占所有销售额的0.9％，短排屋占2.3％。这意味着所有销售中的96.8％是良好的股权卖家。

考虑卖房的朋友们, 现在的时机堪称完美,没有必要等待春季再上市.

火热的住房市场：由于供应非常低而需求高的令人难以置信,所以现在条件非常适合出售. 住在南加州, “Surf’s Up” 冲浪爱好者都知道的短语,用来描述此时在海滩的浪潮最适合冲浪. 此处用来描述橙县当下的房屋市场,在恰当不过, 是的, 想卖房的朋友“冲浪吧“！”如果你是一个房主想要出售你手上的房子, 根据以往的经验, “春天市场”是最好的时机, 但今年却没有必要多等一两个月. 所以, 现在就抓住你的冲浪板，联系专业的房地产经纪人, 跳入海水中, 开始划向一波波优美的浪潮…”Surf’s Up”！

由于延续去年底的缓慢销售, 一月份仍旧没有改善, 目前房屋市场上新上市屋远低于预期, 却因房价放缓之后, 突然大批买家涌入市场, 状况好的上市屋现在是飞离市场, 几乎与插“出售牌”一样的时间. 现在房地产市场中唯一的抱怨是, 怎么市场上没有足够的房子？

价格低于150万的房子在市场非常的热络，而价格低于75万的房子是供不应求. 这样的市场在五年中, 仅次于炽热的2013年市场. 为什么与过去几年相比, 今年卖房的条件是如此优越？目前的需求非常强劲, 而活跃的上市屋却是贫血的水平, 与去年相比, 目前市场上的房屋减少了11％, 比2015年减少了19％; 然而, 需求（上个月的新进待售屋）几乎与2016年相同. 今天到目前为止，因为太少的房子进入市场所以需求被抑制住了.

预期的市场时间（今天插牌上市的一个房子，到进入托管所需的时间）从两周前的84天下降到今天的67天. 就是因为住房供应与需求相比下降, 造成新的待售屋-爆炸.

今天的需求量应该更高, 是因为库存缺乏而停滞, 选择现在出售的卖家, 而不是继续等到传统春季市场, 恭喜他们把握住了时机. 只要出售屋的定价是接近其公平市场价值, 而屋况条件良好, 将在多个出价的情况下飞离市场. 所以仔细并合理的定价将直接影响销售, 若过高的要价, 仍然会在市场上待上几个星期, 而错过上市屋第一,二个星期销售最有价值的时间.

对于那些选择“等到春季市场来临”的人来说, 毫无疑问会有更多的买家寻求购买, 但是卖家数量也将大幅增加. 随着需求增加, 供应增加, 谁知道90天后的市场会是什么样子. 随着新的总统上任, 很难预测几个月后房屋市场会是如何// 有一件事是100％肯定, 现在是一个绝佳的出售时机. “Cowabunga dude, Surf’s Up”.

市场上市屋：由于需求增加, 市场上房屋供应减少, 在过去两周内库存实际下降了不少. 自一月一日起, 与去年相比, 市场上的房屋数量减少了6％. 值得注意的是，相比2015年减少了7％. 因此, 今年有更多的房主选择不卖, 即使条件是完美的.

在过去两周, 上市库存已经减少了56套, 或1％, 现在总计4,320套. 随着假期正式结束, 此时通常是一年中, 许多卖家庭准备进入市场的时间. 由于当下市场的缺货, 想卖房的卖家们别再等到春季市场了, 请利用当前的浪潮需求, 市场上缺乏新上市屋, 也有可能是由于对新的特朗普政府, 所产生“等待和看”的态度. 无论如何, 预期二月份的供应将大幅增加, 敬请关注…

去年在这个时候市场上有4,841套房, 同比今年增加了12％. 两年前, 市场上比今年多了1,011套房，或23％以上.

需求：需求在过去几个星期增加,这是一年中的典型情况, 虽然买家们陆续出现, 使得假日市场的低迷逐渐消失, 可是带给买家的选择却很少, 市场上新鲜的上市屋并不多. 有经验的买家知道市场即将产生变化, 即使一月份仍旧经缓慢. 前一个月内进入托管的待售屋数量, 在过去几个星期增加368套, 或24％, 现在总计1,930套. 可以预见橙县房屋市场的发动机已启动, 速度将继续加快, 会有更多的卖家进入市场. 去年此时候多了6套待售屋, 共1,936套. 但今年的巨大差异是几乎相同的需求, 市场上供应却严重不足.

豪宅方面：虽然需求是上升的，但供应却只是略升.
与去年相比增加了46套待售屋; 然而,竞争仍然不小. 豪宅库存新增加了65套，这是额外加重卖家的压力. 此外, 增加的待售屋多为价位在100万到150万之间的销售.

