悉尼拥有世界上最美丽的城市海港，这片包含着歌剧院及海港大桥的区域常年作为澳大利亚国家名片在世界各地被人提起，而悉尼港作为悉尼这座城市的发源地，海港的上空金钱和权力的游戏一直在上演着。
近日澳洲赌场大亨 Parker 家族的 Crown Resorts项目就皇冠 Barangaroo 赌场项目的风景问题和新南威尔士州政府公堂相见的事件就是这样的一个典型，只是所涉及的规模之大以及皇冠 Barangaroo 赌场项目及整个 Barangaroo 的建设的重大影响，注定了这一事件必将备受瞩目。
Crown Barangaroo
这一轰动性的官司由于 Crown Resorts 对新南威尔士州政府有意增加Central Barangaroo 的高度和密度从而会影响到皇冠 Barangaroo 赌场项目的无敌风景而起。皇冠Barangaroo 赌场项目获得批准的时候已经因为拿到难度极大的悉尼第二张赌牌而倍受指责，这一运作多年的项目在自由党上台以后神速获得突破，现在双方从昨日的如胶似漆到今日的对簿公堂，到底为何？首先让我们来了解一下这个项目吧。
Crown Barangaroo 将高达71层，由 Crown Sydney Hotel Resort 赌场酒店和 One Barangaroo Crown 豪华公寓两部分组成。其中Crown Sydney Hotel Resort 将是悉尼的第一座6星级赌场，内有客房350间，位于项目的6至22楼。这一项目将耗费Crown Resorts 22亿澳元，公寓部分的销售可以收回8亿澳元，剩下的成本回收和未来利润将依赖于下面的赌场和酒店。Crown 赌场的计划是依靠无敌的悉尼海港大桥和歌剧院的客房风景来吸引赌场豪客，凭借周围风景和酒店的水准，Crown 赌场计划将每晚客房均价定在800澳元，这样的客房能够吸引到的赌场豪客所带来的赌桌收益更是巨大了。这次的问题是位于 Crown Barangaroo 北邻的 Barangaroo Central 的高度将会影响到部分酒店房间的风景，很“受伤“的 Crown 赌场愤而求助法庭寻求限制 Barangaroo Central 未来建筑高度的禁制令。
Central Barangaroo
表面上看，Crown 赌场是无理霸道的，但我们有必要进一步了解一下前后情况来看看是不是真的如此，让我们先从 Central Barangaroo 这个项目谈起。
整个Barangaroo 地区由州政府机构Barangaroo Delivery Authority (BDA) 管辖，BDA 将 Barangaroo 从功能区域和建设时间先后的角度分成了 South (就是目前基本已经开发了的部分)，North (Hedland公园) 和 Central (就是和 Crown Barangaroo 一案相关的部分)。Central Barangaroo 位置如上图，这一部分总面积为5.2公顷，其中临水的3公顷部分为公共绿地公园，剩下的2.2公顷将会是一个由零售、住宅和办公楼组成的综合项目，这绝对是悉尼海港地皮的最后一块宝石。这块“宝石”当时吸引了多家巨头的角逐，最后的竞争在 Grocon, Sentre (Westfield)和 Aqualand 组成的财团与Lend Lease 和 Mirvac 组成的财团之间进行，最后于今年一月以Grocon 为首的财团胜出告终。
纠纷的根源
Crown Resorts 指出，当时Crown Barangaroo 决定上马的时候，他们被告知 旁边的Central Barangaroo 未来只会有一个中低密度的开发，总的建筑面积（GFA）被限制在5万8千平方米。这一切随着Central Barangaroo引入 地铁站而发生了变化，州政府后来一直在想办法将 GFA 增加为 15万平方米来补贴在这里增加 Metro 站的费用，这将大大影响 Crown Barangaroo 的投资回报。
下图很清楚的显示了GFA 几乎为原来三倍的Central Barangaroo 和 Crown Barangaroo 的位置，预计北侧的酒店客房将失去原有的风景，粗略估计，受影响的客房占全部客房的20%。皇冠原先的估计这些客房的房费可以达到800澳元一夜，这一影响带来的房费损失约为280澳元一夜。同时，对皇冠计划以无敌的风景吸引赌场豪客的计划的影响虽然是难以量化，但可能造成的损失更大。
和 BDA 的 CDA
悉尼港的风景是世界的，Central Barangaroo 的地是新州政（人）府（民）的，正常情况下，这样中心位置的地块因为给邻居风景带来一些影响而不能充分利用好是失败的，从表面上看Crown Resorts 是非常的无理霸道，真是如此吗？我们有必要再来看看这一项目的“合约”。
