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◎作者 | 执笔青衫
◎来源 | 米宅海外（ID：mizhaihaiwai）已获授权
带你去浪漫的土耳其炒房？
想必大家都对抖音上火热的浪漫国度土耳其并不陌生。但你可能不知道，土耳其近年来也是一个炒房“圣地”。
过去的五年间，土耳其的房地产市场持续快速增长。
据莱坊房地产咨询公司（Knight Frank）之前公布的数据显示：
2017年，全球房地产价格平均涨幅为4.6%，而土耳其以平均11.2%的房价涨幅高居第5位。
数据来源：Knight Frank
土耳其沿海城市伊兹密尔居然高居2017年全球十大房价涨幅最快的城市榜单第二，同期房价增幅达18.5%。
数据来源：Knight Frank
此外，伊兹密尔也位居全球住宅房价指数榜单第二。
数据来源：土耳其央行（TCMB）
在近年土耳其经济的快速发展中，房地产行业保持了迅猛的发展势头，是近年来土耳其经济增长的重要动力之一。
连接欧亚的绝佳地理位置、城市化与大型建设项目的不断推出以及人口优势一直是不断推动土耳其房地产市场发展的坚强后盾。
甚至在去年土耳其通过了新法律，规定外国人如果在土耳其购置的财产达到100万美元，即可申请获得公民身份。
此外政府还宣布了废除了增值税，这些举措宣布，更是鼓励了许多外国投资者购置土耳其房产的热情。
这使得一直想要掘金欧洲、实现海外资产规划的外国投资者源源不断地涌向土耳其投资房地产，推动土耳其房产市场实现进一步火爆。
土耳其房产市场现状
两张图看懂土耳其房产市场，先来看看土耳其国内主要城市房价现状：
图为2018年第一季度土耳其房价（数据来源：TCMB）
其中，2018年一季度，土耳其全国房价均价为221871里拉/平米；
另外，作为土耳其政治、经济、文化、金融、新闻、贸易、交通中心，世界著名的旅游胜地，繁华的国际大都市之一的伊斯坦布尔最高，房价均价为396129里拉/平米；
其次楼市火爆的土耳其第三大城市和第二大港，位于爱琴海边的历史文化名城和旅游胜地的伊兹密尔房价均价为284921拉里/平米；
深处内陆却并不是第一大城市的首都安卡拉房价在主要城市中最低，均价为179986拉里/平米；
再来看看300000拉里能在土耳其各地买到多大面积的住宅：
数据来源：TCMB
图为2017年的土耳其住房价值，是按照300000拉里每平米来评估土耳其各主要城市能买多大面积的房子。
面积的最大的住宅是TRA2（Ağrı，Ardahan，Kars，Igdir）为287平米；
其次是TRC3（Mardin，Siirt，Sirnak）280平方米和TRB2（Van，Bitlis，Hakkari，Mus）240 平米；
TR31（伊兹密尔）和128平方米和TR32（Aydın，Denizli，Muğla）114平方米；
面积最小的位于TR10（伊斯坦布尔）为78平方米。
通过这两张图，大家可能对土耳其国内房价有了一个排序，那就是：
伊斯坦布尔>伊兹密尔>安卡拉
内忧外患！土鸡要凉？
但如今浪漫的土耳其，正被血色的夕阳所笼罩。
当年差点被赶下台的老埃要求美国引渡政变主谋、流亡美国的宗教人士居伦，但遭到美国拒绝。
图为刚连任就被美国威胁的老埃警告美国不要太过分
老埃怒了！以涉嫌“间谍活动”及“恐怖犯罪”为由拘捕了美籍牧师布伦森。一旦定罪，布伦森或被判最多35年监禁。
特哥一看直接就火儿了，从来都是我发狠，你也敢在我面前怒？
特哥怒了果然够狠，来了招背后捅刀。
8月10日特哥在推特上突然开炮：基于土耳其里拉贬值，对土耳其钢铝产品加征关税翻一倍，而且，“我们与土耳其当前的关系不好”。
图片来源：观察者网
作为全球第八大钢铁生产国，也是美国第6大钢铁进口国的土耳其等于挨了一记重拳！
随后土耳其里拉对主要国家货币大幅度下跌，土耳其里拉兑美元继续深跌逾8.6%，截至目前，仍在不断刷新历史低位，目前报0.1494。
图为土耳其里拉兑美元汇率
里拉兑美元已经累计跌超24%，而今年以来，由于土耳其和美国的关系降至冰点，里拉已经累计下跌逾45%。