对于此价之间的房屋, 与去年相比, 库存下降26套, 需求上升了33套待售屋. 然而，超过150万美元, 库存增加了91套, 需求只增加了13套.

在过去两个星期，对超过100万美元的房产的需求从245套增加到325套待售屋，增长33％, 是自12月中旬以来的最高水平. 豪宅的库存从1705套增加到1,744套，是自12月中旬以来的最高水平. 平均预期的市场时间在过去几个星期从209天减少到165天.

对于价格在100万至150万美元之间的房屋, 过去几周的预期市场时间从147天下降到98天. 对于价格在150万至200万美元之间的房屋, 预期市场时间从169天增加到195天. 对于价格在200万美元以上的房屋, 预期市场时间从370天下降到277天. 277天, 意味着卖方将在11月初将他们的房子才会进入Escrow.

•过去几周，房产库存j减少了56套，或下降了1％，现在总计为4,320套.
•与去年同期相比，低于50万美元在市场上的房屋减少了32％，需求也下降了16％. 现在可以找到售价低于50万美元的房屋和公寓越来越少, 它正在慢慢消失.
•需求，上个月的待售屋数量，在过去几个星期中激增了24％，增加了368套，现在总计1,930套. 今天的需求几乎与去年一样，去年只多了6套. 平均待售价为$871,107.
•所有橙县独立屋的平均上市定价为160万美元，与两个星期前相同。这个数字是如此之高，是由于在市场上的豪宅混合的平均数字.
•对于价格低于75万美元的房屋，市场非常火，预计市场时间只有42天. 此价位代表42％的供给和67％的需求.
•对于价格在75万到100万美元之间的房屋，预计市场时间为73天，卖方市场（60至90天）略有增加. 此价位代表供给的18％和需求的16％。
•对于价格在100万到150万美元之间的豪宅，预计市场时间为98天，在过去几周内下降49％. 对于价格在150万至200万美元之间的房屋，预期市场时间从169天增加到195天. 对于价格在200万美元以上的豪宅，预期市场时间从370天减少到277天。
•豪宅，所有超过100万美元的房子，供给占40％，需求仅约17％.
•橙县的所有房屋的预期市场时间在过去几个星期从84天降到67天，轻微的卖家市场（60和90天）.
•不良住宅销售，短拍屋和法拍屋合并，只占所有房源的2.1％和3.9％的需求. 目前在橙县有38套法拍屋和53套短拍屋，总共91套, 是大萧条之后的最低总额. 去年有159套，减少74％以上。
•12月份的平仓销售量为2474套，较11月份增长1％，与2015年12月关闭的2,746套销售额几乎相同。橙县的销售额为97.3％. 法拍屋只占所有销售额的1.25％，短拍屋也只占1.25％。这意味着所有销售中的97.5％是良好的股权卖家.

即使在假日市场，某些价位范围的上市屋依然表现亮眼.

橙县的热门市场：无论一年中的什么时间，都有销售火热的地区和价位. 在刚刚过去的假日市场, 每天在市场上的上市屋越来越少. 自9月以来，市场上的库存下降了32％. 同样，需求也大幅下降了27％. 这是一年中房屋市场爬行的时间，新的待售屋交易的数量下降到一年中的最低水平. 由于目前的交易非常有限，所以一月和二月是成交量的最小的月份.

节假日市场在新年前几个星期开始解冻，直到2月中旬，要等到美式足球超级盃结束后才会加快步伐. 在此之前，市场上的供应和需求都是很弱的. 然而，有一些上市屋却表现亮眼，一上市瞬间就收到多位买家的出价，招标抢购随之而来. 这是假日市场，一年中最慢的时间，那么這些卖家如何做到的呢？这一切的一切都是关于价格.

今天， 对于任何低于75万美元独立住宅，和低于50万美元的共有公寓，它们的销售是火热的，除此之外, 在任何其他的区域和城市中，只要价格位于较低的范围内,销售都是火热的.

看看Aliso Viejo，目前市场上只有44套房子供潜在买家查看，而需求（前一个月的待成交销售数量）为51套待售销售. 由于库存低，需求强劲，预期的上市销售时间（上市屋需要多长时间才能放入托管）为26天. 预期市场时间低于两个月被认为是非常HOT，完全的卖家市场. 在橙县，有15个城市和地区属于这个惊人的分类., 他们都有什么共同点？

他们的平均销售价格，是属于较低的范围内. Aliso Viejo的平均价格为$538,000。 在这15个城市和地区，最高的平均销售价格是Fountain Valley，价格为71.9万美元，仍然是在低的范围内，所以即便在假日市场，他们的销售却是火热的. 随着平均销售价格的上升，上市时间也在增长. Huntington Beach的预计市场时间为67天，平均销售价格为789,000美元. 不过, 这仍然是卖家的市场，只是没有那么热。平均销售价格在100万美元以上的家庭正在经历一个更长的预期市场时间. 例如，Newport Coast在市场上有105套上市屋，只有20套待成交销售，预计市场时间为158天，略超过5个月.