首先我们要认识一下 BDA - Barangaroo Delivery Authority 这一政府机构，它是州政府设立的专门负责Barangaroo 地区发展的管理部门。BDA 是整个 Barangaroo 地区的地主，以此角色来拟定和管理整个Barangaroo 的总体规划、可持续发展、财务和公共绿地和设施。
其实 Crown Resorts 这次并非如表面上看到的无理，它只是在维护自己的权利和利益，它的依据就是 Crown Barangaroo 项目和 BDA 达成的协议 – CDA（Crown Development Agreement）。CDA 本身是一个 PDA – Property Development Agreement（项目开发协议），具有一个 PDA 应该有的所有内容和结构，有很多政府项目 PDA 的特点。比如政府方通常都会保留对土地的控制和拥有权，CDA 给了 Crown Resorts 99年的租约。
政府在考虑 PDA 的时候往往有一些特别的动机，比如项目成功的确定性、项目的风险尽可能的转让和项目对地区本身及周围的积极影响都是考虑因素，政府方面也常常会愿意通过降低回报要求来确保项目的成功。基本上和政府协商 PDA 是一个对关系和技术都有着很高要求的工作，这份长达265页的CDA 很多地方都体现了这些原则，Crown Resorts 的团队绝对获得了一个非常有利的交易。
CDA 特别的还将Central Barangaroo 的开发可能对 Crown Barangaroo 房间风景的影响包括在了里面，这也是为什么 Crown Resorts 能够理直气壮的将州政府告上公堂的依据。
双方达成的 CDA 的这一部分清楚的要求，BDA 在实现 Central Barangaroo 地块最大潜能的同时，如果需要对 Crown Barangaroo 立项时对应的 Central Barangaroo 的概念性规划指标进行调整，必须抱着诚信和善意(Good Faith)和 Crown 与 Lend Lease 商量达成共识，同时在维护 Crown Barangaroo 和 Lend Lease 项目的风景线上同样需要抱着诚信和善意(Good Faith)。
几种可能的结果
现在看来 Crown 这次的做法是完全的合理的，政府认为自己依然拥有增加 Central Barangaroo 的建筑高度的权利，只是需要 Consult Crown Resorts 就可以了，Crown 方面则认为政府必须获得他们的同意才能增加 Central Barangaroo 的建筑高度。仔细看完 CDA 的这一部分，不得不同意这次 Crown 更有道理，后来又得知Crown 请到了 Neil Young 这样的顶级律师，政府的胜算就更小了。
作者觉得这件事情很可能以两种结果收场：一是州政府维持 Central Barangaroo 起初的建筑高度和密度限制；第二就是州政府根据对 Crown Barangaroo 的影响来对 Crown 做出相应的赔偿。
PDA （项目开发协议）本质上都是商业合同，所以 CDA 在规划法规上对 Central Barangaroo 没有任何约束，规划局在考虑Central Barangaroo 的申请的时候绝对不会受到 CDA 的约束。所以政府放弃增加 Central Barangaroo 高度的可能不大，商业合同到最后都是钱的问题，Crown 倒是很有把握地可以因此争取相应的赔偿，对于州政府来说，这是他们自己违背合同需要付出的罚款。
按照政府对 Central Barangaroo 的最新计划，旁边的皇冠假日酒店内20%共70间的酒店客房会受到影响，每夜每间房费损失按280澳元计算，Crown 每年在房费上的损失将高达7百万以上，即使不考虑物价上涨，99年的租约期间将总共损失客房收费7亿以上。至于对上面赌场吸引豪客的能力的影响就难以量化了。还有一点值得思考的是，Crown 并没有因为可能的收入减少而在任何时候流露出退出项目的想法，说明它获得的交易有着很强的经济可行性，这些影响只是让它少赚了，由此可见Crown Resorts 获得的 PDA 是多么的有利。
以上就是这次 Crown 和州政府纠纷的的大概情况，本质上是州政府将同样的东西（这一片观看悉尼海港的权利）卖了两次钱，还可以肯定的是第一次（Crown Barangaroo）的价钱卖得太低了。但是，这一届州政府很会和大财团及大公司做朋友，不但在公共财产和资源的分配上非常慷慨，还做得非常彻底，给了对方很强的法律保障，这和 City 的轻轨工程是何其的相似。
最后，Crown 和州政府的事情现在交由法庭处理，外人的担心已经没有意义了，只希望 Central Barangaroo 的 Metro 及 Chatswood 至 Sydenham 的 Metro 工程进度不会受到不良影响。
原创：傅永强 John – 太平绅士
《APR 壹地产》杂志主编
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