曾经中东第一经济大国的土耳其，一小半的GDP就这样在特哥的怒火下化为子虚乌有了。
而土耳其也成为阿根廷之后，又一个因为美联储加息而被推至经济危机边缘的新兴市场国家。
祸不单行！土耳其货币的全线崩溃也让土耳其的股市和房地产更是体会到了什么叫一夜回到解放前的辛酸。
图为土耳其股市ISE National-100指数
在崩盘前，土耳其的股市（ISENational 100 Index）在10年来近乎翻了4倍。
除了股市，国内外热钱也流入了房地产市场。
在经济增速保持中低位水平的时候，土耳其的房地产价格指数也在急剧拉升。
图为土耳其房地产指数（数据来源：Trading economics）
从2009年时的2000亿里拉飙升至现在1.2万亿里拉，翻了6倍之多。
面对股市和楼市里如此大的资产泡沫，土鸡如今肯定心慌！
尤其是房地产，作为土耳其的支柱产业，占国内生产总值的9%左右，如今面临双重压力。
图为土耳其贷款利率（数据来源：TMBC）
一方面里拉贬值、央行加息，土耳其央行在本月5号就将后期流动性窗口（LLW）贷款利率上调300个基点，从13.5%涨至16.5%，房产开发商还贷压力倍增。
图为近两个月土耳其通胀率（数据来源：TCMB）
另一方面，土耳其国内通胀率高达15.85%，物价上涨，国内失业率高涨，土耳其国内民众对房产的需求降低，即便开发商降价、政府减息，购房者仍然寥寥无几。
仅仅在一年内土耳其经历了公投、选举和国家紧急状态，如此混乱的国家，又有几个投资者敢入手呢？
就算入手了，又找谁接盘呢？
可以说，曾经是土耳其支柱产业的房地产，现在也遭遇了史无前例的寒潮！
另外，土耳其如今也彻底掉入美国的债务陷阱。
2018年第一季度，土耳其的外债总额就已经到达了4667亿美元，占到了国家GDP的55%！
由于其外债近60%都是以美元债务，美元对土耳其里拉的升值也就显著增加了土耳其的债务压力。
数据来源：Ceicdata
如今美元走强，国外资本就高位套现走人，留下一地鸡毛！
随之而来的股汇暴跌、经济崩溃，那作为土耳其经济支柱的房地产行业也就随之崩溃。
土耳其这次危机与希腊、98年东南亚危机类似，那就是三高：高通胀、高外债、高政府赤字。
如今这个被外资吹得很大的泡沫被老特在关键时候扎了一针！
如今被扎的土耳其，资本疯狂外逃、资产大幅暴跌、债务泡沫破裂，大力炒房的土耳其辛辛苦苦几十年，一夜回到解放前！
其实，早在经济学人智库（The EIU）之前发布的报告《中国海外投资指数2017》中，土耳其属于高风险低机遇国家。
那作为旁观的投资者，我们应该如何应对？杀进抄底？还是抽身观望？
总 结
1、我的建议是持观望态度。稳中求胜！
待土鸡国内局势明朗后再伺机抄底才是更为高明的投资之道。
2、按照我一贯坚持的危邦不居，乱邦不入的投资原则。
现如今贸然杀入土耳其房产市场就是在赌！土耳其国内经济形势还是变数太大！
国内改革疲软，国外又腹背受敌，内忧外患的土鸡这次金融危机并不好过。
浪漫国度土耳其如今面临却是崩溃的经济、割裂的社会甚至可能是国家崩溃。
3、不看近期金融危机，长远来看，大搞基建、人口增长迅速、城市扩张、政府政策支持使得土耳其的房产行业后劲十足。
尤其是土耳其国内通胀持续高涨的情况下，房产更是成为国内民众投资保值的首选之一。
近期入手土耳其房产明显没有接盘侠，可以赌一下未来至少五年后的房价上涨的升值空间。
但是，赌就意味着要承担很大的风险！
4、这次只不过是美国薅全球羊毛的一次，特哥一心想打垮新兴国家的经济来维护美国利益必然打乱全球经济秩序。
但物极必反，从长远来看，美国发动全球贸易战，必然会促使新兴国家抱团取暖来抵御美国的贸易战、金融战。
这样一来，关注新兴国家间的贸易投资将大有可为。
作为投资者，我们应该沉住气，伺机抓住这样的历史机遇。
5、未来面前，你我还都是孩子，我们要不断学习，等待时机！
8月18日 | 《希腊购房移民讲座》
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