底线就是, 过去一年的时间, 位于较低价位内的独立屋和共有公寓销售是火热的. 不过对于有些卖家，希望在这个机会上出售高价，这里要给你们一个忠告：只有价格正确，屋况良好，内饰很好地升级，才会吸引多位买家出价. 如果您的出售屋坐落在市场上多时却没有买家出价，那肯定是因为定价过高，或者是您的屋况需要做些整理，内饰有些过时，这时可能需要软化你们的价格，才可能吸引潜在买家. 对于价位较高的房屋，定价更加重要，同时耐心也非常重要.

豪宅方面：需求下降3％，库存下降7％. 在过去两个星期，对超过100万的房屋需求从367套减少到355套待成交销售，下降了3％，是自2016年一月底以来的最低水平. 豪宅的库存从2,000套降至862套，下降了7％，是2016年自二月初以来的最低水平. 随着豪华住宅价格超过100万美元供应量的大幅下降，预计市场时间从164天下降到158天.

对于价格在100万到150万美元之间的上市屋，过去几周的预期市场时间从101天下降到94天. 对于价格在150万至200万美元之间的房屋，预计市场时间从188天增加到193天. 对于价格在200万美元以上的房屋，预期市场时间从296天减少到279天, 也就是说今天上市200万以上的豪华住宅，预计在2017年9月底左右售出成为待成交销售屋.

市场库存：在过去几周内，库存下降了7％. 由于假期的原因，库存在过去几个星期下降了388套，即7％，现在总计4,789套，是自去年一月中旬以来的最低水平. 在过去一个月，库存下降了866套，约15％. 卖家减少许多，因为有许多卖家在市场上几个月之后没有买家而退出, 这一急剧下降将继续，直到它在新的一年开始, 2015年在这个时候市场上有4,972套上市屋，比2016年多了4％.

需求方面：在过去一个月，需求下降了15％. 上月新的待成交销售数量从2,116套减少到1,984套，减少132套或6％. 这是2016年第二大跌幅是自一月底以来的最低水平. 而两周前是一年中需求大幅放缓的时间, 我们看到期需求继续稳步下降，在年底达到底部. 比起前年在此时，待成交销量减少了29套，总计1,955套. 随着新上市屋和需求的巨大下降，预期上市时间仅从73天略有下降，到72天，仍是轻微的卖家市场.

橙县住宅市场概要：

•活跃的上市库存在过去几周的第二大跌幅，减少到388套约7％，现在总计4,789套，是一月中旬以来的最低水平.
•与前年同期相比，低于50万美元的屋在市场上的房屋少了25％, 需求也下降了10％. 现在可以找到售价低于50万美元的独立屋和共有公寓是越来越少.
•需求，上个月的待成交销售数量，在过去几周内经历了第二大降幅，下降了132套约6％，现在总计1,984套. 前年的销售需求为1,955套. 去年的需求比前年增长1％。平均待成交的售价格为$ 828,266.
•所有橙县的平均定价是160万美元，这是该县的最高水平.
•对于价格低于75万美元的房屋，市场非常火，预计市场时间只有49天。该价格范围显示库存为44％而需求是66％.
•对于价格在75万到100万美元之间的房屋，预计市场时间为75天，还是卖方市场（60至90天）。该范围显示库存是17％和需求的17％相同.
•对于价格在100万至150万美元之间的豪宅，预计市场时间为94天，在过去几周内下降了7天。对于价格在150万至200万美元之间的豪宅，预计市场时间从188天增加到193天。对于价格在200万美元以上的豪宅，预计市场时间从296天下降到279天.
•所有超过100万美元的房屋占全部库存的39％，而需求仅17％.
•橙县所有房屋的预期市场时间在过去几周内从73天轻微下降到72天，还是轻微卖家市场（60至90天）。
•不良住宅，短拍屋和法拍屋合并，只占所有出售屋的3％和3％的需求一致. 在今天所有的橙县有44个法拍和82个拍屋，共126套，在过去两个星期增加了6套. 前年总共有182套，比去年多了44％.
•11月份的销售量为2,459套，较10月份下降5％，但与2015年11月的1,937套销售量相比上升了26％. 橙县的售价与定价的比率为97.3％。法拍屋占所有销售额的0.9％，短拍屋占销售占0.8％. 这意味着所有销售中的98.3％是拥有良好房产的卖家.

本文由资深经纪 Rachel Lei提供，内容及图片整理转载自网络，版权归原作者所有。如有侵权请联系我们，我们将及时处理。

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